建设工程缺陷责任期与保修期的区别

缺陷责任期与保修期的区别

• 保修期 是2000年1月国务院发布的第279号令《建设工程质量管理条例》中规定的；

• 缺陷责任期 是《建设工程质量保证金管理暂行办法》（建质[2005]7号文）规定的；

• 缺陷责任期和保修期的起点相同，但重点不同，应用不同（具体见下文详述）

质量保证金（保修金）的 扣款

概念： 是将承包人的部分应得款 扣留 在发包人手中，用于因施工原因修复缺陷工程的开支项目；

每次扣款比例： 每次支付工程进度款时应扣质量保证金的比例（例如10%）；

总比例： 质量保证金总额，可以采用某一金额或签约合同价的某一百分百（通常为5%）；

起扣点： 从第一次支付工程进度款时开始起扣，累计扣留达到约定的总额为止；

计算质保金的基数： 以扣除预付款的支付、扣回以及因物价浮动对合同价格调整三项金额后的款额为基数。

质量保证金（保修金）的 返还

监理人在缺陷责任期满颁发缺陷责任终止证书后，承包人向发包人申请到期应返还质量保证金，发包人应在14天内核实情况并返还。

如果约定的缺陷责任期满时，承包人还没有完成全部缺陷修复或部分单位工程延长的缺陷责任期尚未到期，发包人有权扣留于未履行缺陷责任剩余工作所需金额相应的质量保证金。

1、缺陷责任期

一个与质保金收回有关的概念

出处： 《建设工程质量保证金管理暂行办法》（建质[2005]7号文），不属于法律法规，不具有强制性。

概念： 承包人为所完成的工程产品发生质量缺陷后的修补预留金额的时间，即在责任期结束后可收回其 质保金 。

期限： 由双方在签合同时约定，期限长短只能在6个月、12个月、24个月中三选一。

起算日：

（1）、从工程通过竣(交)工验收之日起计。

（2）、由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣(交)工验收的，缺陷责任期从实际通过竣(交)工验收之日起计。

（3）、由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣(交)工验收的，在承包人提交竣(交)工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。

换言之，缺陷责任期未必从通过竣工验收之日起算，也有可能从承包人提交竣工报告90天后起算

具体应用：

若双方在合同中没有约定，则该项目无缺陷责任期，即竣工验收合格后就可收回质保金。

如果在合同执行过程中，发包人想要延长，那么原来约好的缺陷责任期加上延长的缺陷责任期，最多不能超过24个月。

例如：原合同中约定缺陷责任期为6个月，发包人想要延长，最多只能再延长18个月。

2、保修期

一个与质保金回收无关的概念

出处： 国务院的《建设工程质量管理条例》，属于行政法规，必须遵守法定最低期限。

概念： 指承包单位对所完成工程的保修期限，超过这个保修期限则无义务实施保修。

期限：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

可以简单记忆：主体终身、湿5、温5、冷暖2、其它2年

起算日：

自竣工验收合格之日起计算。

换言之，建设工程竣工验收合格是质量保修期开始的先决条件，若建设工程未通过竣工验收，自然谈不上质量保修期。

具体应用：

可以不在合同中约定，如果合同中无约定保修期，则默认为上述期限。

上述期限的规定为最低标准，双方可根据实际情况，约定严于最低标准的年限。

因此，一般而言，保修期较缺陷责任期更长，因为取回保证金后，还是有保修义务，只是此时没有资金在业主处，承包人承担维修费用。而在责任期内，是从质量保证金中支取。