项目部人员必须掌握！土建移交常见问题及关注要点！

精装交付品质离不开各工序搭接，土建工作面移交是重要一环。如若产生土建遗留问题对精装施工影响重大，一旦土建总包撤场， 后期需要耗费大量时间、精力、成本来处理这些遗留问题，导致工期滞后，甚至将影响最后交付结果。

因而，项目部需充分重视移交质量，以保证现场施工流畅，节约施工时间成本，确保项目按时保质交付。

土建移交过程中出现的高频问题

为啥界面移交时总是责任纠纷不断？说到底，还是土建、分包、精装在质量、进度、标准移交时的问题。

1、土建总包整改力度弱，移交进度缓慢

不少项目面对土建移交精装都感到头疼不已，尤其是在移交标准未明确、土建本身又处于进度滞后的情况下，移交工作千难万难，极易造成精装单位进场窝工，影响整体工期进度，最终盲目乱干抢工赶进度保交付，现场品质无法得到有效保障。

土建移交可视化管理图△

土建进度滞后，影响精装工期和质量：

项目施工建设环环相扣，土建阶段遗留的问题，都可能成为精装阶段的隐患。一旦土建进度不达标，不仅压缩了精装工期，更可能带来其他质量问题。

2、 移交工作不细致导致痛点问题频发

土建“带病移交”，拉低精装成品质量：

土建带病移交精装，等到精装完成时才发现。土建与精装修单位、精装修与分包单位扯皮，发生质量问题互相推诿，无法判定责任主体，精装成品质量被拉低。

1）三线移交出纰漏，完成面高度控制无保障

土建与精装控制线移交草率，标高管控失误，各完成面高度相互冲突，部分问题的出现甚至会影响室内净高，从而造成群诉。

找平地面标高不准确，导致地板与门槛石高低差明显△

2）土建抹灰面开裂空鼓，强度不足，埋下精装隐患

开裂空鼓问题多发，一旦发生，影响人们的正常居住，带来很多麻烦。究其原因，墙面基底本身可能就存在问题，在土建提交过程中未足够重视基层质量，给后续精装移交埋下隐患。

左：抹灰面开裂破坏腻子  右：基层强度不足导致空鼓△

3）土建遗留渗漏，二次修正成本高

某项目前期土建移交草率了事，现场未做闭水、淋水试验，精装单位便开始大面施工，一到雨季现场出现大面渗漏情况，破坏精装施工成品，造成不必要的二次返工。 

左：卫生间渗漏   右：管根吊洞渗漏△

4）预留尺寸（空间洞口等）未复核，大量拆改

某项目门套安装过程中发现，门洞预留尺寸过大，安装不牢固且收口面易产生开裂；经复核现场大面均存在此问题，耗费大量人力物力进行拆改返工。

门套线与墙体存在较大偏差，现场拆改△

5）机电点位预留不精准，移交过程中不重视，影响后期使用

以南昌某项目为例，该项目在柜体安装过程中发现，大量柜体与预留机电点位冲突，导致柜体安装完成后，机电点位无法正常使用；由于大面施工已完成，拆改成本较高。 

现场机电点位冲突图示△

3、土建精装移交时缺乏相应工作面移交标准

没有相应工作面移交标准，容易导致基层检查不全面，问题整改不彻底，移交责任划分不明确。

确保顺畅移交建议及注意小结

1、强抓源头

2、严控过程

3、移交四原则

4、精装施工总结

1）提前介入（重点：楼面平整度，挂网拉毛防止开裂空鼓，砌筑放线准确门窗洞准确门垛不错位准确，抹灰平整垂直转角方正，铝合金门窗安装垂直水平居中不错位，塞缝到位多余砂浆及时清理，收口抹灰平整方正不开裂空鼓。）；

2）土建条件：材料堆放场地（堆放有序整洁，减少损耗），垃圾堆放场地，垂直运输工具，临时供水供电，照明；

3）装修条件（限制大）：材料申购算量准确（工期，色差，节奏），辅料水泥沙市场行情供应及时；

4）移交样板，工序样板，分部施工样板，建立跟进检查验收记录（不断交底改进），下道工序必须上道工序验收通过才能进场；

5） 移交质量（铝合金班组一定要参与，防水班组参与）；

6） 做好隐蔽工程验收 （防水闭水实验，给水通水压力实验，排水通球实验，外墙外窗淋水实验）；

7）墙面防水材料控制验收监督（最好一个班组施工负责）；

8） 遗漏遗留整改问题多，拖延（复检终检制）>工期，烦琐，质量；

9）门窗扇，室内栏杆，下滑安装，阳台防水滞后。

5、土建移交及精装施工过程系统性凸出问题

土建水电系统性凸出问题：

1）开裂空鼓

2）楼面不平整超高打凿超厚铺贴

3）厨卫抹灰不平整不垂直转角不正

4）窗台大小头

5）门垛错位

6）铝合金安装不垂直不水平弯曲错位塞缝收口多余砂浆未清理

7）梁底高低,

8）内外墙打点偏差大

9）底盒孔位凹陷难收口 （打点后再安装预埋）

10）给水排水损坏超高

11）防水涂刷质量不稳定

12）卫生反坎超高

13）窗洞位置偏移误差大,

14） 门洞尺寸偏差大（后患无穷）

1）乙供材料质量把控（关键）

2）甲供主材质量把控，算量准确（预留瓷砖维修）

3）辅料供应，

4）甲供石材,瓷砖质量把控，上料监督

5）甲供材量尺准确

6）垂直运输受限制

7）质量控制（交底，检查跟进记录及时，整改彻底）

8）上道工序完成整改验收才能进入下道工序

6、细化移交过程管理，落实“三定”原则

项目可将移交计划细分，做好场内分区域、分楼栋移交计划，并形成土建移交精装的进度可视化管理。同时，在移交工作开始前应组织总包及精装单位进行界面移交交底会议，明确移交细部规则及移交时间，排查问题清单及绘制问题销项表，定时定点定人（“三定”）进行销项处理。

7、明确移交争议处理方法

若没有做好土建工作面移交，遗留较多问题风险，现场管控稍不注意就会给后续工作埋下隐患，因而可明确移交争议处理办法，可避免后续出现的责任推诿。

具体如下：

1）在精装单位认为现场条件完全未达到交接验收标准，但项目仍要求进场时，可提请区域平台主持复检验收，核查后的所有质量问题，由精装单位进行整改，由此所产生的费用直接从土建总包的进度款中扣除给精装单位。

2）在现场条件大部分都达到交接验收标准时，项目部可安排总包部分或分批次移交，并要严格落实剩余整改工作完成。

3）如大部分已达交接验收标准，局部或个别项未达到交接验收标准，在不影响精装单位总体进场施工的情况下，项目部要求精装单位进场，精装单位考虑总体进度同意进场，但未在 《施工场地交接验收确认单》 上签字，后续质量问题应根据实际责任由项目部鉴定，如实划分。