第四代住宅实地落地经验分享：政策与设计要点

近年来， 在“双碳”背景下 ，为促进低碳经济发展和产业转型升级，国内也开始了对第四代住宅产品的探索。福州作为东南沿海区域首批试点第四代建筑的城市之一，已然跃立于全国潮头。尚恩设计在第一波浪潮中，主持设计了 国贸·天琴樾、榕发麓里云筑、三木乐府等7个第四代住宅项目 ，积累了大量有关第四代住宅的落地经验（项目原因，仅展示部分案例）。

国贸·天琴樾设计效果图，以最终交付为准

国贸·天琴樾设计效果图，以最终交付为准

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榕发麓里云筑效果图，以最终交付为准

第四代住宅，不仅是建筑行业技术层面的迭代，同时也是人们 心理需求 的迭代。在这目前低迷的市场行情下，已经成为当前房企住宅产品的创新发展方向。尚恩设计前期累计了大量第四代住宅的落地经验，我们在此与大家分享 实际落地过程中遇到的问题与解题思路。

继各地第四代住宅试行陆续落地，多地区相继发布当地政策法规及管控要求。执行层面以 地方政策法规为主，行业设计标准为辅。 以积极推动第四代住宅的福建省福州市为例， 在土地出让和产品规划方面，在政策上给予相应支持。

1、 建筑间退距按建筑主 体（不含空中花园） 进行计算，消防和安全距离同时满足相关规范要求。

2、 内部日 照按建筑主体测算， 外部日照执行相关建筑日照技术标准。（空中花园及公共休闲绿化平台不参与计算）

4、 空中花园 外挑尺寸，小于等于 1.80 米的部分计1/2容积率， 大于 1.80 米的部分不计容； 公共休闲绿化平台 部份亦 不计容。

空中花园错层空中花园是第四代住宅的一大特点，如何做到奇偶层空间平权，不顾此失彼是设计师在规划时期设计的重点考量。 花园奇偶层设计上遵循平权主义，做到差异最小化， 每层每户都配备南向空中花园，采用 转角厅+空中花园 的形式，让奇偶层空中花园始终围绕客厅核心功能展开，在露台设计上均衡户外户内关系， 最大限度让出公共空间。

国贸·天琴樾设计效果图，以最终交付为准

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利用飘窗结合视线挡板，最大程度规避了 上下层之间的视线干扰 ，更好的保障隐私。

国贸·天琴樾设计效果图，以最终交付为准

国贸·天琴樾设计效果图，以最终交付为准

空中花园 采用转角化双空中露台花园 的创新设计，合理利用花园不牺牲室内空间保障舒适度，建构一种住宅空间与自然场景之间新平衡，既保证花园的通高品质，又提高了每户花园的私密性。

国贸·天琴樾设计效果图，以最终交付为准

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交叉错层，平衡采光

空中花园兼顾上下花园的采光和私密是第四代建筑面临的一大问题， 南侧不宜设置连续过长的南向空中花园， 采用连续长跑道式空中花园，会对下层采光造成影响巨大， 错落式露台排布可扩大奇偶层采光面积， 科学性的交叉光线设计，让阳光通过角度射进生活空间，让采光 度与视线宽度都得到增强。

图片源自网络

国贸·天琴樾设计效果图，以最终交付为准

客餐厅与空中花园相接，形成 环幕边厅无界花园 ，每户都拥有无遮挡开阔视野，形成真正意义上的空中庭院。

国贸·天琴樾设计效果图，以最终交付为准

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无界化互动空间

国贸·天琴樾采用超扁平设计理念，让每栋楼的可视面最大化，与景观无界融合。 LDKBG“客-餐-厨-阳台-花园” 一体化游动线，最大化满足人与人、人与空间的互动更多变、更丰富的空间行为可能，满足居住舒适感的追求。由于生活方式发生了质的改变，让越来越多的人更愿意回归家庭，用更多的时间陪伴家人，对于整个社会和谐发展有促进作用。

南北向、奇偶错层挑高布局共享式超尺度露台 ，与户内空间分隔，对户内完全无遮挡，兼顾私密性与采光的同时，令居住的功能和场景更为多元化，最大化实现生态住宅的花园生活。

国贸·天琴樾设计效果图，以最终交付为准

第四代住宅由于空中花园尺度普遍较大，当悬挑尺寸超过4米时，需考虑结构加强措施，通常有以下三种处理方式： 斜撑、外柱支撑及结构加腋， 我们建议采用结构加腋形式，对户内影响小同时满足政策要求。加腋做法外立面需统一考虑。

国贸·天琴樾设计效果图，以最终交付为准

国贸·天琴樾采用了 变截面弧形加腋 ，与整体形式相呼应。

国贸·天琴樾设计效果图，以最终交付为准

建造成本

相对于普通住宅，第四代土建成本比普通住宅每平方米增加 500-800 元。影响建造成本主要因素在于 空中花 园的出挑 尺寸及建造面积 ：

①无支柱大悬挑空中花园及绿化覆土导致的大荷载、配筋加大、构件界面加大；

②空中花园绿植增加景观成本；

③不计容空中花园导致的可售比降低，可售单方造价加大；

④空中共享平台后期维护成本增加；

榕发麓里云筑设计效果图，以最终交付为准

同时，第四代住宅在 不同区域 的建造成本也有所差异：

①不同地区对 绿化覆土的厚度、绿化面积比例要求不同 ，导致结构荷载差异；

②技术标准规定结构高度超过50m时，不应采用装配式楼板，不同地区执行力度不同（如福州市部分项目要求装配率不低于50%），导致PC成本差异；

③ 面积测算标准差异 导致赠送率差异，反算可售比不同，造成分摊至可售面积成本差异

第四代住宅作为一个居住迭代型产品，同时是一种 精神需求的迭代 。第四代住宅提供我们所向往的生活，彻底改变目前鸟笼式的居住环境，让人们回到传统的庭院之中，享受社交，也享受亲情。

国贸·天琴樾设计效果图，以最终交付为准

第四代住宅产品不断在多个城市落地，以其自身突出和鲜明的特点吸引了市场青睐，实际落地过程当中设计创意、使用溢价、构造成本等技术细节与传统住宅有诸多不同，欢迎同行继续探讨交流。