决战“工业上楼”：真市场还是伪需求?如何算好经济账？

「  工业上楼  」是近两年的热门词汇。

自2018年深圳提出「工业上楼」以来，全国多地陆续发布政策鼓励 「工业上楼」 发展。在土地资源紧缺、工业需求增加的大背景下，「工业上楼」将成为园区招商的主战场。

决战工业上楼，势在必行。

为什么地方政府如此热衷 「工业上楼」 ？ 「工业上楼」 的核心吸引力在哪里？经济账能算得过来吗？

今天，笔者与大家一一解读。

正文：

什么是「工业上楼」？

对「工业上楼」最通俗的解释，就是 在工业用地上建一个高层的厂房，把企业的研发、生产活动搬到高楼大厦里 。现实中，为了与多层厂房区分开，我们现在所提的「工业上楼」通常指高度超过24米、或层数在6层及以上的高层厂房。

当然，也有领导觉得「工业上楼」听起来太土，不够性感，所以改成了「5.0产业空间」、「未来工厂」、「摩天工厂」等，但本质上这些与「工业上楼」并无区别。

随着「工业上楼」项目数量越来越多，建筑形态也愈发成熟。为了满足企业对首层的「偏好」，在传统多层厂房的基础上，衍生出了 「多首层」工业厂房 （部分设双首层空间）、 复合桥式高层工业厂房 （通过环形盘道，打造多首层空间）等新业态，并从一定程度上缓解了高层货运难、企业上楼意愿小的问题。

「工业上楼」是如何发展起来的？

「工业上楼」起源于20世纪50年代，最早在中国香港和新加坡开启实践。当时，逼仄拥挤的空间严重制约了两地经济发展，而中国香港和新加坡轻工业为主的产业特性又十分适合企业「上楼」，直接催生了两地高层厂房的繁荣。

（这里不展开讲了，感兴趣的同学可以自行查阅资料）

在中国内地，已知最早的「工业上楼」项目是佛山顺德的「天富来国际工业城」 ，同时这也是佛山第一个真正意义上的工业地产项目。该项目是2005年，顺德容桂引入港资（香港康富来集团）全面改造容里工业区。康富来公司借鉴香港的工业大厦模式建设天富来工业城，把一片容积率只有0.35的星栅厂房改造成了容积率达2.8的现代化多层厂房。

 

天富来国际工业城

但在当时，企业已经习惯了「独门独院」的厂房形态，高层厂房几乎没有市场。直到2006年12月， 顺德政府 出台《顺德区商品厂房开发经营管理试行办法》，赋予厂房房产证和他项权证（年限50年），整栋厂房可以分层、分单元出售，高层厂房业态才渐渐被企业所接受。

而 「工业上楼」迎来真正爆发是在2018年 。

当年， 先后有三份关于「工业上楼」的文件出台 。第一份是2018年5月，青岛城阳区发布《加快高层工业楼宇经济发展的实施意见》（城办发〔2018〕13 号），在全国范围内率先明确了「工业上楼」的基本要求及扶持政策；第二份是2018年8月，深圳在《深圳市工业区块线管理办法》（深府规〔2018〕14号）中提出支持和鼓励智能装备、机器人、集成电路、新能源、新材料、医疗器械等先进制造业向高层工业楼宇发展。深圳是改革开放的试验场，此时出台文件支持 「工业上楼」发展， 方向性不言而喻；第三份是2018年12月，佛山市三水区乐平镇发布《佛山市三水区乐平镇「工业上楼」扶持办法（试行）》，这是广东第一份关于「工业上楼」的政策文件...

三份文件，拉开了「工业上楼」的序幕。

为什么要搞「工业上楼」?

政府搞「工业上楼」，核心就两个字： 缺地！

这两年，我们看到，研办类产品空置率高居不下，新项目还在不断涌入，内卷程度令人发指。反观工业厂房行情却一路走高，尤其是在一、二线核心城市，工业用地已经成为最城市的稀缺资源。

为什么会出现这种现象？

首先，由于国内经济发展阶段不同，一些沿海发达地区在前些年热火朝天的招商大战中已经把产业用地出让殆尽；另一方面，随着城市化进程的快速推进，早年偏僻荒凉的开发区现在成了城市的核心区。在这个过程中，出现了大批存量低效工业用地，由于缺乏必要约束，政府对此也无可奈何。

新增工业用地在减少，制造企业的需求却在不断增加 。近几年，为了规范工业用地使用，多地相继出台了产业准入措施，如新建/引进的工业项目必须进园，许多工业企业面临搬迁；其次，在「标准地」改革的要求下，各地对土地规划、管控、开发等规定趋于严格，投资门槛一再提高。如苏州提出「低于5000万的新建工业项目或企业，原则上不再单独供地」，直接否决了中小企业单独拿地的可能性。

在这样的背景下， 提高容积率、向存量要空间便成了政府的唯一选择 。而产业类型的转变（由传统的重工业生产转为设备较轻，生产过程噪音与污染较小的高端制造，如生物医药、智能制造、工业互联网等）和建筑工艺水平的提升也为「工业上楼」提供了契机。

综上， 「工业上楼」的本质是政府借市场的手实现工业土地利用率提高，进而缓解企业的用地矛盾 。

「工业上楼」的核心价值

前面说了一大堆，但无论是提高土地利用率、拓展工业空间，还是引进企业、带动经济发展....好处都是政府的。对于深度参与建设运营「工业上楼」项目的开发商而言，核心价值是什么？

两个字： 政策 。

目前， 各地对「工业上楼」的要求是「保本微利」 。放在十年前，听到「保本微利」四个字，企业可能理都不理。但如今形势已经今非昔比，企业活着都是问题，做到保本微利当真不易。

实事求是的讲， 「工业上楼」要实现保本微利的目标，纯靠市场化在当下的条件下很困难的 （ 「工业上楼」承重、层高、垂直交通等建设标准高于一般厂房，建设成本较高，同时随着楼层越高租金一定更低 ） ，关于这一点，政府也心知肚明。所以，站在政府的角度，他要算一笔总账—— 通过「工业上楼」拓展空间引企、留企产生的经济价值，能够平衡「工业上楼」项目建设运营的亏损即可 ，这也是为什么「工业上楼」一定要有政策支持才能做。

现有政策中，最值得关注的是 住宅配套 和 分割转让 。

由于纯粹的「工业上楼」项目算不过来账，一些政府适当放宽了配套比例，以平衡企业在「工业上楼」的支出。比如深圳提出， 在工业上楼项目中，可以有30%左右的住宅建筑面积作为产业发展配套（但综合内部收益率IRR不得超过4.5%） ，企业完全可以做到通过售卖住宅反哺园区发展，这是普通工业园想都不敢想的。比如上海提出把 「工业上楼」与产业综合用地（  M0  ）相结合 （ 张江科学城220平方公里的产业基地和产业社区内项目 ），即 允许存量产业用地根据不同生产阶段的实际需求，将研发功能与实体制造在同一地块或同一建筑内实现使用转换 。也就是说，这家企业以前可能是做办公研发，但增设生产环节以后，可以直接在同一宗土地上进行。

第二个值得关注的是在分割转让上放宽要求，典型如四川成都。 在成都《关于推动「工业上楼」的实施意见》出台之前，成都的生产类园区（标准厂房）是不能分割销售的 ，别说是民营企业，就连国有园区也只能靠收租赚钱，回报周期极长、现金流压力极大。而新规提出， 「工业上楼」项目自持比例原则上不低于30% ，其余部分经区（市）县政府（管委会）批准后可分割转让给通过达产考核的入驻工业企业或关联配套企业，最小分割单元不小于1000平方米，配套用房不得分割转让。相比于一般工业项目，这可是不小的优势。

其他政策扶持方向还包括 建设资金扶持 ，比如佛山三水区乐平镇提出按照建筑物总体工程造价的2%给予建设主体一次性扶持、深圳龙岗区提出对获得工业上楼园区认定的开发单位给予一次性500万元的建设补贴、天津滨海高新区针对渤龙湖片区和海洋片区「工业上楼」项目进行补贴，金额最高800元/平米等； 税收奖励补贴 ，如青岛西海岸新区提出首次分割转让发生的区级贡献全部用于奖励工业综合体开发投资企业； 租金补贴（给建设主体） ，青岛西海岸新区提出按100元/平方米/年的标准给予工业综合体开发投资企业已租赁并实际投入使用的自持部分厂房三年租赁费补助； 贷款贴息 ，佛山三水区乐平镇提出专项用于「工业上楼」建设的贷款，按照实际利率予以补贴等等。

此外，为了提升企业「上楼」的积极性，引导更多符合条件的企业「上楼」，也有政府出台了针对企业的激励政策，如深圳龙岗区提出：「对入驻经认定为工业上楼园区的制造业企业，根据租用的生产经营面积按照每平方米每月15元的标准连续三年给予租金补贴，每年补助金额不超过该企业上年度对龙岗区地方财力贡献的60%」。

「工业上楼」的核心约束

说到这，可能有人会想，既然政策这么好，大家不是都去搞了？「工业上楼」会不会成为套取国家政策的新手段？

回报 ，就是悬在企业头上的达摩克利斯之剑。

作为一项准公共产品， 目前，国内很多城市都对「工业上楼」项目采取了限价措施 。比如，深圳提出「控制租金≤35元/平方米/月，租赁价格年涨幅≤5%，内部收益率≤4.5%」；珠海提出「东部片区（即珠海大桥以东）用房租金平均不超过20元/月/平方，西部片区（即珠海大桥以西）租金不超过15元/月/平方」东莞提出「租金≤20元/平方米/月」。

这个限价力度有多大？

我们 以深圳为例，  深圳「工业上楼」  厂房平均月租金不超过35元/平方米，按照这个标准计算，企业租一个100平的厂房，月租金最多3500元，一年租金不超过42000元， 每平米不超过420元 。

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这怎么赚钱？

可如果不能赚钱，深圳的「控制租金≤35元/平方米/月，租赁价格年涨幅≤5%，内部收益率≤4.5%」又是怎么得来的呢？

我们假设租金年涨幅与基准收益率相等， 「工业上楼」 每平米财务收益为：35 元/平方米/月 ×12月×50年=21000元，假设出租率80%，租金打个九折，收益就是15120元。

也就是说，只要你的建设成本低于15000元/平（哪怕在深圳， 「工业上楼」 成本应该也不会高于10000元），运营个50年，IRR肯定在4.5%以上。

不过，这个假设有个前提——资金的成本要低于4.5% 。

对民营企业来讲，由于融资成本比较高，所以压力相对于 央企、国企要大很多 。加上政府要求自持的比例并不低，面对高昂的融资成本和长周期、低收益的租金回报，一着不慎，就会利润不保。

因此，「工业上楼」 本质上 还是一项公共事业，国企牵头也是必然。

当然，也有很多城市不限价，但市场化定价同样会引来别的问题。比如，高层厂房对企业的吸引力和适配性一定不如单层厂房， 如果你不降价，如何与其他工业园竞争？ 如果降了价，资产回报率这笔账是不是还算得过来？

民营企业一定不能主导开发吗?

既然这样说，按照「政府统筹、国企主导、市场运作」的要求，民企是不是只能给国资打下手了？

其实不然。

在特定条件下，民企还是可以主导项目开发的。

1、急需解套的工业项目

以深圳为例，自2012年以后，深圳的土地就很难拿了，企业只能通过「工改」项目挤入深圳市场，第一批「吃螃蟹」的企业，确实也赚得盘满钵满。但随着政策不断优化，「工改」的漏洞一个个被堵死，后期入市的企业已无太多利润空间，反而会 因为对政策变化预判不足，获取了大量并不优质的 「 工改工 」 项目和提容项目，以至于很多项目算不过来账，长期处于停滞状态。如果按 「工业上楼」 重新 规划、重新算账，这些项目或许能活过来。

2、不符合立项标准的「工改项目」

很多企业现有储备的「工改」项目中有部分是直接从其他企业手中收购的旧厂房，在政策趋严之前尚未没有完成立项。在现有「工改」政策下，有的项目已经无法符合立项标准，有的项目被划入了土地整备范围，或处于一级工业区块线内，被规划为工业用地M1，根据《深圳市工业区块线管理办法》规定将无法完成「工改M0」的用地性质调整。 企业要么违约，要么改成自持项目，而「工业上楼」为这部分项目提供了新的改造思路。

3、企业自用项目

也有一部分实体企业，或出于业务扩张，或出于企业转型、或单纯想购置一些固定资产，确实有扩大地盘的需求。但在大城市，再想拿新增用地已是难于登天，不但价格也水涨船高，新的工业厂房政府也会要求你「上楼」。与其如此，不如自己主动「上楼」，还能省下一大笔土地出让金。至于后续自用多少、出租多少、能不能租掉，这都是后话，首要目标还是先把能拿的政策拿下。

工业上楼这笔账怎么算

如何实现项目「保本微利」经济可行，与园区实施路径和实施策略有很大关系。

案例1：龙华和平工业园城市更新单元

 

来源：深圳市龙华区城市更新和土地整备局

该项目拆除范围用地面积18258.9㎡，其中开发建设用地面积10325.1㎡，规划容积67113㎡，规划容积率6.5，更新方向M1均为厂房及少量配套，其中计容建安成本9000元/㎡，按厂房租金35元/㎡/月情况下，项目内部收益率仅为1%，实施策略为增加2万㎡住宅指标，内部收益率达到4.3%。

案例2：宝安区产业提容工业上楼项目

用地规模约4.2万㎡，提容后新增建筑面积6.3万㎡，建安成本4500元/㎡，建成后厂房租金35元/㎡/月，可实现项目内部收益率达4.5%。

从这个角度看，国企出于社会责任承担「工业上楼」大任无需多言，而民企在特定条件下，尤其是出于自用需要时同样可以一搏。但需要明确的是，深圳之所以有很多民企主导的项目，一是本身天然优势；二是计算数据只是理论值 ，实际情况可能与此相差较多。

考核兑现

「工业上楼」在政策上虽然放宽了，但兑现也是有条件的。

比如青岛西海岸新区政策：工业综合体开发投资企业必须自持总建筑面积的30%，其中配套设施面积必须全部自持。当主导产业关联企业产业用房面积占总建筑面积50%及以上，且整体入驻率达70%时，产业用房建筑面积可全部分割转让。

也就是说， 分割转让和你的出租率挂钩的，出租率达不到，别想着跑路。

最后：

分析国内外 「   工业上楼   」比较成熟的城市，都是 早期工业 起家，后期三产高度发达，为了承载 高端制造业发展而 「 被迫 」 上楼的。 而国内绝大多少城市并不具备发展 「 工业上楼」的条件。但无论如何，推行 「 工业上楼」 都是一次针对工业土地集约节约利用的创新尝试，对国有企业来说，这是义不容辞的责任，而对于利益导向的民营开发商，则要谨慎再谨慎，测算 再 测算，三思后行。