园区运营：做园区，应该要有“片区思维”

我们最近跟一个园区总经理在沟通 产业、招商、定位的相关问题 。

沟通中，我分享了一个观点，他觉得特别有启发，还建议我们应该把这20多年的实践经验做成课程，分享给业内伙伴。课程不敢说，我们内部也在制作一些系列内容，以专题的形式呈现给大家，到时候还请咱们TOP卧虎藏龙的各位读者们多多指教。

说回到观点，就是——

做园区，应该要有片区思维。

很多人还在头痛如何运营好一个园区，但 城市已经进入到片区竞争时代， 而这显然一个更大挑战的运营难题。

园区 V.S. 片区

我们首先要明白，

为什么企业选择入驻你这个园区？

我自己也是 企业经营者，我记得有位管理学家说过，

企业经营最关键就是看两个指标：

“营收”、“成本”

所以选址无非也围绕2个因素——

成本更低；有更多的机会做大收入；

这两个诉求，在产业聚集的环境中更容易实现，

因为聚集会带来几大好处：

首先， 企业们可以通过共享降低成本 ，可以共享基础设施，以及共享设备，共享供应链等。

第二， 集群让招聘人才变得更加容易 ，人才一方面是成本，另外一方面也是收入。

更重要的是，当人们聚在一起时，他们就会 自动相互学习 ，特别是“隐性知识”的学习：当显性知识大致相当时， 隐性知识就是竞争的关键要素。

正是因为这些因素，很多企业特别 看重“在圈内” ，扎堆在一起 。

能打造一个圈子，形成产业聚集的载体，是 片区 ；

而不是仅仅几百亩的园区。

片区的体量足够大：一个片区以“平方公里”计，规模十几万到百万人口。

这样规模一方面 产业链的集成，可以形成特色鲜明的产业聚集区，促进经济效率的提升和创新活力的激发；另外一方面， 能够为片区内的生活配套( 居住、商业、教育、 医疗、娱乐 )等提供相对稳定的需求，有营造活力的 基 础。

在这样一个“打群架”的时代， 片区需要 通过规模经济和网络效应，形成 鲜明的、有差异化的产业名片 ，打造一个整体的片区“标签”，甚至在 公共空间上、在城市品牌上有自己的特色定位，进而 吸引更多的企业和人才。

我们跟罗氏Roche合作过一些项目。当时罗氏从一个年轻人都喜欢的网红打卡点——芳草地，搬到中关村附近。我们就问他们问 为什么。

罗氏给出的回答是：那一片区域聚集更多的是网红、消费升级的品牌与公司，而罗氏，作为一家医药企业， 气质更符合深科技企业聚集的中关村。 

这一搬迁决定其实是基于片区产业定位/社群标签。

不过， 很多园区的思维方式还是单点孤岛式的， 在规划和运营时，考虑的就是园区本身，缺少对更大范围内的产业布局的“借势”。

而因为考虑的维度不够， 就 可能 导致资源配置不合理或重复。

我总听很多园区招商难，大环境的影响 的确 很大， 但其中一个原因也是思考不够： 园区都相差不大，竞争相同资源，没有特殊的杀手锏，实际运营是很有挑战的；再加上单点思维， 很容易忽视与周边环境和其他园区的协同，错失通过合作、借势等带来的发展机会。

如果园区可以站在更高的维度， 有点“片区”思维 ， 思考自己如何才能帮助片区更好地去做产业聚集， 形成独特的产业名片， 就能更好地在竞争中脱颖而出。

“片区思维”

其实，每一个片区都有它独特的产业结构与产业发展逻辑。

我一直想象，在大数据时代，我们需要一张真正的产业地图。

产业地图    不仅仅是列出了产业创新要素，还更是一个相互连接的网络： 它不仅 对每一个片区上的产业/企业，人才结构/知识、以及空间场所有一个具体的数量上的认识；还 包括供应链、产业链、人才网、资金网，以及它们之间的连接与关系等等，是一个产业要素关系网。

比如，我们得知道，在这个片区，有哪些龙头企业？他们在什么行业？有哪些初创企业？有多少风险投资基金，有哪些孵化器，有什么高薪工作机会，有什么服务性的工作机会，他们的联系如何？片区内企业与外界的连接如何，人员、资金、信息之间的往来情况如何？现在的基础设施是否跟得上？租房市场是否能满足人员的需求？ 要对真正起主导作用的城市经济，包括产业链结构，产业链关系，产业链博弈，产业趋势等等有深入的理解。

再比如， 人才网。

有一个著名的 “普莱斯定律”， 说的是在公司里，虽然 每一个人都很重要，但单单从“绩效”来看， 50%的成果是由参与工作的总人数的平方根数目的人去完成的。

那 如果我们将有100万人口的片区看做一家规模庞大的组织(虽然实际情况有所不同）， 大约有1000个人（即100万的平方根） 可能就是这个片区经济活动的主要推动者。

这1000个人在社会经济网络中 掌握着关键资源，影响着资金和人才的流向，推动地区创新和经济产出。 他们可能贡献了该片区 50%的经济产出。

想象一下，如果可以追踪这1000位人才，这可能将是一个很重磅的产业发展武器。

当你用“片区思维”了解到了你的园区所处片区的大生态，就可以谋划园区的小生态位；

虽然还有很多不确定性，但至少你可以——

结合现有的基础分析整个生态环境的发展情况，考察历史性的演化规律，借鉴技术的发展趋势，对当前大环境中缺少哪些要素有一定的判断，思考在哪个生态位上布局是最有需求的，然后再谋划， 在园区规划上安排什么样的要素才是最有可能成功的。

其实这就像制定一项作战计划，你必须有一个    “全景时局图”    ，然后在一定的信息下，制定出具有极强策略性和针对性的方案，并且这些方案必须是动态的，是可以跟随形势灵活变化的；同时它必须要从整体回到局部，然后又从局部回到整体，这样不断的循环，这个就叫片区思维。

过去20年，我们参与过1000多个产业地产的案子； 很多成功的园区之所以能够取得成功，是因为充分利用了大环境的“势”。

当我们将局部环境的不确定性建立在整体环境的确定性基础之上时，我们就能提高成功的可能性。

但如果你不去主动把握，只通过拍脑袋来决策，这个事情就会很危险。

片区思维下的空间布局

在“片区思维”下， 我们对“地标”的理解也会发生改变。

我们不再强调要通过“奇观”来吸引人的眼球，不需要靠浮夸的外表、昂贵的造价、流量的噱头来吸引入驻企业；我们会把更多的精力放在为企业创造“机会”上：更好的供应链体系；更创新的集群；更多更大的发展机会。

我们不需要强调单个建筑的突出，而是营造一个相互联系的社群，挖掘该地在科技上、 文化上、价值观上的“地标”。

比如，很多人去参观OpenAi在旧金山的总部， 但它的总部坐落在旧金山这栋看似普通的三层小楼内，外表平平无奇，没有太多可以看的。

但这是地标，因为它隐藏着开启未来的伟大力量。

OPENAI的总部，wikipedia

在“片区思维下”，我们更关注群体，而这包含两点：

1）空间功能复合；

一个有活力的片区， 重要内涵是“功能混合” ，这不是一种简单的堆砌和合并，是基于区域整体氛围的和谐发展的理念，形成包括科技大厦、科研机构、商务公寓、住宅及配套商业等在内的综合性科技集群、提升区域整体的竞争能力和营商环境。

2）支持各个要素协作的空间；

区域内企业间可能是上下游关系，可能会形成或弱或强的互动效应，很多人一直在提“15分钟城市”的概念，其实这也是一个10-15分钟、联系紧密的产业网络——使企业间，甚至产学研领域具有共生共荣的整体氛围，为片区的可持续发展积聚能量。

这个产业网络具有孵化功能、服务功能，融资功能、投资功能、财务顾问功能、投资银行功能、资本运作等等功能，各个企业都可以在其中找到机会，更好地实现自己的目标。

我记得有人跟我说过这么一个故事（不保证其真实性）

当时深圳政府官员问了华为一个问题， 如果深圳要打造工业互联网的生态体系，是需要龙头企业，还是需要政府？

华为给出的回答，是“片区”。

因为聚集了一定浓度一定规模相关企业的“片区”才能够把企业等资源真正地聚集到一起。