国际比较：城市更新如何才能经久不衰？

 

其实，要想城市更新经久不衰，我们就要着眼韧性时代，采用全新思维，自上而下地进行全面梳理，重新 明 确目标、谋划路径、定制举措 。下面，我就从这三个方面给大家详细说说。

先说第一件事，站位发展，明确城市更新的目标。

爱因斯坦曾经说过：“现代社会的一大特征，就是手段的完善和目标的混乱。”所以，我们进行城市更新之前， 一定要先明确城市更新的目标 ：   城市更新   ，不是为了更新而更新，而是为了抑制衰退而更新！

 

韧性时代， 对城市而言，不仅要更多考虑底线安全，更要推动自身持续繁荣。 现在有很多的城市更新项目，都是立足于底线安全而进行的。但是，我认为一个地区，如果它的提速、更新是为了保住底线安全，那么通常这个底线是保不住的。在《爱丽丝镜中奇遇记》中，红皇后对爱丽丝说过：“在这个国度中， 必须不停地奔跑，才能使你保持在原地 。”

大家看，2023年前三季度全国有13个省份GDP突破3万 亿，18个省份突破2万亿，各大城市你追我赶，争创佳绩。其中，西藏以9.8%的增速，位居全国第一，海南增速9.5%，位居第二。 这个 经济数据也进一步体现了各个城市对繁荣的饥渴。

中国住房和城乡建设部办公厅主任李晓龙曾经说过， “城市更新不仅可以解决城市发展中的突出问题和短板，还可以提升群众的幸福感和安全感，已经成为城市新的经济增长点。”

 

接下来，我再跟大家说说第二件事：瞄准青春，谋划路径。 要想以城市更新，实现经济繁荣，我们就要跳出空间思维，站位城市竞争，谋划发展路径。

其实，当我们提起“城市更新”的时候，就说明我们的城市已经变旧了。那么，是什么变旧了呢？其实是 人变旧了 。

大家去过欧洲就会知道，米兰、巴黎很多都是那种上百年的老房子，为什么没有人说它没落呢？就是因为它的 人群是新的， 它的 产业也是新的 。所以说， 城市更新的核心就在于：第一人要新，第二人要多！

▼图注：巴黎市区很多房子，都有上百年的历史 ，回到正文

2013年，时任湖北省委常委、武汉市委书记  阮成发  （现任第十四届全国政协常委、社会和法制委员会副主任）在《武汉2049》远景战略专题研讨会上说过：“纵观中外城市，都是在人口集聚中走向繁荣，在人口凋敝中走向衰败。世界上没有一座城市人口增加了，而经济社会走向凋敝的；也没有一座城市人口减少了，而经济社会走向繁荣的。”他说 的非常到位， 城市 有人就兴盛，无人则衰败。

 

所以说， 未来的城市竞争关键在于人，未来的城市更新也要围绕人进行。

赵燕菁教授提出过一个很重要的概念，叫作 “定制城市”， 就是量身定做的公共服务，精确满足高价值的个性需求。提高被满足的几率和程度，让城市公共服务从成本竞争转向效用竞争。简单来说， 定制城市不是说我这里不欢迎什么人，而是说我这里更欢迎什么人。

 

过去， 城市更新是为了解决老百姓住房难的问题，所以是“以地定人” ，先进行空间改造，完成更新后，再根据改造空间招商引人。而现在， 城市更新更重要的是要解决老百姓生存难的问题。 所以，现在的 城市更新要从 “ 以地定人”转变为“以人定地”，先明确招引对象，根据客群需求，定制化开展更新。

 

更重要的是， 要围绕年轻人来定制化开展更新 ，因为未来的城市得年轻人者得天下！如同中国人口学会副会长、原中国人民大学副校长杜鹏所说， 年轻人占比大的区域，经济发展也更具活力。 而且， 年轻人的消费潜力更大，更有助于推动经济增长。

 

大家都知道， 有科技含量的产业，不见得有竞争力；但是有竞争力的产业，一定得有科技含量。 而且， 发展高科技，需要高科技人才， 这些年轻人才也是追求高利润的城市更新的主力客群。

根据《第四次全国科技工作者状况调查报告》显示：2017年我国科技工作者平均年龄35.9岁，其中35岁以下占48.8％，比大家想象的年轻得多的多。另外，如果你到研发一线去，就会发现大型科技企业员工平均年龄均不超过35岁。大家看下面这张图，根据脉脉数据研究院数据显示，腾讯的平均年龄是29岁、华为是31岁、小米是29岁，字节跳动只有27岁。所以说， 现在年轻人已经成为科技创新的主力。

而且， 科技人才年轻化的趋势也是在加速的 ，根据《第四次全国科技工作者状况调查报告》显示：2017年与2013年相比， 科技工作者的平均年龄一直在下降，年轻人的比例一直在上升。

目前， 中国炙手可热的科学家，也呈现越来越年轻的趋势。 比如封东来教授领衔的团队，获得“自然科学奖”时，平均年龄只有34岁。而被Nature评为2018年度影响世界的十大科学人物的曹原，在22岁的时候就发现了石墨烯超导角度，从而开创了全新的转交电子学领域，引领人类打开了通向新世界的大门。因剪接体三维结构及RNA剪接方面的研究成果，当选为细胞及分子生物学类别的2018年度青年科学家万蕊雪，是90后博士后。这些年轻人的科学家，都是挑大梁的人。

当前，吸引年轻人，已成为多个城市的共识！二十大报告中也明确强调： “要把青年工作作为战略性工作来抓” 。据中国青少年研究中心不完全统计，截至2022年2月，已有87个地级市明确提出要打造 “青年发展型城市”“青年友好型城市”“青年活力城市” ，争相抢夺年轻人。 年轻人是最值得抢的、最优质的资产。

全国以抢抓年轻人实现城市快速发展最典型的两个城市，就是成都和武汉。成都以公园城市为抓手，提出 “ 聚人才能兴产 ”， 大力推进“公园城市”建设，提升城市魅力。武汉则通过打造 “大学生友好城市” ，实现了 “百万大学生留汉” 。

 

成都和武汉之所以能留住年轻人，归根结底就是 “新地理”的逻辑 —— “哪里宜居，知识分子就会到哪里居住；知识分子到哪里居住，人类的智慧就会在哪里聚集；智慧在哪里聚集，人类财富最终就会在哪里汇聚！ ”

美国著名经济地理学家乔尔?科特金研究发现，在美国在工业文明时期，经济发展比较好的城市都在五大湖区，如芝加哥、底特律、匹兹堡。而到了新经济时代，除了纽约州之外，发展比较好的则是加利福尼亚州、得克萨斯州、佛罗里达州，这些地方的共同特点是阳光灿烂，都是适合居住的地方，被称作 “城市阳光带” 。

▼图注：位于美国 城市阳光带 的洛杉矶 ，回到正文

 

我们看，现在科技产业发展最快，创新最活跃的地区，都是气候宜人，充满阳光的地带。 世界是这样，中国也是这样！

在我国，知识型产业精英也在大举“孔雀东南飞”，向东南沿海聚集。过去，每到五六月份的毕业季，哈尔滨工业大学等大学附近宾馆就住满了从深圳、浙江等沿海省市前来招聘的人员。2017年，哈 工大与深圳市政府合作共建了哈工大深圳校区， 近几年哈工大 深圳校区 的录取分数甚至比本部还要高。

这其实就体现了当代年轻人对城市生活质量的要求——对比其他传统因素，地区生活质量的高低已经成为他们选择城市的重要依据。

这也就是为什么东北地区无论实施什么政策，依旧振兴不了的原因，就是因为东北地区的气候环境条件太差，不宜居。 这也就解释了为什么现在的年轻人，不想回老家工作，因为他们跟我们这代人不一样， 现在的年轻人是到好生活的地方去找工作，而我们则是到有工作的地方去讨生活。 对现在的年轻人来说， 只要这个地方生活不好，就一票否决。

在这个趋势下，我们的城市发展模式出现了转变：从“产-人-城”转向“城-人-产”。

在传统经济时代，城市发展路径遵循先“引产”，再“聚人”，后“造城”的思路推进，先建设大量的工厂，然后吸引人们到这里来工作，然后再为他们建设配套的城市，其中 “引产”是新城建设最为关键的环节 。

而在新一轮的城市竞争中，我们城市的发展逻辑正好是反过来的，即“城-人-产”。 我们要先为年轻人定制他们喜欢的城市，从而吸引年轻人到来，然后才有可能把高科技产业发展起来。这个时候， 城市围绕人才的需求而建，产业因人才的聚集而聚集。

简单来说， 过去是“ 乐业带动安居 ”，而现在是“ 安居带动乐业 ”。 哪里更安居，哪里才能留得住人才。有了人才，才能发展产业。这也就是为什么成都、武汉能吸引这么多的年轻人聚集的原因。

▼图注： 安居带动乐业已成为吸引人才的共识 ，回到正文

 

但是，这里还需要注意一个事， 那就是以城市更新引人促产，还需要遵循当下年轻人选择城市的逻辑——“快乐导向”。 对于现在的年轻人来说，他们要奋斗，但不要艰苦奋斗；对他们而言，爱好是刚需，事业是补充。 一个地方是不是好玩、有趣，对他们来说才是最大吸引力。

我们看，近十年来，成都常住人口增加581.89万人，是诸多新一线城市中人口净流入最多的城市。成都的宣传口号叫作：“雪山下的公园城市，烟火里的幸福成都”。成都没有说我这里有什么产业，而是告诉大家 成都是一个好吃、好玩、宜居的地方 。像成都这样的宣传自己 是一个让年轻人可以快乐生活的城市，更容易得到年轻人的青睐。

 

现在， 能够让人快乐生活的城市，已经成为年轻人的新选择。 大家看，2022年小红书、中科院社会学研究所、DT财经联合发布的《「蹲」个城市：年轻人选择城市新需求洞察报告》中，年轻人选择城市的动因，有一半跟生活需求相关，如便利度、包容性、美食、烟火气等。其中， 排名第一的是生活性价比，第二位的是居住便利度，第三才是工作机会。

 

所以， 通过城市更新让一个城市变得有趣，尤为重要！只有让一个城市变得有趣，年轻人才会向往；只有因为向往，才有可能成为这里的人！

那么，如何才能让一个城市变得有趣、好玩呢？

答案是发展文旅。 我们要通过城市更新吸引年轻人，就要实践“文-旅-城-人-产”模式，先通过文旅把年轻人引来玩一玩，再通过营造城市宜居环境，让年轻人留下来，最后再发展高利润的新产业，从而实现经济增长。

 

这个模式已经有成功的案例，就是苏州工业园。   苏州工业园   在金鸡湖的改造中，明确先发展文旅，吸引年轻人才，进而发展产业！ 如今，金鸡湖景区已是国家5A级旅游景区、全国唯一的“国家商务旅游示范区” 的集中展示和核心区。2023年，金鸡湖启动右岸改造，同样是文旅优先，被列为2023年江苏省重点文旅产业项目。

▼图注：苏州夜色（来源：全景网） ，回到正文

 

苏州工业园区以 “文-旅-城-人-产”路径推进城市更新 ，不但改善商务形象与招商环境，展示了园区良好的投资价值，吸引高端人才及其背后的企业留下，进而推动产业发展，最终秀出了城市的产业活力，树立了城市品牌，切实地推动了苏州的经济发展。

▼图注：苏州金鸡湖已成为苏州工业园招商引产的重要助力（来源：全景网） ，回到正文

 

最后，我再跟大家说说， 可以通过哪些举措，以“生活导向”定制适合年轻人的“文-旅-城-人-产”路径。

说一千道一万，只要人行了，别的才能行。所以， 通过城市更新吸引年轻人，就要聚焦年轻人的生活方式，为他们定制适合他们的青春城市。

▼图注：要想吸引年轻人，就必须为年轻人打造他们喜欢的生活氛围 ，回到正文

针对年轻人的城市选择逻辑和特点，我们要以“文-旅-城-人-产”发展路径推进城市的更新的话， 就要紧抓城市发展规律，创新城市更新模式，以“生活带动模式”，实现对年轻人才的吸引和聚集。 也就是说， 要以生活带动模式推动城市更新，为年轻人建设“比其他城市先懂你”和“比其他城市更懂你”的城市！

▼图注：以生活模式实现引人留人 ，回到正文

 

而且，以生活带动模式推动城市更新， 城市更新的举措将变得更为灵活，空间利用也将出现三大趋势：工作不一定去郊区，居住不一定用黄地，玩儿不一定在景区。 下面，我详细给大家说说这三大趋势。

先说第一个趋势： 工作，不一定去郊区。

先看一组数据，根据国家自然资源部官网公布的2019年度全国开发区土地集约利用监测统计数据显示， 全国六成开发区土地开发率已超90% 。也就是说，随着城镇化和工业化的深入推进使得城市建设用地规模迅速扩展， “无地可用”成为当前大都市城区发展普遍面临的问题。 这也是为什么现在很多地方都在提“减量提质发展”。

 

由于现在工作与生活空间的严重分离，导致上班时间延长，很多白领阶层都缺少自由支配时间。 所以，工作与生活融合，才是年轻人喜欢的氛围。 根据《白领网民系列调查报告》数据显示，随着千禧一代逐渐成为职场中流砥柱， 88%的千禧一代希望工作和生活相融合。 他们喜欢的状态，用一句话形容就是 “和一起生活的人一起工作，和一起工作的人一起生活。” 简单来说，就是 我住在哪里，我就工作在哪里。

 

因此， 我们的城市更新工作不应该“以地定人”，让年轻人去郊区工作；而应该“以人定地”，大力发展都市产业，让年轻人在城区就能成就事业梦想。

而且，这其实已经成为了一种趋势。不但工作回归都市，现在科技也在回归都市。从纽约、旧金山、西雅图、波士顿、伦敦、柏林等城市发展趋势来看， 科技回归都市核心区已经成为一种时代新浪潮，并且是回归到都市中最都市的地方。

 

要想在城区发展都市产业，我给大家说两个非常值得发力的方向：一个是都市制造，一个是生物医药。

我问大家一个问题， 城市更新中还需要制造业吗？需要！ 大家看下面这张图，在2019年世界智能制造中心城市潜力排行榜中，第一名是纽约的布鲁克林区，第二名是上海的浦东新区，都是发达的大都市。 因为精密制造需要大都市密集的资源，大都市需要精密制造的高附加值。

▼ 数据来源：标准排名城市研究院&联合经观城市与政府事务研究院 ，回到 正文

 

其实，纽约市政府早在2006年就发布工业商务区（IBZ）计划，以保护现有的制造业地区并鼓励全市的工业发展。纽约市政府表示，IBZ设立目的是为了促进工业区的发展。

上海在2019年就明确提出先进制造业要占到城市GDP的1/4。 而且，上海发现发展制造业，不仅具有城市创造财富的经济功能，还能带动产业链、保障就业结构多样化、支撑科创产业化、培育生产性服务业等，能够带动上海全面发展。

 

再看深圳，继2005年之后，深圳再一次旗帜鲜明地喊出“工业立市、制造强市”的口号，重新将实体经济放在首位，同时要求深圳工业用地不低于深圳土地的30%。

 

 

全至科技创新园的模式其实很简单，就是为企业定制满足运输、研发等需求的摩天工厂。 大家看下面的图，全至科技创新园区内的科创大厦总共23层，标准层含有7个600-1000平米可租赁单元， 企业可以根据自身生产研发空间需求，进行单元灵活组合。

另外，科创大厦的环形建筑平面布局， 可以让企业的生产、工艺的连续流线达到最长。同时，便于创新型企业根据生产工艺要求，灵活调整生产线的布置。

图注：科创大厦的环形建筑平面布局 ，回到正文

更重要的是， 这里还提供高标准产业定制空间和高效垂直运输能力。 科创大厦内部的层高是4.2米，楼板承重荷载是750Kg/㎡，8.2m超宽柱距。同时，还有8台载重1.6吨的智能高速客梯，2台载重3吨、4台载重2吨的大型货梯，以及可以全天候卸货的平台，完全符合一般工业的要求，不耽误生产。

 

我们公司之前去这里做访谈的时候，他们说过：“我们的招引对象是制造业，不限定赛道或方向，但确定的是不招引金融企业。” 全至科技创新园的逻辑，就叫做“你的上下游，就在你的上下楼，上下游就在楼里，产业链就在园里。”

图注：全至科技创新园 ，回到正文

 

北京亦庄经济开发区现在也在做“摩天工厂”。其中，“天空之境·产业广场”就是北京打造“摩天工厂”的最新实践。 天空之境·产业广场改造前是冶金设备生产基地，原有建筑面积1.45万平方米。改造后，成为了 生物医药+医疗器械 的综合创新平台，该地块改造为摩天工厂后，预计可实现年产值超8亿元。

我问大家一个问题，什么样的产业内容，既小又能产生高价值呢？答案是 生物医药！ 所以， 我要推荐的第二个方向，就是生物医药！

 

2019年，咱们国家实行了一个制度，叫做 药品上市许可人制度 （简称“MAH”制度）。在MAH制度下，药品上市许可和生产许可相互独立，上市许可持有人可以将产品委托给不同的生产商生产，药品的安全性、有效性和质量可控性均由上市许可人对公众负责。

简单来说，就是谁研发药品，谁就是药品的责任人和受益人，找哪个药厂生产不重要，谁负责研发才是最重要、最赚钱的。 MAH制度彻底改变医药创新研发以及制造的格局，使得中小型科技企业成为了生物医药创新的主力。

大家看下面这张图，这是我们在苏州相城区拍到的一句话：“研发作为产业，技术作为商品”。 在MAH制度的推行之下，研发就是产业，技术就是商品！研发是可以直接卖钱的。

图注：拍摄于苏州相城区 ，回到正文

因为， 不是只有工业园区才能发展生物医药，在城市更新中，利用办公空间，引入研发力量，同样可以发展生物医药。 更重要的是，这些研发的部分，往往是利润高、税收密度高的。通过更新一个两三百平米的生物医药研发机构，一年干出十几亿的产值，是完全有可能的。

另外，大家都知道，药品上市需要经过漫长的临床试验，一般的中小生物科技企业没有能力完成，所以需要CRO（生物医药研发外包）企业的协助。 这些生物医药CRO企业的税收密度是很高的。

目前，CRO不仅在国际上发展迅速，在国内发展更快，已经出现很多优秀企业，如药明康德、康龙化成、泰格医药等等。所以， 未来发展都市产业的时候，应该把这些CRO企业作为招商的重点，这些企业非常适合留在市中心。 多说一句，这部分留在市中心，比做文创产业的含金量要高得多的多，不是说文创不好，而是核心在于我们要通过更新解决税收问题，生物医药产业的税收比文创产业要高。

第二个趋势：居住，不一定用黄地。

城市要吸引年轻人才，就必须让他们能够安心留下来。 但是，我问大家，大多数年轻人来到一个城市，前三年他是买房，还是租房？租房子！如果政策允许，他也有钱，前三年他是买房，还是租房？大多数情况下，他还是租房，为什么？因为大多数年轻人，他刚到一个城市，至少会用三年的时间测试下，这个城市适不适合他，他适不适合这个城市。

 

这批人有个专门的名词叫 “ 蜂族 ” ，英文叫“little busy bees”，就是勤劳的小蜜蜂。他们来到一个城市， 希望生活有保障，事业有梦想 。所以，他们 起码得有三四年的时间，来试试这个城市适不适合我，我适不适合这这个城市。如果适合就留下，不适合就“飞”到其他地方去了。 所以，这个时候能不能给他提供适合居住的房子，就非常的重要。

所以，大家不要总以为 “只有写字楼才是生产力，留住年轻精英的“单身公寓”更是生产力！ 蜂族公寓不仅是产业配套，更是城市发展产业的经济学武器！

图注：蜂族公寓不仅是产业配套，更是城市发展产业的经济学武器 ，回到正文

 

国外众多科创城市已经意识到，留住这些有才能的年轻人，才是城市竞争力的关键。 所以，他们通过打造小户型蜂族公寓，来吸引蜂族青年，比如伦敦的纳米楼、巴塞罗那的补贴公寓、波士顿的创新单元等。而且，这些小户型的人才公寓，也成为了这些城市吸引人才的重要磁极。

图注：波士顿南湾创新区复合型人才公寓结构 ， 回到正文

 

其实，这些人才公寓与普通居住产品完全不一样，不会冲击住宅市场，因为它不需要使用新增用地， 完全可以利用旧楼宇改造，或结合园区周边的城中村改造都可以解决。 比如上海的中国电科23所的人才公寓，就是由旧楼改造而来的；深圳福田的水围柠盟人才公寓，也是由中村的“握手楼”改造而成，吸引了大量年轻人在这里生活在这里创业。

图注： 深圳水围柠盟人才公寓 ， 回到正文

 

所以说，这也是我们城市更新中可以发力的重要内容。 对于现在的年轻人而言， 他们根本不在意用地性质，他们在意的是专属定制！ 所以，为年轻人才量身打造“定制化”的生活社区，才是让年轻人才留下来的关键！

而为年轻人打造“蜂族公寓”，有三件事特别需要注意：

第一，设计更炫酷。 对年轻人来说， 环境不重要！交通要便利！ 离上班的地方或者交通枢纽越近越好。 朝向不重要！外观要炫酷！ 越不像住宅越好，比如加拿大温哥华的耶鲁城，全部采用玻璃幕墙，进行公建化设计，使得这些住宅变得很酷！

第二，配套更高效。 现在的年轻人，对生活配套的要求集中在高品质、高效率，而非医院、学校、大型超市等大型生活配套。对他们而言，网速就是生命，越快越好；家务全外包，饿了叫外卖，洗衣服去洗衣店。 所以，针对年轻人打造蜂族公寓， 不要大配套，而要做精小配套。

图注：对年轻人来说，高品质的生活才是他们追求的，所以要做精小配套 ， 回到正文

第三，产品更定制 。 针对不同的产业人才，根据他们的需求，提供定制化的公寓。 例如 面向计算机等领域的年轻人才，在房间植入最前沿的技术和应用，尤其保证深夜凌晨三点的游戏时间不断网！

第三个趋势： 玩儿，不一定在景区 。

现在年轻人有强烈的圈层意识，他们会因为各种爱好而形成联系紧密的“小圈子”，而且圈子越小，越团结。比如世界语，这么小众，世界上也有1320人在说。 因此， 文旅能否吸引年轻人，关键在于能否抓住这些联系紧密的圈层。

 

对于现在的这些年轻人来说， “和什么人一起上路，比去哪里更重要。” 他们更愿意与志趣相投的同类知己去旅行，总结而言就是“兴趣为王”。那么，该如何抓住这些圈层呢？

图注：和什么人一起上路，比去哪里更重要（来源：图虫创意） ，回到 正文

下面，我给大家说两个关键抓手。

在圈层里，有一部分人是更有话语权的，大家都愿意听他的，这就是KOL。所以，我们要想抓住这类圈层，首先就要抓住这个圈层中的“KOL”。对于新消费来说 ，“主理人”就是圈层的意见领袖。

主理人起源于亚文化群体，最初用于潮牌服饰、说唱街舞等领域，逐渐拓展到零售、餐饮、娱乐等泛商业领域。后来，由于这个称谓“比老板更洋气，比CEO更生活化，比负责人更轻松，比XX总更浪漫”，被从事潮流、时尚、文艺品牌的所有者或职业经理人所钟爱。

图注：THE BOX以主理人为抓手，成为了深受年轻人喜欢的活力中心 ， 回到正文

 

“主理人”这个词代表着年轻一代、潮流一代的审美偏好。 他们最懂年轻消费者，善于挖掘需求、甚至创造需求。而且，他们本身自带流量，更擅长社群运营；他们懂产品、有审美，追求设计与品质的极致化。此外，他们还是讲故事的高手，自身就是“带货达人”，可以说， 抓住了主理人，就理顺了新消费的人货场。

主理人创造品牌的过程就是“非标”商业重塑的过程，他们市场嗅觉灵敏、能吸引圈层、能活化空间，已经成为了营造、引领、销售生活方式的商业“新势力”。 主理人们正推动商业从工业时代的千篇一律，向文化引领、“非标”独特转型。

图注：北京郎园Station主理人店铺 ， 回到正文

 

比如说北京朝外大街的THE BOX，以主理人为抓手，实现了老旧商场更新，成为了北京城市更新“最佳实践”项目，2023年十一黄金周客流日均五万人次。

图注：北京THE BOX朝外 回到正文

 

THE BOX原来叫昆泰商城，就在我们公司隔壁，曾经这一片商铺很多，很繁华。但随着商业迭代，周边又有三里屯、芳草地这样的商圈竞争，朝外商圈逐渐落寞。昆泰商城引入URF盈展集团，以 打造年轻力中心为目标，开始了城市更新 。

图注：北京三里屯商圈 ， 回到正文

 

THE BOX找到了各个小众潮玩界的主理人，通过引入小众潮玩主理人，带动大众时尚新玩家 。比如户外滑板场主理人老马，原来在附近华普超市周围玩滑板，THE BOX找到了老马，让他来负责滑板教学和场地相关，由此吸引了众多滑板爱好者在这里聚集。

 

大家要注意， 小众不代表冷门 。中国商业百货协会秘书长杨青松曾经说过：“北京消费客群十分多元化，只要能抓住其中一类，将场内业态做精做垂直，只要一个很小的目标客群比例就足够支撑项目发展。”

拿死飞来说，玩死飞的人少，但从死飞拓展到骑行，还是有很多人的。THE BOX的TRACKID就是一家集死飞单车、骑行装备、精品咖啡、街头简餐于一身的综合体验店，它通过线下实体店，成为骑行爱好者的聚点，形成社群。

图注：THE BOX的TRACKID门店 回到正文

 

通过用小众标榜格调，再用社群支撑消费，THE BOX形成了多个潮玩社群， 如篮球社群、滑板社群、骑行社群、潮牌社群等等。大家看下面这张图，它做的非常专业，非常好。

我想说，世界是我们的，也是他们的，我们喜不喜欢他们，对他们不太重要；但是，他们喜不喜欢我们，对我们今后能不能赚钱很重要。THE BOX在改造时，还采纳主理人的诉求，比如篮球场、滑板场都是采纳主理人的建议，做的非常专业，非常好。

图注：THE BOX的篮球空间 ， 回到正文

 

此外，THE BOX将40%空间用于策展，为主理人提供舞台。而且，这些场景更换速度与年轻人的“厌旧”速度同频——每周至少要有一次的活动，每次都有不一样的体验……总之，在THE BOX的总体把控之下， 这里以内核相同的青年文化，聚集了大量年轻人， 触达了超过20000滑板跑步爱好者、超过50000篮球爱好者、约10000骑行爱好者， 成为朝外商圈乃至朝阳区的年轻力中心！

 

我要说的第二个抓手就是“ IP ”。

众所周知，旅游讲究“先知后游”，知名度对旅游来说至关重要。只有拥有、选择“共识资源”，文旅发展才能拥有知名度。 而且， 用好共识资源，是能够对圈层产生极强吸引力，造就现象级的旅游IP的。

 

比如在2015年8月17日，来自《盗墓笔记》的大量书迷，造成了白山景区前所未有的拥堵，就是因为原书中一句“2015，长白山下。青铜门开，静候灵归。”《盗墓笔记》的粉丝“稻米”们几近“疯狂”，组团赴长白山，导致景区不堪重负。

 

再比如圈层中的“朝代粉”，由于越来越多的年轻人对历史文化的深度热爱，就涌现了规模庞大的“朝代粉”群体。 他们对一个朝代非常热爱，还会互相比较哪个朝代更好。比如说明粉中的代表——控弦司，通过聚合有志青年，成为了传统射艺考据、复原、展演、传承的重要民间力量。

 

而且， 朝代粉对历史的研究和考据非常到位。 正是由于有这些专业朝代粉的存在，我们这几年的电视剧也是拍的越来越专业了。

不知道，大家有没有注意过，现在我们很少拍摄大型历史剧了，就是因为现在的这 些朝代粉起来以后，很多过去能看的历史剧，放到现在就没法看了，有的甚至漏洞百出。比如 在 94版的《三国演义》中，诸葛亮出祁山伐中原的时候，队伍打的旗子上写的是“蜀”，这个逻辑绝对是错的，其实应该是“汉”，没有“蜀”。

 

这件事，在过去大家看了也就过去了，没有人这么较劲。但是，现在不一样了，有了这些朝代粉，只要拍摄的穿帮了，他们马上就能给你指出来。 所以， 我们可以好好利用这些知名的影视IP，来进行商业更新。

这里面，我给大家分享一个做的非常成功的案例，可能大家都听说过，就是西安的   长安十二时辰   主题商业街区 ——通过紧抓“朝代粉”圈层，对知名影视IP进行“全景复刻”，创造了“中国唯一售票的商业街区”“古风类街区吸引全龄段客群”“排队超百米”“演出8分钟，排队三3小时”等奇迹。

 

长安十二时辰主题商业街区所在的曼蒂广场，原来是一个非主流的传统商业综合体，自2015年营业以来，运营效果始终达不到预期。后来，陕文投集团携手永兴坊文化产业集团、娱跃文化联合进行更新改造。

2019年，电视剧 《长安十二时辰》播出后，西安旅游热度暴涨22%。 借此契机，陕文投将《长安十二时辰》这一热门影视IP引入商业空间， 以唐都城长安为蓝本， 打造出极具沉浸感的国风主题街区！

曼蒂广场周边特色唐文化旅游项目林立，主要以寺庙佛塔、宫殿楼阁等高大上的皇家气象为主，区域内有唐大慈恩寺、大雁塔、大唐不夜城、大唐芙蓉园等。但是，贴近日常生活的市井文化类项目尚属空缺。 长安十二时辰主题街区在打造上，进行了差异化定位，将长安市井文化在这里进行补充式地呈现，打造了一处“小长安”式的旅游目的地，用小体量空间承载人们对于长安“人间烟火气”的向往！

图注：长安十二时辰主题街区（来源：图虫创意） ， 回到正文

 

但要吸引这些朝代粉，关键要做到极致还原。 所以，街区的场景设计就邀请长安十二时辰原班美术置景团队，依据曼蒂广场原始结构进行设计的，再现盛唐市井风貌。街区的建筑设计等比例还原剧中经典场景，例如 街区中的靖安司里的沙盘、幡子、桌子、卷轴等。

而且 ， 这里的商业业态也进行了“全唐化”展现，原汁原味呈现的唐朝市井生活，营造“入戏式”全感官沉浸体验。不仅将美 食进行唐朝化包装，还有各类唐朝手作、文创店铺、银器、琉璃、香料、唐绣、陶器等唐风特色店铺，游客在这里可以穿唐服、观唐艺、遇唐人、遵唐俗、玩唐趣、品唐味、购唐礼，全方位感知唐朝市井生活。简单来说，就是 游客想要什么，他们就做什么。

长安十二时辰主题商业街区做的非常到位，非常值得我们学习。那么，我们要学的是什么呢？ 场景密度。

图注：长安十二时辰主题商业街区的场景密度浓度非常高（来源：图虫创意） ， 回到正文

 

再比如前段时间热播的电影《封神第一部》中，总共用了1700个顶级特效镜头。对比之前蓝天野老师主演的90版《封神榜》电视剧，大家就会发现，两者的场景密度完全不是一回事。

图注：打着游戏成长起来的年轻人，对场景密度要求非常高（来源：图虫创意） ，回到正文

 

所以，从某种意义上来说，我们今后所有的行业都是旅游业，都应该按照旅游行业的做法去做，因为只有靠旅游，才能吸引到更多的人。

以上，就是我跟大家说，空间利用将出现的三个趋势： 工作不一定去郊区，居住不一定用黄地，玩儿不一定去景区。

最后，再给大家做个总结： 要想城市更新经久不衰，就要着眼韧性时代，采用全新思维，践行“文-旅-城-人-产”， 以“生活带动模式”推动城市更新，吸引年轻人， 最终让城市更新要成为城市经济繁荣的重要动力！