造价2.5亿，税收14亿；纽约高线公园，为什么能成功“造血”？

 

 

改造前后对比：曾经的食物运输铁路、废弃的铁路和如今的高线公园/ 图片来自公园网站和《纽约时报》

在好天气的周末， 访客数量可达每天6万人， 比访问大都会艺术博物馆和自由女神像的人还多，其中大约30%是本地人。

公园全年每天上午7点至晚上10点开放  ?bonjournewyork.fr

公园沿线的画廊、餐厅和零售业的繁荣，也吸引越来越多房地产商在周围开发住宅和商业项目，被认为是巨大的区域发展催化剂。

据悉，高线公园于2006年奠基施工，第一期2009年向公众开放，第三期也终于在2019年完成， 前后长达13年建设时间 。根据披露的数据测算显示， 从2007到2027年间，公园将为纽约市带来14亿美元税收，并将间接带动周边地区共计数十亿美金的新项目开发。

高线公园是如何发现并活用当地的人、地、景，并使之可持续发展的？

找到关键人物，梳理好所有利益相关方和他们的诉求，是Josh和Robert最终实现高线公园梦想的重要思路。

他们做的第一步就是打听“谁” —— 谁拥有这段铁路，谁有决策权，谁是最受到影响的群体，而这些人的诉求和立场分别是什么。

 

当时铁路所有者CSX Transporation把这它无偿赠送给了纽约政府，但它的去留对于政府都是烫手的山芋 —— 继续放着长草肯定不可能，但改造需要钱，拆掉也需要钱（当时预估需要2700万美金）。

当时政府正打算给铁路穿过的切尔西区重新规划，这里的地产开发商们想要更好的经济收益，附近的居民想要干净整齐没有安全隐患的街区。

Josh和Robert反复沟通的重点， 就是让大家看到公园作为城市绿洲的特质，以及它能够为周边居住和商业带来的正面影响，站在开发商角度思考如何让他们手中未变现的资产活化。而区域活化后，政府就能有更多税收。

高线公园里的植物?thehighline.org

此外，虽然高线公园由纽约市政府拥有，但每年的运营成本近乎100%都由“高线之友”通过筹款、捐助、企业合作、及经营类收入获得。

高线之友利用自己作为非盈利性公园的特点和深受大家喜爱并认可的品牌特质，与大量品牌、企业合作，通过冠名、联合品牌推广、企业社会责任项目等，公园里几乎每一项活动策划都有一个或多个赞助商的参与，极大丰富了运营资金来源的多样化。

Josh和Robert是两个有一腔热情但没有建筑或城市规划背景的人，故他们并没有把工作都揽到自己身上，而是把专业的事情交给专业的人去做。Josh和Robert的工作重点， 则是为了支付专业人士的报酬，去努力募捐。

高线公园是个自下而上的民间发起的项目，想要达成目标，就必须不断对外发声，不停强化自己的形象。

在刚成立高线之友不久，Pentagram设计工作室做的合伙人之一Paula Scher. 在听说Robert所做的保护铁路的事情后，免费为高线公园设计了有铁轨特色的LOGO。之后，这个LOGO之后反复出现在各个公众宣传和衍生商品中，强化了公园的工业遗产属性和特色。

图片来自Pentagram网站和公园网站

在传播资料的质量方面，高线之友也非常有远见。 Josh和Robert邀请当时小有名气的摄影师Joel Sternfeld来为铁路废墟拍照。 当时铁路是封锁的，未经特许许可不能上去。所以多数人对它的印象，就是从街道抬头看到的巨大冰冷黑色钢铁怪物。

在这些照片里， 延伸的铁轨上只有植物恣意生长，在水泥城市里形成一个不为人知的空中绿洲，引起了观众巨大的感情共鸣，在关于铁路保护的宣传中起到了关键作用。

Joel Sternfeld拍摄的不同季节铁路废墟?thehighline.org

公园对于内容呈现的重视也延续到了日常运营中。如果你打开高线公园的网站(www.thehighline.org )，会发现该公园所有能够公开的信息，都可以在网站上找到，并且信息分类清晰明确，照片、插画和文字内容的质量一如既往的高。尤其是有可能需要打印的内容，还被额外制作成了精美的PDF文件供人下载。

网站首页?thehighline.org

在Josh和Robert的争取保护铁路的筹备时期，会定期给关注者和捐赠者发电子邮件更新项目进度。还多次通过慈善拍卖、晚宴、公开招募公园设计方案、做展览等方法吸引更多人的关注， 雪球也是这样一点点滚大的。

  慈善拍卖海报  

  在中央车站展出设计比赛方案/Courtesy of the High Line  

可量化的社会价值

高线公园被称作区域发展的催化剂。虽然公园的造价约为2.5亿美元，每年运营费用约500万美元。但数据显示：高线公园预计在2007年到2027年之间， 总计为纽约市创造超过14亿美元的税收收入，大约每年6500万美元。 同时，它还催生了 超过20亿美元的新发展项目。

2011年高线公园的第二段开幕后，纽约城市规划部门的报告显示，自2006年起，有29个新项目在高线公园附近建成或正在建设，包括2558套住宅，1000间酒店房间，423000平方英尺(约四万平方米)办公和画廊空间，涉及到20亿美元的私有开发金额以及12000份新的工作机会（其中8000份是建设相关）。单2010年一年，纽约市政府从高线公园相关的开发项目中获得的税收增长就达到一亿美金。

纽约大学Furman Center 2018年关于纽约市居住调查报告显示，切尔西区在过去的8年里，公寓售价中位数指数也增长了接近3倍。

赋能社区形成可持续活力

高线公园从一开始，就是一个非常有社区属性的项目。 公园建成开放后， 日均有6%的访客就来自附近居民。

为了倾听居民的声音，Josh和Robert把Joel Steinfeld拍摄的经典的铁路照片制作成背景墙，邀请居民来合影留念，请他们写下对未来的愿景和对公园的看法。社区内意见领袖的支持，也在铁路的保护过程中起到了关键作用。

图片来自The Insider Story of New York City's Park in the Sky一书

为了让更多人对铁路上的景色有直观的印象，高线之友积极参加了旨在开放建筑给普通市民参观的 Open House New York 活动。

当时铁路本身还不允许公众参观，社区内视野好，能够看到铁路景色的大楼业主，慷慨把屋顶开放出来，接待公众在眺望铁路，也有大量志愿者帮忙，清理铁路旁边的废弃大楼以接待参观者。

      ?thehighline.org  

他们一方面走进校园，为学生提供的绿色STEM、社区变化、公园设计等课程；另一方面邀请学生下课后来到公园，举办工作坊、导览等，与工作人员里的工程师、艺术家、园丁、策展人等交流互动。

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  公共艺术展览公园运营的重要部分/Lubaina Himid, Five Conversations, 2019. Part of En Plein Air.  

音乐演出

  由市民提出主题并招募参与的B.Y.O. (Bring Your Own)主题聚会  

在回馈附近社区以外，高线公园也加入了整个纽约市的“Community Parks Initiative (CPI, 社区公园倡议)”项目，把公园的种植经验分享给纽约市的其它居民社区。

同时，还把高线公园的经验输出到 美国其他地区 。

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高线公园并不是一味迎合周边居民，也有一些原则，比如不允许公园旁边的住宅楼开通向公园的特殊通道。作为公共公园，也是一种社会公平的考量。

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多元化的经营方式

尽管70%的资金来源来自慈善募捐，高线公园每年仍有约20%的运营成本需要通过自身的运营获得。

而公园独特又多元化的场地是 诸多时装发布会、新品推广会、宴会和派对的宠儿 ， 商业性的场地租赁和服务 为公园贡献了重要收入。

DKNY时装秀?thehighline.org

  Photos Courtesy of the High Line  

Mile-long Opera/Photos Courtesy of the High Line

可持续的发展理念

高线公园把可持续发展的理念作为自己的核心价值。

来自著名荷兰园艺师Piet Oudolf负责公园的植物设计。在平均只有40-60公分厚的土壤上，要做到 “设计和打理得看上去很自然” ，背后的专业知识和精细化管理功不可没。

公园30%以上的本地品种植物可以和纽约市的其它植物互相授粉。100%的植物废物都在现场循环处理。公园里植物的灌溉是靠自然雨水和园丁的判断，除草、除虫工作，还有冬季雪后的清扫，也全部依靠人工完成。

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公园上共有230多个长椅和其它访客坐下来休息的区域，使用的木头和钢材都来自于原来的铁路轨道。

供人休息的座椅来自旧铁轨回收的木头和钢材/图片来自公园网站

值得一提的是，有人指出，高线公园已经变成了一个旅游景点，原来居住在公园周边的居民，因为地价和物价的上涨，正在逐渐迁出，取而代之的是新造的大楼里的住户。

为此，运营方也采取了一些努力措施，如有偿雇用本地的青少年课后打工和免费为儿童提供的教育项目，甚至会组织只针对本地区居民的活动以避开游客。