商业项目机电系统设计管控要求与原则梳理

一个商业项目好像人的躯体，建筑结构是骨骼和肌肉、装饰装修是皮肤，机电系统是其经脉和内脏，只有经脉清晰、顺通，身体才能健康，所以商业项目机电系统设计需要遵循以下几方面的原则：

1 业态区分

当项目由多个业态(商业、酒店、住宅、写字楼等)组成时，商场部分的所有机电系统设备都应独立于其他业态和功能区建筑。

2 设计预留

机电系统应充分考虑项目后期的变更和调整，在系统设计时应有一定的灵活性，多预留路由，商户落定后二次设计。

3 方便运营

机电系统设计和施工时需要考虑方便后期运营期间的操作和维修。

4 餐饮预留

扩大餐饮条件的预留比例，按总出租面积的30%~50%预留餐饮条件(主要是排油烟、给水排水、电量、空调)。

5 严格要求

机电系统的设计需要考虑项目的实际体量、业态、施工情况、运营管理和维修操作情况，应从各方面对设计和施工进行严格要求，下述情况是某项目中在机电设计上的部分问题，供大家参考和管戒，并能够做到举一反三：

1) 供水方面：

某项目总建筑面积约27万m，其市政进水采用单路进水，总进水管管径为DN200(水表Dv150)；进水管在B1层绕道后到达B3层的给水泵房，其中地下室的租户用水及一些房间用水，为直接在该进户主干管上开三通供水。

该种做法的最终结果将会是项目的水量不够用，地下室租户或房间维修水管时，需要关闭与市政连接的给水总阀，导致项目停水，且会增加阀门的开启次数降低阀门的使用寿命。

2) 供电方面：

某项目的供电负荷分配时，将消防负荷全部安排在两台井联安装的变压器上，因为消防负荷很大一部分平时是不适用的，这种做法造成了变压器闲置，大大消减了项目的总供电容量。

结构设计时没有考虑变配电室的设备安装荷载，待变配电室的内部设计完成后，需再次对变配电室区域进行结构加固，其结果是增加建造成本和延误工期。

3) 专业协调和管线排布方面：

机电专业设计时各专业沟通不够，且未将机电管线进行详细的综合规划和排布，造成管线集中、管径选择不合理，导致占用大量的空间高度。

最终结果是，该项目结构层高5.5m，机电管线安装完成后最低点只有2.5m，且最低点在公共区域和租户的前场区域，这就是机电管线没有合理规划的结果。

4) 设备选型方面：

某项目店铺大量选用型号为60-4和80-4的吊式空调机组。其导致的最终结果就是：

① 当后期租户进行拆分时，该空调机组就不能满足拆分要求，必须拆改；

② 该机组的体积过大，安装后占用大量的空间，影响租户内的天棚标高；

③ 噪声过大，影响租户使用。

5) 系统审核和规划：

如某项目排油烟系统，在屋面安装4台变频油烟净化设备，但4台净化设备的风管为共用一根风管，但其控制方式不知如何实现。

6) 系统预留不够：

前期规划的油烟竖井数量不够，后将电梯井道改为油烟竖井。

7) 消防考虑欠佳：

在消防系统设计时，因为业态图对租赁面的门头区域仅用单线条示意，所以消防系统的消火栓、喷淋、烟感的保护半径和范围，全部按店铺敞开进行设计，这就导致在精装修和租户装修完成后，消防设施的保护半径和范围达不到消防验收要求，需要进行二次改造。

8) 系统和材料选择不当：

某项目选用了一些功能多余的系统和档次过高的材料设备导致成本过高。

6 管线标识

机电管线安装完成后应在管道上喷涂或粘贴相应的标识和色环，以便于识别。

7 综合图纸

根据施工阶段不同，机电专业必须有室外综合管网图、室内综合管线图、精装修区域的综合天花图，用以指导施工。

8 设备控制

暖通空调、给水排水、强电、弱电专业，应在设计阶段、设备选型阶段、配电箱采购阶段、现场施工阶段、调试阶段，逐步对各设备参数、控制逻辑、接口、分界面等进行仔细核对和把控。

如某项目设备专业上对水泵选变频控制，而控制箱的设计中则没有考虑变频器，通风专业的双速风机的配电箱内没有考虑双速控制，且控制元件的功率大小与设备和选型均不相符等。

9 调试方案

商业项目机电系统调试前必须编制详细的调试方案，并严格按照批准的方案执行。

特别需要重点关注电气负荷联动试运行、暖通空调负荷联动试运行、智能楼宇联动试运行、消防联动试运行。

10 样板先行

机电施工务必执行样板先行，明敷设管线确保美观和检修方便（为保证横平竖直，采用激光水平仪控制管线的平直度）。