近期规范变动对成本的影响

这个周我去政府口征询项目的规划条件，碰到了以前的同事，我一直做设计管理，她一直跑前期手续，殊路同归，都是为了项目快速的通过前期的审批。设计管理的压力在于，在有限的报批过程中一定要保证图纸的准确度和完整性；前期的压力在于，在繁多的政府手续中寻找最短通过手续的途径。

这也是最容易引发矛盾的两个职能部室，设计管理嫌弃前期开发什么工作都做不下来，前期开发嫌弃图纸一塌糊涂导致报批迟缓。纵使百般的相互厌烦，此时此刻，大家互相一笑泯千愁。

因为，规范变动才是我们最大的敌人，要保证项目在规范实施前顺利的通过报批，即使是“敌人”也要互帮互助，团结友爱。

说来实话，表面上互相针锋相对的同事不可怕，最可怕的是背地里下死手的“同事”，这才是职场最大的“祸害”。

2023年的开年对于地产人而言并非美丽，这一波波的规范变动也十足的让人为之担心，毕竟规范实施的时间便是倒排工期的节点，我们先来看看：

（一）《民用建筑通用规范》GB 55031-2022，自2023年3月1日起实施。

本规范对地产开发最大的影响在于，规划面积和房管局实测面积一致，这就导致开发商通过阳台、露台等手段增加可售比的目的破灭了。

如果以10m2的小区来计，仅阳台一项便会造成2000~3000m2可售面积的损失。

根据可售比的定义：可售比：可售建筑面积/总建筑面积。该指标意在控制项目不可售范围，不可售建筑面积包括：地下车库（含夹层）、地下储藏间、架空层、避难层、垃圾房、物业用房、幼儿园、学校、设备用房等公建配套面积。

假设10万方的项目，损失3000m2，即可售比降低3%，其建安成本将增加165元/m2，如果你是开发商，你是不是也要争取在节点之前完成报批工作？

（二）《建筑与市政工程防水通用规范》GB 55030-2022，于2023年4月1日起正式实施

本通则最大的变化在于：

第一：提高了防水的年限

第二：防水等级变化，防水层数增加

地下工程防水中按照新旧规范的一级防水做法最低标准（即旧规1层，《防水通规》2层），地下室防水费增幅比例约为3.03~1.11倍；

 

 

上述表格来源：“有得管理分享汇  ”公众号

成本测算：

（1）? 屋面防水一级时，要3道防水，原两道  

地上成本增加20~30元/m2*0.07=1.4~2.1元/m2；  

（2）墙开始要求一道或两道防水  

地上成本增加=（20~40）元/m2*1.4=28~56元/m2；  

（3） 室内地面防水增加为两道  

地上成本增加=（10~20）元/m2*0.1~0.14=1~3元/m2；  

（4）地下防水增加一道  

地下成本增加=（25~40）元/m2*2.5~3=75~120元/m2；  

总建筑面积，防水成本增加=（31~60）*0.75~0.8+（75~120）*0.25~03=23~48+19~48=42~67元/m2  

注：上述成本测算以简单的指标系数进行测算，仅供参考；

（三）山东 《居住建筑节能设计标准》DB37/ 5026-2022，2023 年 5 月 1 日实施

变化1： 居住建筑应进行碳排放强度计算，并出具碳排放分析报告。强化了天然采光的利用， 通过合理利用太阳能、浅层地热能等可再生能源和清洁能源，降低建筑化石能源消耗量；

变化2： 能耗计算方法由稳态（耗热量指标）改为动态计算（参照建筑对比计算）；

变化3： 建筑体形系数（放松）和窗墙比限制（收紧）均有所变化

由于节能标准的提高，门窗作为能耗薄弱部位的短板更加明显，需要降低门窗的窗墙比，以满足严苛的能耗要求。

山东省居住75节能

山东省居住825节能

变化4 ：新增"建筑物上安装太阳能热水系统或太阳能光伏发电系统时，不得降低本建筑和相邻建筑的日照标准。"

变化5： 维护结构热工性能全面提升，新增外窗综合太阳 得热系数

（1）影响一： 高层建筑的屋面传热系数由0.4降低到0.15，屋面挤塑板保温厚度由原来80~90mm提高到约220mm；屋面单方成本约上升70~80元/m2，以XPS 550元/m3估算。

（2）影响二： ≥4F的建筑，外墙保温传热系数由0.40降低至0.30，原EPS保温厚度约从90mm~100mm 提高到130mm；外墙单方成本约上升12~15元/m2，以XPS 350元/m3估算。

（3）影响三： 外窗由原K≤2.0，降低至≤1.5和≤1.3；

3.1 铝合金门窗K值做到低于1.5比较困难了，更别说达到1.3了，且市场上可选产品比较少，未来塑钢门窗产品会不会越来越多？加之，如果需要采用耐火窗产品，满足K值低于1.5的耐火窗产品应该也要加紧检测和面世。

解读：门窗K值在2.0基础上提升到1.5，门窗在三玻双中空的基础上需增加low-e/充氩气/型材节能措施加强等。

3.2 外窗成本越来越高，开发商的成本压力会越来越大。

以塑钢产品为例（楼梯间窗）：成本仅供参考使用

满足K值2.7时：60型材塑钢，5+12+5玻璃配置，其成本为421元/m2；

满足K值2.0时：65型材塑钢，5+9+5+9+5玻璃配置，其成本为476元/m2；

满足K值1.5时：65型材塑钢，5双银Low-E+9A+5+9A+5全钢化玻璃配置，其成本为515元/m2；

门窗系统从K值2.0降低到1.5时，其门窗单方上升40元/m2左右（仅供测算使用），以窗地比0.25来计算，单方成本上升10元/m2。

铝合金产品考虑到K值1.5以下的产品并不多，其成本增加会超塑钢的成本增加。

GB/T８４７８—２０２０

新的铝合金门窗规范，提高了型材壁厚同样也增加了铝合金门窗的成本，这都会影响开发商的成本测算逻辑。

3.3 外窗窗墙比大于0.3后，外窗K值≤1.3 

可以想象，外窗K值一旦突破1.5，外窗的成本便会出现较大幅度的增加，对于铝合金而言已经很难达到1.3的要求，对于塑钢而言达到1.3，成本估计增加应该会在100~200元/m2，甚至更高；

可以想象，对于成本压力比较大的开发商，未来会有一段时间会控制窗墙比的大小，以避免触碰窗墙比大于0.3，所以开发商很难再做落地窗、大玻璃窗产品，让我们拭目以待。

变化5： 保温构造，变化不大

变化6： 新增寒冷 B区，夏季外窗综合太阳能得热系数要求；增加天窗的要求

山东省居住825节能

变化7： 外门窗节能设计新增宜“附框”要求

成本增加：

（四） 《消防设施通用规范》为国家标准，编号为GB 55036-2022， 自2023年3月1日 起实施。

《建筑防火通用规范》为国家标准，编号为GB 55037-2022，自2023年6月1日起实施

上述规范都对先行的规范产生了一定程度的影响，开发商和设计院都在瑟瑟发抖!