TOD开发模式——重要的发展方向

城市，作为一个有机体，始终存在新生与衰亡、保留与淘汰、保护与发展的双重挑战。

在“大城市病”全球蔓延的当下，交通问题的加重以及土地资源的日益紧缺，让生活在其中的人们饱受困扰，这同时也引发了人们对城市发展模式的反思。

为了实现城市的可持续化发展，优化城市空间，一种新的城市开发理念TOD模式应运而生。

TOD示意图 图源网络

1

什么是TOD

TOD 的全称是  Transit-Oriented-Development ，是以公共交通站点为中心， 以400-800米（约5-10分钟步行路程）为半径 所建立的集办公、商业、文化、教育、居住为一体的城市综合体规划，新加坡乌节路综合体、东京中城、香港九龙站等世界经典地铁上盖城市综合体均属此类。

第一太平戴维斯发布会在报告中指出，离地铁站0-500米的近郊区物业价值提20%-25%。那些追随TOD而置业的人们，都成了时代先行者和最大受益者。

TOD发源并兴起于上世纪90年代初的美国，希望解决大城市无限制蔓延、城市人口向郊区迁移、土地利用的密度降低、城市密度趋向分散化，因此带来城市中心地区衰落、社区纽带断裂，以及能源和环境等方面的一系列问题。

2

国内外 TOD 案例

说到TOD，我们首先会想到日本，日本将TOD规划做到了极致，成为众多国家效仿的对象。

日本轨道交通 图源网络

仅东京23区就有轨道线路42条、2246公里，日均客流1600万人次以上，轨道交通沿线的TOD项目随处可见，为区域经济发展注入了新活力，成为城市转型发展的重要支撑。

日本不断推陈出新的TOD项目，已一跃成为世界性地区性经济、文化与艺术的新地标，重新引领了TOD开发的范式。

涩谷站，东京规模最大的TOD城市更新

涩谷站位于东京都涩谷区，为东日本旅客铁道、东京地铁、东京急行电铁及京王电铁的铁路车站，是东京的主要公共交通枢纽之一。

 

  

东急主导的世界第二大交通枢纽开发项目-高密度涩谷站综合开发剖面

东京涩谷之光

研究国内外的经典TOD 项目案例，有日本东京著名的TOD 项目有涩谷未来之光、二子玉川综合体、六本木新城、英国伦敦的金丝雀码头、国王十字火车站、法国拉德芳斯、美国纽约的新世贸中心、富尔顿中心、高线公园与旧金山的Transbay 中转站大楼、新加坡乌节路综合体、中国香港的九龙站、国际金融中心、环球贸易广场等。

涩谷站内部布局图

  新宿车站，是世界上最繁忙的交通枢纽之一

在众多日本 TOD 项目中，围绕新宿车站蔓延出的商业区是最具代表性的项目之一。新宿车站是世界上最繁忙的交通枢纽之一，特点是线路多，包含7条主干线和8个站点，车站连通外部的出口多达200个，日吞吐量达到340万人次，以车站为核心的实体商业有15座。

日本新宿车站立体图 图源网络

车站看似复杂的结构并未影响其商业运营，反而给各个商业体规划了合理的动线和入口，在感受的营造方面向地上商业靠拢，最大限度规避地下空间的缺点。

  

 

换乘部分，着重打造“通行更为顺畅的多层步行网络”，形成地下车站、车站商业、地上车站、地上商业等整体性的无缝连接。

  

车站四周与地上的购物中心及百货同样接驳良好，为车站东西两侧商业体设有与车站相连的地下通道。总体来说，新宿车站站台在地下二层，地下一层商业是连结周边商业的主干平台，分散在四周的商业体是其发散出的枝干。

纽约哈德逊城市广场作为代表性的TOD案例

整个项目占地28英亩，总投资超250亿美金，立志打造“未来之城”，目前开放的区域主要是购物中心以及The Vessel。

纽约超级TOD：哈德逊城市广场效果图

整个哈德逊城市广场项目包括办公楼、高级酒店公寓、休闲公园、商业综合体、艺术中心等。作为设计巨头KPF、福斯特、DS+R、Rockwell Group等多家世界规模最大、最具影响力的建筑公司联手打造的举世瞩目之作。

  TOD多功能复合高密度的特性在香港九龙站表现明显

占地13.5公顷，建筑面积超百万方： 5809个住宅、72472㎡服务式住 宅、231778 ㎡ 写字楼、82750 ㎡ 购物中心、5400个停车位聚集在这13.54公顷土地上。

除了中国香港地铁和巴士中心外，这里紧邻西九龙广深港高铁的枢纽站，进而成为影响着整个粤港澳都市圈发展格局的枢纽级TOD。

 来源:《第一太平戴维斯TOD专项研究报告》

九龙站以港铁开发的车站综合体为区域核心，综合体采用三维的立体化城市设计，各类建筑建在交通枢纽核心之上，分类布局，共享同一个基座，不同性质交通的垂直向分层和水平分区，巴士站点藏匿在大楼底下，不影响城市界面的连续性，减少噪音和污染。 

 

 来源: 《第一太平戴维斯TOD专项研究报告》

 

因整个项目功能划分更为复杂，加强每个个体之间的联系在整个TOD的设计中会有充分的考虑，200米内的建筑通过平台公园联系，200-500米以内通过人行天桥联系，互通有无。

3

TOD的进阶+开发模式

TOD的内核：围绕着公共交通，将城市配套可以用项目开发的形式触及到更多的人。

我国已经进入城市群和都市圈发展阶段，TOD发展空间巨大。根据测算，我国TOD规模达到5万亿。

90年代初期的时候，只有北京、天津和香港建设有轨道交通，93年上海才有了轨交一号线南段，99年的广州正式开通运营了第一条地铁，再到04年的深圳地铁一号线……未来2020年将有40多个城市都拥有轨道交通。

伴随着中国众多城市的轨道交通站点开发白热化，TOD开发模式以点带面的城市触媒效应愈加突出，已成为城市综合体的当红发展趋势。

  

美国设计师Peter Dovak制作的中国轨交发展动态图

近年来，TOD 又开始与低碳城市、宜居城市、紧凑城市、城市综合体等新型概念结合起来。

通过政策和对TOD 模式开发实践的创新，轨道交通TOD综合开发的规划路径在这些年逐步升级进化。

TOD1.0到TOD4.0发展示意图

TOD1.0版

车站时代，打破城市边界。从上世纪初开始，轨道交通逐渐普及，极大增加了城市交通的运载效率，形成了TOD模式的初级形态，这就是TOD1.0。

TOD 2.0版

站楼时代，简单功能集聚。1920年之后，TOD概念被正式提出，在商业和交通相结合的思路主导下，形成了较为完善的轨道上盖商业系统，地下街商业系统和二层步行平台系统相结合的TOD2.0。

TOD 3.0版

站城一体化，功能初聚合。上文提到的日本六本木及涩谷站就是典型的代表，轨道交通建设已经和城市建设、房地产开发形成共同发展的结构，进一步优化了垂直交通的整合，从而实现了经济、社会价值最大化的TOD3.0模式，即 “站城一体化模式” 。

TOD 4.0版

站城商居一体化，构建立体微都市。即： “地铁站、商业、城、人一体化” TOD4.0模式。TOD4.0则是一个飞跃性的理念，以“人的需求”为驱动，在满足轨道交通、公共服务、物质消费的基础上，融入对人群行为的日常关照，将当地的自然景观、艺术氛围结合城市个性，创造出富有独特魅力的场所，即形成“站城人一体化”。

到了 TOD 5.0版 ，更加突破想象。

发展为： 高铁＋地铁＋产＋商＋城＋居＋人一体化 全盘高阶塑造。拥有全球城市能级的国际交通枢纽能力，实现综合开发一体化，它描述了城市最新的“进化论”——在以人为主导的时代思潮里，如何在高效的城市中，构建立体生活，拥有便捷的同时，享受自然与艺术之美。

TOD模式 进阶图

综观国内外郊区轨交站点周边地区的开发，大致可归结为三种模式：

其中，“TOD+新城中心”和“TOD+大型社区”起源比较早且已基本模式化，前者以“三高”开发为主，后者则追求卧城向职住平衡新市镇的升级；而“TOD+特色小镇”则是一种更为灵活、更为精致且与创新距离最近的开发模式

在我国，TOD模式已进入快速发展成熟的阶段，目前北京、上海、广州、杭州、深圳、重庆、成都等主要城市都制定了各自的TOD建设计划，毫无疑问，TOD模式已经成为我国一线城市未来建设的主要发展方向。

4

并非所有的地铁上盖，都是TOD

（ 真正的 TOD项目 ）

TOD模式在实践中还易与另外两个概念弄混，尤其是TAD。

◎  TAD(TransitAdjacentdevelop-ment) :交通站点附近的开发

◎ TJD（Transit Joint Development）整合公交站点或者其他公交设施的房地产开发行为，是 TOD 在社区层面的延伸概念

国内在地铁上盖建筑的模式多是TAD，这是TOD的简单版本，缺乏对土地的总体规划，往往会导致商圈层叠，无序扩张，公共交通的价值提升难以实现。

综合来看，TOD与其他几个城市开发模式相比，最大的不同是复合的业态规模和公共交通的发达性。尤其是对于国内一线大城市来说，愈发紧张的土地资源和越发膨胀的人口数量会导致城市无限制扩充，进而带来交通拥挤、生态破坏等问题。

TOD模型如果建立起大型混合社区，拥有发达的公共交通和适宜的步行距离，人在其中能工作、生活、休闲，减少对小汽车的依赖，减少通勤时间，城市幸福感和宜居感会大大提升。

优秀的TOD，不只是地铁房，还需要有生机勃勃的商业体。

人们未来的出行大约是这样的：从自己家乘坐电梯直接就到地下室，楼盘的地下空间和地铁站是打通的，从通道步行就可以抵达地铁站，所有的过程都在地下完成。

这就意味着，人不需要露出地面，不需要去户外接受风吹日晒雨淋。

比如，杭州广宇·东港空间就做了这样设计：通过楼宇扶梯，就可以直接进入地铁站。

广宇·东港空间 和地铁6号线枸桔站之间的扶梯效果图

除了出行方式的改变，TOD还会改变生活方式。

作为地铁上盖，通常人流量大，TOD项目都有商业配套。往往会围绕地铁站，形成一个区域的中心。生活的便利程度大大提高，下地铁去商业街区吃个饭，然后坐电梯就回家了。

这就是所谓的“一站式”生活，这个“站”可以理解成地铁站。

? 上海万科天空之城

天空之城，作为上海万科第一个真正意义上的TOD项目，通勤效率和地铁上盖商业体都是它的核心优势， 位于上海虹桥商务区，是上海万科从2015年开始的一场微缩城市试验，也是上海首个商住办为一体的TOD综合住区。

很多开发项目，卖房子的时候把商业做了“咖啡店”、“鲜花店”的模拟效果图，实际交房后却发现变成了“五金店”、“房产中介”。

在万科，这不可能。在万科天空之城和地铁之间，万科自建自持了约10万方商业mall，部分商业7x24小时营业。

万科天空之城商业体示意图

万科天空之城 效果示意图

之所以称其为TOD模式开发的项目，在于它不仅是地铁上盖，还承载了地铁车辆段的功能，包括地铁站，地铁的停车库、试车线和维修车间。

万科天空之城 效果示意图

万科天空之城特别打造了内外部机动车道、非机动车缓坡道、人行道、垂直电梯等，根据步行、自驾、公共交通等不同出行方式，规划了多个小区出入口，多种立体化交通系统，真正实现了与城市的无缝对接。

万科天空之城 效果示意图

在项目内部的排布，万科也非常巧妙的规划了各种物业，保证了不论在哪，你去到任何一个配套的距离都不会超过500米。

万科天空之城 效果示意图

对于其设计，设计师取意自然、诠释纯真质朴，在强化建筑预留的空间条件的同时，弱化周边环境的不利影响，用自然“生长、融合”的概念，为人们打造出体现万科注重生活环境、生活质量的生活、休闲、办公、购物等多元化生活空间。

万科天空之城  效果示意图

万科·天空之城目前推出的建面约75㎡至155㎡爆款户型，其原型是经过深入研究万科人居反馈数据，反复优化而来的上海万科明星户型。该户型已经在上海市场上经过多次验证，是富有创造力和生活想象力的。

? 莘庄未来天空之城-TODTOWN

 

  

TODTOWN天荟整体效果图

莘庄站的改造工程，由香港新鸿基地产和上海城开共同完成，在此建造一个地铁上盖综合体，项目名为“TODTOWN天荟”。

TODTOWN天荟是目前中国第一个在不影响现存轨道交通正常运营前提下进行建设的TOD项目，也是中国国内的真正意义上的TOD项目。

完全建造在原先的莘庄站之上，这样的设计引入了香港综合体的精华，向空中要资源，一举解决交通，购物，办公、居住的全盘方案。

  

TODTOWN天荟整体效果图

项目南北总长达655米，项目整体近70万平方米的建筑都建造于运营中的地铁与铁路上盖，集住宅、商业、商务、休闲于一体的“空中之城”。

  

上盖开发示意图

其中住宅约9万平方米，商场约14万平方米，办公与酒店约7万平方米，公建配套约2万平方米，公交设施10万平方米，地下停车场20万平方米。TODTOWN天荟将各功能空间紧密有效地对接，形成承载未来全新生活模式的理想“迷你城市”。

  

TODTOWN天荟商业效果图

?  杭州万科未来天空之城

地铁万科·未来天空之城 ，由地铁和万科在杭州未来科技城联合打造的一个约134万方体量的TOD项目，除了规划约51万方的住宅，还规划有产业办公、小学、幼儿园、商业、文化中心、体育中心等复合业态，构建了全场景的消费、办公、生活蓝本，可以说整个项目就是一座“微缩城市”。

  

地铁万科·未来天空之城剖面概念图

位于未来科技城东门户，地铁5号线五常站上盖，是杭州地铁与万科杭州合作开发的“轨道+物业”重点项目。通过地上地下一体化开发，规划产业办公、商业、住宅、文化中心、体育中心等多重业态，打造共创未来的智慧轨道城市。

地铁万科·未来天空之城效果图

地铁万科·未来天空之城实景图

2020年杭州地铁再度携手万科杭州，于地铁5号线姑娘桥站，迎来杭州第二座天空之城—— 地铁万科·彩虹天空之城 ；同时，也在5号线的两端，形成两座天空之城的彼此对望，由此谱写城市TOD复合焕新的美好诗篇。

地铁万科·彩虹天空之城鸟瞰图

在对TOD的精研与实践中，万科杭州整合出TOD综合体未来开发导则——“六维图”，并提炼出“产业导入、文化塑造、公园社交、效率聚合、惊喜商业、智慧驱动”在内的六大开发趋势，在进一步充实天空之城美好构想的同时，亦使万科杭州的TOD精研体系更为丰满、更趋理想。

      

“六维图” 示意图                  
     

这座集合产业办公、商业、住宅、文化中心、体育中心等一系列社区深层系统的TOD大城，通过先进的产品力与连续的热销佳绩，在佐证杭州地铁与万科杭州TOD探索美好方向的同时，亦成为今后众多城市TOD作品的封面蓝本。

武汉伟鹏万科·御玺滨江

在武汉的城市核心—— 汉口滨江国际商务区 ，将高达约83公顷（约1250亩）的区域统一规划、统一实施，260万㎡的开发总量其中商务办公、顶级酒店、商业娱乐、艺术场所等城市配套占比78%，而高端住宅仅仅占比23%。

汉口滨江国际商务区示意图

该区域将以TOD4.0理念，打造“高效立体的多维交通+头部公司的产业聚集”的核心区，由全球富有TOD设计经验的日建设计对地下空间进行统一设计。

TOD综合体未来开发导则——“六维图”

TOD模式在充分利用地上空间的同时，也合理利用“地下空间”，带来综合效益的最大化实现以及城市价值的最大化增值。

多维立体交通体系打造城市新格局

整体地下空间规划深达六层的立体交通，轻轨1号线与地铁10号线在二七路站换乘，14号线通过片区内部，高效地利用土地与空间，发挥轨道交通优势。

立体化交通格局带来的高效可达性

武汉伟鹏万科·御玺滨江效果图

万科与伟鹏在此联手打造的御玺滨江，则一举成为“新派顶级豪宅”的代表。不仅在武汉等准一线城市，在全国市场，甚至全球， “TOD+豪宅” 的模式，树立了一个极为优秀的典范案例，其理念和规划具有广泛的参考意义。

 武汉 “地铁时代·云上城” TOD综合社区规划

武汉三金潭“地铁时代·云上城”TOD社区，位于东西湖区金潭路站地铁上盖，北邻府河生态公园，与地铁八号线无缝接驳。

  

  

一体化运营

云上城项目自带TOD社区IP属性，在设计之初就以TOD2.0升级版的定位进行综合开发。项目整合原有地铁设施，建立立体景观体系，将地铁联络线演化为深入整个社区的景观脉络，串接不同空间层次的组团花园。利用多元配套设施，以TOD生活小镇及教育大盘为项目亮点，项目将成为新一代TOD社区的典范之作。

  

  

小结：TOD楼盘的优缺点

每个TOD项目的宣传海报都极具未来感。出了小区门就是地铁站的入口。地铁站与大型商超综合体相连通，吃喝玩乐样样都不耽误，依托地铁站周边丰富的公交网络快速抵达医院、学校等。商业生活配套自有的，就更不用担心。

但是这些项目大都是建在外环线左右，周边配套也是很不健全。至于他们所吹嘘的商业生活配套，后期引进的效果如何还未知，生活便利性还有待入住后考察。而TOD项目设计上都是地铁上盖，地铁穿行时的轻微震动对楼房的影响几何？TOD自带的商业加上地铁站必将再项目周边带来大量的人流，是否会对居住安全带来不确定性？以及靠近商业资源所带来的灯光污染、噪音污染，也深深影响着人们的居住舒适感。

TOD项目现在仍是稀有项目，价格自然会高居不下，这对于购房者来说不是很友好，居住成本可是提升不少。

随着城市范围的扩大，越来越多的开发商开始推出很多极具特色的住宅项目，来迎合市场的喜好。但是真正解决城市生活痛点——城市不断加剧的道路拥堵，那还是得看TOD项目！