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业主必修课:酒店项目中机电团队应何时介入?

发布于:2024-03-25 11:45:25 来自:电气工程/电气资料库 [复制转发]


前言

常说专人专事,专业的工作交给专业的团队去打理,在酒店投资运营的过程中也不例外。机电设计作为酒店经营中的隐形工程,对于酒店的成功有着关键性的作用。

提前预埋节点、同步沟通信息、充分信任、省去繁琐的中间环节,都有可能极大限度降低项目开发及运营过程中的技术性风险及投资开办成本,更能确保酒店项目如期完工完整呈现。

对于经验丰富的成熟业主而言,或许已经在项目的实践中“收获”了真知。不论项目类型和物业情况,是新建项目还是翻新改造项目、是独立物业还是综合体项目,机电设计不是可以看得见、摸得到的量化工程,但完备成熟的机电设计可以影响甚至决定酒店投资的成本、筹备的时间周期以及运营过程中的用户体验及维护难度。

今天的文章,我们一起聚焦酒店机电设计,看看你的项目是否在对的时间让机电设计团队介入。

#1 机电设计的概念与范畴

想要让机电设计为输出把关,首先我们需要厘清机电设计的概念和范畴。

从机电设计节点及进度来界定,我们通常说的机电设计包括一次机电和二次机电。

一次机电设计主要根据建筑性质、业态及业主确认后的机电设计原则,以建筑整体设计为基础进行的机电主系统设计。通俗点说,比如市政供电接入项目后如何输配至各楼层、酒店采用何种形式的空调通风系统,生活冷热水如何供至需求区域并保证稳定的冷热水压,酒店产生的生活污废水如何处理并排出酒店等等影响酒店整体运营的设计问题都是在这个阶段需要解决的。

二次机电设计则特指在酒店室内精装修设计阶段通过与酒店各专业顾问,如室内设计顾问、厨房设计顾问、音视频设计顾问、标识设计顾问、艺术品设计顾问等进行跨专业深度配合,以平面布局、功能实现及室内效果落地为基础而进行的机电深化设计,包括天花、墙面、地面各机电点位的精确定位及以此引起的对原有机电系统的二次调整及修改等,所以二次机电设计很多时候也可以被称为“精装修机电设计”。

 
 

从专业范畴来界定,机电设计工程又可分为风、火、水、电四大专业:风即暖通,包括酒店内的冷暖空调、新排风系统等;火指消防,包括酒店内的防排烟、消防报警、喷淋消火栓等;水指给排水,包含酒店内的生活冷热水、排水、雨水系统等;电分为强电及弱电,强电指酒店380V及220V用电系统如设备、照明、动力等系统,而弱电专业又称智能化专业,包括酒店客房智能化、楼宇管理系统、网络系统、电话系统、安防系统等等。

 
智选假日酒店机电设计全流程

从工作的实际开展和参与周期而言,机电设计团队根据各自的专业领域分工合作,需要在方案阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段、二次装修机电设计审核阶段、综合管线设计、样板间审核、施工现场技术服务及进度把控、开业前检查、开业前机电调试等各个环节,全流程覆盖为业主提供一站式的服务以实现最优的技术工程支持及成本管控。

#2 不完备的机电谈计可能后患无穷

以现有市场存量的情况分析,尤其中高端酒店,八成的酒店筹开项目在机电设计团队介入的时候已经完成了一次机电设计的工作,但由于物业之前的定位和用途差异,九成以上的物业还是需要对一次机电进行改动。

即使之前已经是酒店物业,机电系统完全是为酒店项目量身定做,也有可能因为物业运营时间过长,造成管道老化、濒临使用年限等问题,需要结合实际情况和OTA等平台的住客评价,针对具体问题进行改造和翻新。

但大多数过程中,机电设计并没有被高度重视,施工周期中“看不见的改造”容易被忽视,大小问题可能造成运营中的各种问题,从而带来无穷后患。

酒店运营中几大常见机电问题包括空调过冷过热、淋浴忽冷忽热、灯光太亮/太暗、网络信号问题、房间异味、噪声/隔音问题等等,我们大体可以归纳为功能性缺失和宾客体验折扣两类。

 

功能性缺失

通常来说,机电设计如果没有在项目初期对设计图纸和工程动线合理把控,很有可能造成酒店产品的功能性缺失,业主设计预期不能被完整表达,宾客体验不能完整呈现,乃至安全存在隐患。

举例来说,部分业主忽略酒店新风系统的重要性,前期不做新风系统,导致冬冷夏热,空气无法更换,房间闷热;开窗则可面临噪音干扰、空气污染,同时造成能源浪费。

而覆盖面很广的弱电系统,如果疏忽掉个别细节,也会造成功能的缺失,甚至带来安全隐患。在实际操作场景中,比如网络信号不佳,宾客上网速度及客房娱乐体验受影响;背景音乐系统没有提前做,导致大堂、电梯音乐缺失、无法同步;电梯卡控系统没有提前设置,无法限制陌生人到访客房楼层;餐厅区域没有点位安装监控,导致公共区域形成视野盲区,一旦出现任何安全问题及运营纠纷,让业主身陷被动地位自食苦果。而这些的调整优化都需要牵一发而动全身,直接带来成本的攀升。

弱电系统支持主要分为四部分,一是体验类,包括客房智能化、智能控制面板等;二是安防类,比如视频监控系统、门禁系统;三是网络设备类,包括电话、电视系统、Wi-Fi系统;四是管理类,比如酒店能源管理系统、中央控制系统等。

而涉及到更严重的层面,机电设计的缺失和遗漏可能导致消防验收不合格,从而影响整个项目交付,造成高昂的再造成本和时间的巨大损失。

宾客体验折扣

回归到产品的属性和空间的本质,酒店始终要为宾客提供安全、卫生、舒适、遍便捷、愉悦的住宿体验,忽视机电设计可能造成的动线混乱、设计施工短板、产品输出会导致宾客入住体验受到直接影响。而针对改造项目,原有的建筑布局和机电系统图纸与翻新后不适配,成本增加及工期拉长之外,还会造成高返修率,造成资源和人力的浪费,运营成本负担加大。

前面提到的房间隔音/噪音、异味、用水忽冷/忽热等问题,如果我们聚焦线上平台客诉的内容,大多也集中在这些细节。这里就要提到管线的问题,如果客房本身墙体已经不够厚,相邻的两个房间如果管线埋在墙体里,底盒(控制面板)安装的位置相同,那就意味着墙体被打穿,造成隔壁房间串音。

客房空调总有噪音,可能会归因于设备的选择,同时,管道设计的时候没有排布好,空调贴着房间安装,没有经过任何的噪音处理,电机相当于直接就在风口处,从而产生较大噪音,影响正常使用。

 

以台盆排水为例,地漏管道长时间处于干燥状态就会反臭,因为排水管跟排水主管连在一起,排水主管里面的臭味会通过干燥的管道渗透到整个房间。要解决这个问题,工程需要将一根补水管直接通到地漏位置,保证地漏管道始终处于有水的状态,通过水来隔绝臭味,也就是我们通常讲的“水封”,客房异味问题便可迎刃而解。

另一个经常发生在盥洗室中的场景是用水忽冷/忽热的困扰。冷水热水管道设计的不平衡,水压不同,最终变成每间房冷热水水温不同、水量不同,水温不可控、从而影响淋浴体验。

诸如此类,这些问题都属于机电设计所带来的运营问题范畴,需要在前期设计施工阶段重点关注、在设计层面规避问题、在施工过程中要按照数据图执行施工,包括最后设备调试阶段按照机电团队合规的参数调试,合理规避问题的出现。同时实现优化体验、节能减碳、降本增效的结果。

有时因为项目周期等的原因,往往不能保证一次/二次机电设计的完整性,从交付的成果来看,二次机电设计在后续环节尤为重要,如果没有系统的设计流程,很容易出现相关问题。因此设计团队要有足够扎实的专业知识以及足够丰富的项目经验,才能更好把控两次设计,更好地融合和平衡,既能满足消防等规范的要求,又能符合业主的设计预期,最终完美展示呈现。


全部回复(2 )

只看楼主 我来说两句抢地板
  • shilaoqi
    shilaoqi 沙发

    谢谢楼主的分享!

    2024-03-29 14:08:29

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    赞同0
  • 放水发电
    放水发电 板凳

    资料还不错,感谢分享,支持并鼓励上传分享附件资料

    2024-03-26 09:15:26

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    赞同0
这个家伙什么也没有留下。。。

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