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高层小区与低层小区在二供设施改造接管方面的差异

发布于：2024-04-15 17:05:15 来自：给排水工程/给排水资料库

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政策要求供水企业接管的二次供水设施，是由于其产权不属于供水企业，供水企业不承担管理责任而形成公共服务脱节。其中，低层老旧小区供水设施残旧，供水服务和安全保障方面的矛盾突出，各地制订二次供水管理政策时，着重针对低层住宅二次供水的存在问题进行切实有效的设计和安排，即：在明确改造工程的政府、业主、供水企业各方出资责任后，由供水企业统一实施户表前改造工程，改造后以户表为产权边界，户表前由供水企业接管，管理责任到户。但是，同一政策并不能有效解决高层小区二次供水（以下简称“高层二供”）的矛盾和问题，根本原因在于两者的本质和需求存在较大差异：

不同的形成背景、产权形态和接管性质，存在问题、接管措施和目标均有区别

1.1 上世纪90年代以前的 单位宿舍、福利分房、房改房等历史形成的低层老旧小区， 原来的“单位”作为公共设施产权主体要么已成为历史，要么是随着“三供一业”改革而不再承担责任，供水设施产权边界模糊，物业管理缺位现象普遍；改造之后的户表前设施产权归属供水企业， 使设施产权和管理责任得到明确，不存在处置共有产权的争议 。高层住宅小区基本上是市场化的商品房， 高层二供设施造价高，公私产权边界清晰， 《物权法》（《民法典》）明确公共设施为业主共有产权，属于物业管理范畴， 供水企业接管的性质并非产权转移 ，而是业主有组织地统一委托供水企业进行专业化管理运维。

1.2 低层老旧小区 的问题在于 管道废旧、未实行抄收到户、高低位水池管理缺失 因而水质水压无保障，需要实施“一户一表”改造，包含户表前管道改造、水池液位及进（抽）水控制、落实水池清洗等。 高层二供 的问题则是 加压设施建设不规范，承建厂商市场淘汰率高，运维责任人不具备专业能力，故障频发但响应缓慢，行业监管处于无档案、无数据、难追责的被动状态 ，公共服务盲区问题越来越突出； 需要的是专业化运维 ，做到故障快速处置，保障水质水压，落实行业监管，实现公共服务全程受控。

适用不同的改造技术路线，运维管理能力要求差异大

2.1 低层老旧小区大部分是传统的高位水池供水方式。 为了减轻财政、业主、供水企业三方的出资负担，改造方案采取的技术路线一般是3层以下改为市政直供水，保留并完善高低位水池管理，完善低位水池进水与高位水池抽水机电控制设备，4层以上保留高位水池供水方式，必要时通过加装管道泵的方式保障高峰用水的水压；改造后的低层二次供水不需要复杂的运维专业技术，接管后实际增加的工作量不大，需要实施远程监控的对象和数据项目有限，监控系统建设投资有限，不存在技术难度。

2.2 含增压设备系统的高层二供运行维护需要机电、仪表、通讯等专业技术 ，传统的巡检和客服热线接警响应方式需要配备庞大的运维队伍，或者建设远程集中监控系统和通讯网络，实现集中监控和信息化运维调度，此外，还需要做好水质管理、漏损控制、更新改造投资管理等多方面工作，才能够保障服务质量和效率。

改造投入和运维成本差异巨大，价格机制需求不一样

3.1 低层老旧二次供水的接管成本集中体现在一次性改造工程，财政户均补贴和业主出资通常均控制在一千元以内，剩余由供水企业承担；接管后，取消总表计费的水价折让，抄表收费到户的水费收入增加足以大部分抵消运维成本的有限增加，成本效益符合供水企业利益，接管成本计入基础水价没有异议；

3.2 每个高层小区的二次供水设施包括加压泵房之前的小区管网、加压泵房设备、加压泵房至各住户表前管道三大部分 ，其中，每个加压泵房设备平均造价近百万元，小区二次供水设施总造价动辄数百万元， 财政、业主和供水企业的改造出资负担大增， 而且， 供水企业的成本增加不仅体现在接管改造环节，还体现在接管后的运维更新环节 ，两个环节都对供水企业经营以及水价成本带来极大压力。

3.3 高层小区共有产权设施存在清晰的产权界线，改造投入“谁投资、谁核算”， 供水企业只能对其出资的部分进行摊销或计提折旧 。若改造标准要求统一建设监控系统，属于供水企业开展二次供水管理的基础设施，由供水企业投入，其投资建设成本应计入基础水价成本；泵房设备和管道阀门等供水设施的更新改造投入，以及运维人工等费用，则由物价部门根据地方经济发展水平、水价承受力等实际情况，按照《城镇供水价格管理办法》规定， 将其统一纳入基础水价或按照“谁受益、谁付费”原则计收二供专项水价进行补偿。

3.4 在政策实施初期，财政补贴到位、改造资金来源有保障，部分城市对低层老旧小区采取新建片区集中式增压泵房的技术路线，接管前后两个环节的成本相当于高层二供的水平。低层老旧小区存在折旧摊销期内拆迁改建可能性，高标准改造投资需要注意相应的财务风险。 当接管改造盘子大、资金紧缺，需要务实制定技术标准，切实控制投资，寻求具可行性的价格机制和实施方案 。

分析可见，低层老旧小区改造只需有限的财政补贴，接管成本也易于通过水价调整消化，但高层小区供水设施造价高，改造接管的水价成本矛盾比低层小区大得多，一旦财政补贴不能持续，政策推行必然停滞，因此，必须寻求大幅降低改造投入和运维成本的有效路径，提高价格机制可行性，才能够真正推动供水企业接管高层二供。

设施改造高层小区

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