建筑做法不控制，活该成本失控！

浙江-高层业态除地价外开发费用总建面单方3600元/m2

包工程总建面单方1620元/m2

建筑做法总建面单方在236元/m2，

占除地价外开发成本的6%-7%，占总包工程成本的14%。

忽视建筑做法，结构降板不足，三小间形成反坡

防水材料系统性不好，引起渗水、漏水

各大标杆企业对于建筑做法都有一套标准做法，以减少设计人员的主观臆断，提高设计管理的标准化程度，降低设计风险、控制建安成本。可以肯定的是，标杆企业的建筑做法很少参照或局部参考国标图集或省标图集，原因无外乎：

① 国标图集或省标图集无法涉及到方方面面，不具备全面性和适应性。

② 国标图集或省标图集大部分参编企业为设计、厂家，做法具有明显的引导性。

③ 国标图集或省标图集为最低标准，有些达不到开发商的交付要求。

④ 国标图集或省标图集更新的速度较慢，跟不上日益丰富的新材料、新技术革新。

做法中对于非涉水房间也采用防水涂料

你是开发商，你如何破？

图集照抄，成本堪忧

2.1 建筑做法标准化的好处：约束成本，可复制性高

建筑做法包括的内容方方面面，笼统的说包涵：外墙、内墙、楼地面、顶棚、防水等等，仅室内墙、地、顶的做法成本，毛坯住宅中就占15%左右，精装住宅其成本更加高，建筑做法标准化有利于固化交付标准，形成统一的产品线，也容易形成固定的建安成本单价，在前期投拓阶段进行成本测算，对设计而言，更是容易减少工作量，避免重复性的设计失误。

2.2 标准化建筑做法制定的难点

2.2.1 谁牵头？

建筑做法，明面上是设计上的事情，实则前端牵扯到营销的交付要求，后端涉及到客服交付后的质量问题，中间穿插着成本、工程、财务等，片面的认为建筑做法本应该由设计牵头完成不合适，一方面地产“部门墙”很严重，设计部很难统筹协调各个部门参与编制，另一方面设计部只关心设计上的工作，未必对其他部门的工作有了解，所以标准化工作的制定必须由管理层把控完成，由运营部门督导，由设计制定，其他部门参与完成。

2.2.2 做法覆盖面要广

对于全国性的地产企业而言，标准化做法制定的难点在于每个地区都有每个地区的当地要求，一套标准化做法很难覆盖到所有项目，必须要面面俱到，标准化做法的制定要下沉到各个区域。中南地产根据各个战区制定的建筑做法，恒大地产根据气候区制定的建筑做法，都具有参考意义。

中南地产《构造做法表》覆盖所有战区

3.3.1 符合投资测算的基本要求

前期拿地阶段的投资测算基本上已经对建造成本有了初步的预估，定位阶段对项目的交付标准已经形成了统一的共识，实施阶段的建筑做法必须与投资测算阶段和方案定位阶段保持一致。

3.3.2 符合规范的基本内容

建筑做法的制定要符合规范的基本要求，一方面满足规范的基本“红线”，另一方面减少超配、简配现象的发生，超配就要有额外成本的产生，简配就会面临验收、维修的风险。

【案例】：考虑到一些功能空间没有涉水隐患，耐水腻子可改为普通的柔性腻子，但是对地下空间及室内三小间建议采用耐水腻子或防水腻子

建议改为：普通腻子

3.3.3 符合当地的基本要求

每个地区都有当地验收的基本要求，建筑做法制定的时候一定要参考地区标准，避免发生返工的问题。

【案例】：来源网络：

高层地下室顶板面层原设计图纸做法为：现浇混凝土顶板扫净后，板底腻子刮平，刷白色内墙防霉涂料。

根据三期高层的收楼经验，业主会更注重展示区景观、住宅品质，整体效果，而非地下室天花。即使刷了白色内墙防霉涂料，在地下室昏暗的光线中，也起不到很好的展示效果，且日积月累，涂料易发生剥落。取消面层腻子、涂料，不影响其结构的使用功能。经与设计院、工程技术部等相关部门沟通，同意取消原板底腻子刮平，刷白色内墙防霉涂料做法。

综合单价：22.85元/m2

优化面积：107838.63m2

长沙四期超高层节约成本246万元

3.3.4 实事求是，科学论证

绝大 部分开发商的建筑做法都是来源于地区的做法图集，在抄（jian ）袭（pei）过程中并没有理解做法中的一些含义， 导致交付后出现了大量的问题，所以建筑做法的制定一方面不迷信标准图集，另一方面也要科学求证，向一线的工人学习。

前期拿地阶段的 投资测算基本上已经对建造 成本有了初步的预估，定位阶段对项目的交付标准

以浙江省某项目工程建筑做法方案优化过程为例进行分析。

本项目在区域公司和项目公司的支持下： 优化达到预期效果合计降低336万元，折合总建筑面积单方指标60元/m2，占地价外的开发成本2%，达到合理先进水平。

本案例在整个优化实施过程中与项目公司和区域成本管理部、设计管理部、工程管理部充分沟通、互动，并一起讨论完成，优化经验被区域成本管理部作为范本在全区域推广实施。

4.2 图审情况

情况一：图审单位非垄断，可自行招标确定第三方审图公司。事前优化

1、在施工图设计招标前，把建筑做法与结构限额一起以设计委托书形式与招标文件一起下发，由施工图设计中标单位执行；

2、根据建筑做法编制工程总承包清单进行招标，询标时明确建筑做法按此版本执行，推进建筑做法落地，减少履约风险；

情况二：图审单位由当地单位垄断，事后优化

本项目属于情况二，图审单位属于当地单位垄断，本案例主要介绍在施工图图纸会审后该如何进行优化，如何亡羊补牢的过程。

图纸会审已完成，工程总承包单位已定标，在接收到项目后马上梳理了目标成本、复查设计图纸的经济性，发现建筑做法的经济性有提升空间，从技术和管理两方面做了相应的准备工作。

技术性准备

1、联系设计院收集设计依据的现行规范及当地质量通病防治导则，根据资料与设计院提供的建筑做法校对相同部位主要差异项，预估可优化金额；

2、收集公司内部周边楼盘建筑做法、销售合同中的交付标准的要求，作为内部对标资料，咨询已建项目在优化过程碰到的问题，准备预案并学习解决争议的方法；

3、带着主要差异表去调研周边3家同档次竞品楼盘的建筑设计做法，作为外部对标资料：

1）搜集相关的施工图纸资料；

2）踩盘实地考察相关做法，拍照存档。

4、了解当地质监站质检员的监督模式及关注重点，判断是否有二次优化的可能性。

于是，项目成本部将初步优化方案及内部协调的情况同时向项目负责人及区域成本管理部进行汇报，积极争取支持。

1、按照公司制度，二级成本科目可以自行调剂，建筑做法优化节省的成本可以调剂到建筑外立面、公共部位装修等客户敏感性成本项内，这样增强项目卖点，把钱花在刀刃上；

2、承诺在优化时考虑工程进度因素，以不影响进度节点为前提；

最终经过协调，取得了区域成本管理部和项目负责人的支持，实施了建筑设计做法的成本优化，预估可优化节省成本约400万元。

并进行了以下两项工作以消除项目设计部与项目工程部顾虑：

1、建筑做法内外部对标，建筑做法优化工作由项目成本管理部主责梳理；

2、待内部开会协商一致后，由项目成本管理部主责约谈工程总承包单位洽谈优化事宜，与施工总承包单位达成一致后整理建筑做法交给设计院编制联系单。

4.5 确定优化思路

1、公司内外部的建筑做法，相同部位进行对标，分析经济合理性；

2、与规范内的相同部位，不同的建筑做法进行对标，分析经济合理性；

3、运用价值工程分析，选择符合规范要求、工期短、经济性好的建筑做法；

4、制定专项方案，合理规避交付风险。

4.6 优化部位分布

建筑设计总说明第五章墙体第2条本工程±0.000以下墙体(不含地下室内部)采用MU15水泥实心砖、M7.5水泥砂浆砌筑。

根据当地质量监督文件要求，不同材料基体交接处的抹灰，应采取在底层砂浆与面层砂浆之间（基层抹灰中部）设置热镀锌钢丝网、耐碱网格布等加强网防止开裂的措施，加强网与各基体的搭接宽度不应小于250mm；

原设计采用热镀锌钢丝网，造价贵，项目周边地块均使用耐碱网格布，经济性好，优化为耐碱网格布，优化金额约12万元。

屋面做法需对比正置式与倒置式保温做法，蓝图设计为正置式，优化为倒置式，特点：保温厚度比节能专篇加厚25%，但可取消聚酯无纺布；优点：工序少，防水效果好，总体施工进度快，经济性好，优化造价约3万元。

楼板保温需对比板底保温和地面保温做法经济性，因本项目为毛坯交付不须另做石膏板吊顶，选择方案三地面保温，优点：细石混凝土面层平整交付效果好降低交付风险，工序少，总体施工进度快，经济性好，优化造价约72万元。

地面关注面层选择、面层厚度、找平层厚度。

1、住宅楼地面是客户敏感点，图纸设计为20厚水泥砂浆平整度差，优化为40厚C25细石混凝土内配钢丝网防止开裂，优化不仅是减法，客户敏感点适当做加法（优化金额已在天棚做法优化处计算）。

2、地下室地面面层是客户敏感点：

①面层图纸设计为耐磨地坪，防潮、耐候能力弱，档次较低，优化为1.5mm厚耐磨环氧地坪漆（增配）；

②找平层厚度减少，总体优化金额约1万元；

卫生间防水做法：聚氨酯具有刺激性气味不适用于室内，且造价比JS贵，优化为1.5厚JSⅡ型防水涂料，四周卷起高度按规范要求优化为250高，经济性好，优化金额约8万元；

4.7 公司内/外部协调与落地实施

2.7.1、 项目成本部完成上述优化后，召集区域成本管理部、设计管理部、工程管理部、营销管理部、项目设计部、项目工程部、项目营销部开会讨论。

会上详细介绍各个部位优化所依据的规范与周边住宅项目同部位建筑做法的调研情况，优化后建筑做法对于项目工期、成本均有裨益，符合项目公司利益，会议达成一致：

1、经沟通图审单位不同意取消除厨房、卫生间外内隔墙砌体；

2、其余建筑做法同意优化，销售合同交付条件内（未销售）对应条款进行修改。

2.7.2、工程施工总承包单位协调：

1）与总包交底之前项目成本管理部梳理建筑做法易争议点与区域成本管理部汇报；

2）召集项目设计部、项目工程部、工程施工总承包单位召开建筑做法交底会议，会上详细介绍各个部位优化所依据的规范与周边住宅项目同部位建筑做法的调研情况，经激烈讨论，工程施工总承包单位提出：

地下室车库地面80厚细石混凝土改为50厚细石混凝土太薄行车容易压坏，要求改为最薄60厚细石混凝土，拟增加3万元；

3）此争议点在预估范围内，经汇报区域成本管理部同意总承包单位诉求，会议上将优化建筑做法与施工总承包单位达成一致，会后整理会议纪要及建筑做法打印会签。

2、设计院协调

将调整完成的建筑做法发给项目设计部，由设计部转发给设计院出联系单。