[成本控制]地产人的立面成本控制手册

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住宅立面的控制

- 01 - 前言

在房地产项目中，外墙饰面工程是设计和成本协同管理的重点，其重要性体现在以下三个方面：

① 在外立面工程中工程量最大，系统复杂； 建筑外立面包含外墙涂饰、门窗幕墙系统、屋面花架、格栅等等。

② 建筑外立面材料丰富，成本波动性大，成本敏感性较高。

常见的涂饰材料成本

案例1 ：以25层高层住宅为例，地上建面9,720m2，其中：大堂部分80m2，两层基座850m2，其余约8,790m2；外墙面积约12,145m2 ，其中：大堂95m2，基座 1,050m2，其余11,000m2。我们以不同方案测算：

仅外墙涂饰的建面成本变化，从68元/m2~203元/m2，不同的材料构成其成本波动非常大。

案例2 ：资料来源《柏向·材料手册 2.0》（点击放大）

假设以精装高层建筑建安成本3000元/m2考虑，上述案例外墙饰面、门窗、栏杆等成本占比就高达33%左右，立面成本占比不可谓不大。

③ 直接影响建筑物的品质，最容易受到外界破坏；

- 02 - 方案阶段控制要点

① 立面风格要与竞品楼盘对比，符合大众流行审美，要符合内控要求；

建筑风格和材质体现了楼盘的档次需求。刚需楼盘建筑风格的业主敏感性较弱，业主对建筑风格的感知随着楼盘档次的提高越来越高。如项目定位于刚需跑量产品，建议建筑风格不高于竞品楼盘；如定位于改善或再改的利润性产品，建议在提高营销溢价的部位下功夫，尤其是业主感知敏感的“近人尺度”位置。

竞品楼盘立面对比

另外，住宅建筑的建筑风格越来越同质化，现代风格、新古典、新亚洲、新中式风格占据了市场主流产品，开发商比较容易进行建筑风格的标准化，建筑风格标准化便于规模化复制，降低成本。

最后，根据立面标准化进行产品的限额设计。立面限额设计的内容包含材料的选择及占比，成本适配的标准及集采品牌。参下图保利置业集团《住宅外立面适配标准》。

保利置业集团《住宅外立面适配标准》

商业建筑立面更为复杂，其材料选择大多以幕墙、铝板和石材为主，方案阶段应进行立面的方案评选，简化立面的造型，约束立面材质，降低屋面花架尺度。

建筑屋顶虚高部分不宜过于显著，以避免造成主体结构、结构构件、立面材料等不必要浪费；应合理控制屋顶塔冠的高度，最大化减少虚高，节约成本。

② 控制体形系数、外立面率、窗地比

体形系数 =建筑物外表面积㎡÷外表面积所包围的体积 m3。

① 体形系数与建筑节能：体形系数每增加0.01，能耗增加2.5%；

② 体形系数与结构布墙率：体形系数越大，单体结构布墙率越高，含钢量指标越高。

③ 体形系数与结构产业化：体形系数越小，其建筑/结构越规整，其预制构件标准化越利于实现。

外立面率 （只计算住宅部分）=地上建筑单体住宅部分的外墙（扣除门窗洞口）展开面积㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡。

一般情况下，建筑的外立面率越高，其成本越高，楼盘的档次也越高。根据标杆企业的工程经验，外立面率控制如下：

窗地比 （只计算住宅部分）=地上建筑单体住宅部分的外墙洞口门窗面积（非玻璃门窗除外，转角飘窗按展开门窗面积计入）㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡。

上图来源：华润置地住宅产品配置标准及建安成本限额指标（2015版）

③ 住宅减少过度悬挑，影响采光，避免业主投诉

方案阶段推敲立面线条，避免过度“立面化”，立面设计应以人为本。

案例3：

某项目业主提出由于外墙立面线条遮挡，在客厅无法看到园区景观。销售宣传同实际情况之间的落差导致业主极其不满。

案例反思：

1.设计中考虑外立面效果的同时，需考虑对业主后期的生活影响；

2.销售过程中对设计无法避免的缺陷，建议于销售前告知客户，避免后期矛盾。

- 03 - 施工图阶段控制精细化

① 立面材质施工界面细分

施工图阶段各项材质做法应细分，避免施工图立面粗放，立面控制手册要做到位。

涂饰做法细分到细节

② 成本不均衡投放、重点投放

案例4： 我们以某地区中档楼盘为例，基座两层为石材干挂（单层建筑面积390m2），以上为多彩石涂料，其中楼盘北向为小区的主立面、南向为小区的主立面，东西立面为次要立面。

基座两层外墙展开面积约950m2（其中南北向约670m2，东西向约280m2），原设计立面均采用石材干挂体系（干挂石材25mm，主次龙骨），单价800元/m2，总价约760,000元。

现根据立面的主次程度，将东西立面改为超薄石材一体板（石材饰面12mm，背栓固定），由于一体板能够大幅度减轻自重，其固定方式省去了主次龙骨，其单价为450元/m2，优化后总价为662,000元，其优化成本98,000元，成本比原方案降低13%。

案例5：

比如：公共区域及公建配套为非敏感区域，业主关注度较小，可以将公共区域及公建配套的铝合金门窗改为塑钢门窗。

② 注重线条构件设计

案例来源：《柏向·材料手册 2.0》

案例6 来源：昌建成本研究中心

某项目外立面线条造价占保温总造价占比高达24%；

【线条优化案例】

③ 门窗/幕墙的方案/施工图设计深化，避免采用“免费设计”

门窗及幕墙的配置应从方案阶段开始介入，并结合节能设计进行多方案比选，选择材质类型和配置要求，施工图阶段进行二次精细化设计避免粗放型的“免费设计”。

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商业立面的控制

- 01 -限额依然

是现阶段成本管控的最有效、最直接的手段

设计与成本的协同最有效的手段便是：产品配置标准化和成本限额设计；这也是成本策划前置时代最简单有效的手段。对于商办类项目的外立面设计依然如此，但个人感觉外立面工程除了要考虑项目本身的成本利润计算外，依然要考虑整个运营周期内的产品升级需求，即外立面做出来之后，不能仅考虑成本限额，还要考虑外立面的昭示性，否则做出来的外立面产品太low，对招商运营产生极大的负面效应。

以下为各业态立面限额设计要求，供读者参考：

（1）公寓项目外立面：以窗墙体系为主，局部入口幕墙

公寓类项目的外立面限额

（2）集中商业外立面：分级分档管控，外立面以幕墙体系为主，并控制成本较高材料的使用范围，控制楼体泛光照明及室外大屏幕的单方与面积， 控制屋面采光顶的遮阳形式和面积 。

集中商业项目的外立面限额

（3）办公外立面：分级分档管控，低端产品用窗墙体系、中高端办公用幕墙体系，控制成本高部品的使用范围和档次，关注五金配件等构造做法

办公产品的外立面限额

（3）酒店外立面：分级分档管控，约束窗地比、外立面系数，控制成本高部品的使用范围和档次等。

酒店类产品的外立面限额

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关注节能设计，这是成本控制的核心要求

成本控制的本质便是：控制数量和单价，外立面材料的量和单价都通过设计限额进行约束，但是材料的单价影响因素从设计原理来说受建筑节能设计的影响，控制建筑节能可以从源头解决外立面成本。

关注建筑节能，应该从以下关注以下几个方面：

第一：节能直接判定法比节能权衡判断更经济，其关键因素是体形系数；

《山东省公共建筑节能设计标准》如下：

当体形系数不超限时，各外围结构仅需要满足各自的传热系数要求即可，这时的外围护的经济性最合理，此时的节能计算采用“直接判定法”；当体形系数超限时，外围护结构的传热系数需要“统筹”“联动”计算，即保温工程和门窗工程可以“此消彼长”，原理上认为保温厚一些、门窗即可以降低保温性能，反之亦然，这种计算方案称之为“权衡判断”。

控制体形系数不超限，对于外立面成本的控制意义重大，尤其是能耗最为薄弱的玻璃部位，可以有效的降低玻璃配置，从来降低成本。

第二：窗墙比限制，可以有效约束能耗最不利不对，对降低整体能耗意义重大；

外窗的能耗约是外墙能耗的十倍以上，外窗的成本约是外墙成本的三倍到十倍左右，约束窗墙比的限制无论从哪个层面上来看，都对成本控制意义重大。

但从节能角度考虑，公建项目不同窗墙比对门窗K值及太阳能得热系数均有不同要求，即窗墙比越低，门窗K值要求越低，其成本必然约节省。

【案例】不同窗墙比对幕墙成本的影响