存量时代：上海正式进入存量时代，其他城市应该也会跟进

近年来，政府高度重视盘活存量，出台了一系列政策文件， 比如“国办发〔2022〕19号文件-国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见”、“自然资源部、国务院国资委关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知”、“发改委关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见”等一系列文件。

这些政策涵盖了各方面资源的合理配置和高效运用，鼓励民间投资积极参与盘活存量资产。

而最近， 一张通知一张微信截屏在微信群里疯传， 甚至在咱们内部的公司年会中大家都在热烈讨论这个话题↓

市场从建设增量转变为更注重存量资产的有效管理和再利用，提升现有资产的利用效率与价值， 而且紧迫感更强了，要求更直接了。

上海这是真正地，正式地走入了存量运营时代。

而上海是全国楼市的风向标，可以想见，在全国范围也会跟进（很多负债率高的城市已经在这么做了）。

存量时代扑面而来

无可避免

为什么？为什么是这个时候？

一方面，城市化速度放缓，基建拉动GDP的“药效”越来越差。

在过去的四十年中，中国城市化以每年1.5%的速度迅速增长，城镇化率从17%飙升至65.22%，其“商业模式”就是用土地换投资，推动大规模的基础设施建设和投资， 而且是无论修什么建什么都有回报， 大家对未来的预期很积极，基建拉动GDP的逻辑是成立的。

但，大拆大建总有尽头。

经过几十年的高速发展，全国城镇常住人口增加了4倍，城市建成区面积增长了8倍，空间开始出现过剩。而随着人口结构的变化、经济转型升级的不确定性，基建拉动GDP已经不行了， 即使将基建这个旋钮拧到最大，甚至透支未来十年的建设，也无法像过去那样对增长产生显著的拉动效应。

另一方面，是“搞建设”这幅药本身带来的副作用越来越明显，那就是空置率高企与办公租金上不去。

根据高力国际2023年的数据显示，上海目前甲级写字楼的存量为1677.5万平米，空置率达到了20% —— 踩着国际警戒线。在上海 金融行业最核心的陆家嘴，不少物业的出租率降至70%；

如果放眼整个上海，四季度北外滩空置率超过30%，北滨江的数据更惊人，达到近70%。 而在2024年还预计会有164.8万平米的新增写字楼入市。

这么多的供给，但需求可能被抽调了。

互联网科技的快速发展，尤其是经过三年疫情，使在线办公、在线经营、在线教育、在家办公、远程办公等成为常态，对物理空间的需求和依赖大为减少。

当然，更重要的是技术的发展与组织方式的变革。 很多最具创新力与竞争力的公司，正在不断地在构建自己的“分布式”网络架构。这是一种更加灵活性的混合式、分布式的办公新模式，对办公空间的需求更富有弹性，也进一步给运营带来了挑战。

存量运营的巨大挑战

运营是否成功， 就看现金流是否稳健。

更具体来说， 就是看内容与功能，是否符合付费客户的需求。

但是，城市产业载体的运营与商业载体的运营不一样，即使在产业地产里面的商业综合体/配套，它的运营逻辑跟其他物业的运营也是非常不一样的。

首先，产业载体是零和博弈。

餐饮零售可以连锁地开，但是一家公司来了A地，就几乎不可能去B地。

产业运营的竞争非常激烈， 不少园区都在抱怨兄弟单位开始抢资源，去化很成问题

更重要的是，产业园区是本质是一个产业集群，运营团队必须要做细做深，深耕产业生态链。

很多伙伴跟我们探讨过这个问题，大家的观点都比较一致：在资产运营比建设更重要的时代，运营招商要专业化。招商队伍要转型为产业专家，和科技制造企业讲同样的语言和话题： 不应仅限于了解传统的租金减免策略，而应深入理解企业所在产业赛道的痛点，真正洞察并预测企业的需求。

如果做新能源汽车产业，就需要了解该产业链的各个方面

当然这是一个团队的事情，团队中的产业招商、配套运营和场景营造能力、甚至资本运作能力都得有，这些能力对于成功运营产业载体至关重要。

也就是说， 要从以往的建设思维转型到精细化的产业运营思维。

有一句话说的是， “定战略 搭班子 带队伍”

定了运营的战略， 但是班子都是原来搞建设的班子， 这就是很多事情上层有想法，但在实践中推进不下去的原因。

一个时代结束了，另外一个时代开启了， 需要更新一波技能。

说句题外话，这跟最近Google裁员很像，都是一个时代结束了。 人工智能改变了组织架构；另外一方面是政策的变化，之前研发经费可以当年就抵税而现在至少要分为5年。一推一拉，为了满足华尔街对短期财报的需要，裁员是不可避免的。

但运营的技能需要长时间在市场摸爬滚打的积累，才能有真正竞争力。

更别说它运营的还可能是叠加了早期的一些弊病的资产，比如开发时功能定位和策划比较弱，产业布局比较散乱，造成成分复杂，缺少思考和沉淀， 很多园区都没有自己的特色。

如果大环境不好，到底来拿什么吸引客户？

我们采访了一些国内外的专家，在这个充满不确定性的时代——

1：守好基本盘：

现有租户就是你当下最好的租户。

为了留住租户，许多业主采取了租金减免或提供额外优惠的策略，包括免租期、降低停车费、帮助客户降低运营成本等。

但未来拼价格和政策优惠不是核心的思路(网传陆家嘴都给10个月的免租期)，价格与政策这只能起到短期效果。

更核心还是——

2：面向未来需求提升自己：

基于目标客户的需求，投资于物业提升；

重新定位，找到自己的特色，增强品牌影响力；

提升物业质量和服务质量，吸引更有支付能力的租户，增加市场适应性

值得一提的是，为应对经济衰退， 美国很多资产管理公司对其组织架构进行了调整，以提高物业管理的效率，提高决策效率和市场反应速度。

这里有了一个问题，经济下行周期资产管理的策略，美国到底怎么做？

美国是如何成功换挡的？

城市更新在于产业更新

有人问我们，TOP的好几篇文章也写到，美国的市中心写字楼空置率非常高，但好像美国经济增长动能不错，3季度的GDP增长有4.9%？而且股市涨势也不错 ？ （ 泪流满面地 手动cue A股）

其秘诀在于产业迭代与升级。

在长远的全球竞争中，胜负不会取决于载体的数量， 而是取决于创新能力与产业实力。

我们以纽约与硅谷为例。

纽约 从20世纪下半叶的去工业化和郊区化，转向了如今的人口回流和经济复兴。特别在面对2000年互联网泡沫破裂、2001年的9/11事件以及2008年的金融危机等冲击时，纽约市的地产市场展现出了卓越的韧性（房价/GDP整体是持续往上走的），为城市的复苏奠定了坚实基础。

在后工业化时代，制造业的分工越发精细，这导致企业需要依赖专业的服务部门、特别是国际化的专业服务来协助其发展。我们在以往的文章中也提到过—— 为什么说，传统商务写字楼早已落伍？

于是，自2000年以来，受到城市规划和产业升级的推动，纽约市在服务业领域，特别是生产者服务业， 尤其是FIRE（金融、保险和房地产业） 取得了经济稳健增长的势头。

而在2008金融危机的风口浪尖。人们一片恐慌，担心纽约是否就将消沉。

但极具韧性的是：在 2007 年至 2012 年期间，纽约的科技行业开始迅速崛起，成为纽约市的主要新经济力量。不少科技公司开始聚集在 曼哈顿的“硅巷” ——这一地区汇聚了谷歌、Facebook、微软等高科技巨头的研发机构和业务中心，成为了纽约市高科技产业的地标。

除了就业数量的增长之外，科技行业提供的还是“高薪就业岗位”—— 通过乘数效应带动更多就业机会。

在疫情期间，科技行业也成为了纽约的“镇市之宝”： 在不少行业都在急剧萎缩的情况下，纽约的科技行业的就业岗位逆势增长了 1.5%。一些科技子行业表现更是出身，“软件出版商”行业的就业增长了8.7%，“互联网出版和网络搜索门户”增长了8%。

再看硅谷，60年代，让硅谷兴起的半导体行业转移到了日本和欧洲，有人说硅谷要玩完了；70年代，硅谷的软件业兴起成为全球的IT中心；

世纪之交，互联网泡沫被戳破后，人们又说硅谷没戏了；结果不到一年就恢复了元气，开始发力社交网站，到现在是先进制造、生物医药、人工智能等新科技。未来呼啸而来，产业变更的速度越来越快！

最近有人分享了自己的感性认知：硅谷地区的房价又创新高了，虽然说谷歌等互联网公司在裁员，但因为Nvidia，AMD、Applied Materials、Lam Research等制造业硬件厂的全球总部在硅谷，随着股价的疯涨，当地服务业市场的就业以及房价得到了有力的支撑。

美国知名的经济地理学家科特金(Kotkin J.)在《数字经济如何塑造美国地貌》   （The New Geography: How the Digital Revolution Is Reshaping the American Landscape）   这本书里说到：

城市与区域经济发展的核心动力并非基于具体的产业，

而是根植于人才。

纽约市在其《可持续发展计划》中也说到：

今天人才与资本的流动在城市之间创造了激烈的竞争，我们正在争取最好的想法和最有能力的员工。

今天的那些最成功的城市，其本质就做对了一件事情： 吸引人才。

人才是产业的基础，产业是城市的基础，有利润的产业是房价的有力保障。

抢人！抢人！

于是上海认识到， 最关键的还是人，是人才。

新年伊始，上海的奉贤区和青浦区大胆调整了外地人才购房的政策，将社保年限从5年降低为3年，并允许单身人士购房。这个政策使得上海成为四大一线城市中楼市政策松动程度最大的城市之一，仅次于广州，远超过北京和深圳。

另外，我们注意到， 2023年上海通过“居转户”和“人才引进”政策，向外地人发放了78290个上海户口， 创下了 历史新高。

特别是“人才引进”与2022年相比增长了 44.6%， 达44990人。

图片来源于刘晓博说财经

这一变革的背后，是上海城市规划的重大调整，就是在推动城市发展和吸引更多人才，为城市的未来发展打下坚实基础。

自2017年以来，国家对北京和上海提出了减量发展的要求，以解决大城市病，如空气污染和交通拥堵等问题。

然而另外一个不容忽视的挑战在于：为了保持上海经济的活力和社保金的正常运转，每年需要新增数十万的年轻人口，其中户籍人口至少需要增加20万左右。

因此，上海自2021年起采取了积极的“抢人”策略，并不断加码，一年比一年力度大。

有人说，这些一线城市终于回过味儿来了——

一个没有新增人口，尤其是新增年轻人口的城市，是没有未来的。

而城市的作用就是培育人才，滋养人才。

“村落抚养孩子，城市培养天才。”

城市不仅仅是一个地点，更是思想、创新和天才的聚集地。

OPENAI的总部坐落在旧金山这栋看似普通的三层小楼内，外表平平无奇，但里面隐藏着开启未来的伟大力量。

当然这并非仅仅是这栋建筑物的功劳，而是这个特殊的环境的产物——城市的力量。

OPENAI的总部，wikipedia

夫唯病病，是以不病。

挑战总归是有的，看到挑战，再以实事求是的态度去探索解决路径，快速反馈快速迭代，出路也总归是有的。

上海楼市的最新动态不仅仅是一个地区性的变化，而是中国乃至全球城市发展趋势的一个缩影。从增量扩张到存量优化，从单纯的物理空间扩张到创新和技术的深度融合。

TOP研究院相信， 我们正在进入一个更加成熟、更加可持续的城市发展新阶段。