万科、越秀、龙湖……TOD开发模式的迭代更新

TOD是以公共交通枢纽为导向的土地开发模式，纵向叠加了 住宅、商业、办公 等多业态空间。

上期我们深入了解了 TOD开发模式 ，这期我们来看一下那些TOD项目住宅都有什么特点，希望能给到大家一些启发。

目前国内已有的TOD项目，多为 社区型TOD ，主要有两个特征：

? 多位于城市近郊，为地铁车辆段上盖项目；

? 业态主要包括住宅、商业、教育等，基本生活配套齐全。

一般社区型TOD的规划范围内纯住宅社区或政策性住房的占比会较高， 住宅建筑面积占比会超过80% ，商业及公建配套的业态规模在10%左右，商业规模的总体量一般在10万平方米以内。

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TOD项目对住宅区有影响吗？

① 优势

作为城市迭代更新的产物，TOD项目开发模式不仅可以在有效空间内为时间做减法、为生活做加法，更有着1+1>2的增值效应。

TOD项目商业、办公等大家生活的各种场所相对集中，配套齐全、生活方便。

② 劣势

TOD项目配套齐全、生活方便，但这也意味着片区内一定是高容积、高密度的。 而且地铁类型的TOD住宅可能会有噪音，甚至有些车辆段上盖的还有震动等，所以并不一定好。

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TOD住宅项目案例

近两年，TOD模式迎来发展契机，风口已经到来。 万科、龙湖、绿地、越秀、 保利 等诸多规模房企与地铁公司合作，早已参与到TOD项目的投资开发当中，将把“站城一体化开发”的TOD模式推向新的高潮 。

接下来我们来看一下这些TOD住宅项目。

① 越秀琶洲南TOD项目

首先是越秀琶洲南TOD项目，可以说是一鸣惊人，越秀深耕多年，深度参与广州50余个TOD项目，全国10个城市70余个TOD项目，而且已经 从1.0进化到5.0 。TOD5.0模式，从车站+住宅+商业，进阶到 CBD+TOD 。

越秀TOD迭代示意图

「CBD+TOD」琶洲南TOD与琶洲CBD仅一涌之隔，占据金三角核心。是未来广州最明朗、居住质感最佳的CBD区域。越秀紧贴区域特质和智识新贵的需求，充分挖掘地块优势，打造出了全国CBD+TOD的典范。

琶洲南TOD，北地块是「新派科技豪宅+全龄教育学校+CBD滨河氛围」为一体的纯住区，南地块是「250米地标写字楼+商业办公群+科研产业高地综合体」。是全国首个在核心CBD里面，集轨道、住宅、学校、公园、商业、办公、产业、科研一体化的超级TOD。

 

琶洲南TOD外立面意境展示

琶洲南TOD从住宅公建化、天际线的韵律感，及有温度的建筑材质入手，把先锋审美融入到了整个建筑群的设计中。外立面采用公建化设计，选用大面积的 航空铝板+系统门窗 ，实现360°的IMAX采光和开阔视野，审美上与琶洲西区的总部大楼集群相呼应。

琶洲南TOD外立面意境展示

琶洲南TOD建面约275㎡户型图

建面约275㎡户型，双梯对开门，私属电梯入户，朗阔的LDK大方厅满足新派社交需求。 客厅整体开间约7.4m ，三阳台、多套房、大衣帽间、大主卫等奢华设计。主套采用双重步入式衣帽间设计，让男女主人拥有独立的风格场。曲面转角飘窗设计，形成全景转角大飘窗，躺着便能欣赏城市风光。

琶洲南TOD建面约313㎡户型图

建面约313㎡户型， 双私梯入户 ， 约21.9㎡ 阔绰专属候梯厅形成“双玄关”。LDKG式的大方厅面积更达到 约106㎡ ，客厅整体开间 约7.6m ，公区整体进 深约13.5m ，全屋 南向总面宽做到约21.7m ，形成连贯而开敞的采光面，加上长达 约11.8m南向观景阳台 ，将窗外景观最大化的引入室内。同时设计了两个南向豪华套房，分置于两侧。

② 成都轨道城市 万科·高线公园

 

高线公园实景图

成都万科·高线公园 作为片区优先革新打造的TOD项目，首发即由 轨道城市、万科、美的 三家重磅企业联袂打造，以重构时代和世界品位的国际高度立于市场并与成都共创世界TOD典范城市。

高线公园规划效果图

高线公园以“场景营造”破题重构项目业态，在289亩地块上形成一个个不同 “模块”构建起的、开放共享的复合场域，包涵 商业、商务、居住、公园 等多种形态，覆盖生态、生活、生产等场景。

高线公园生活地图

借助周边生活资源的聚合，未来社区居民在几百米的范围内，就能享受到包括休闲、娱乐、教育、公服等一系列配套，从而形成了 “站城一体、城园一体、产城一体” 的底色。

高线公园建造的不只是一套房子，还有一座精心构思的微型城市以及生活方式设计。

动线分析动图

规划总建筑面积约50万方，综合容积率仅2.23(其中小高层地块2.5，叠墅地块仅为1-1.5)。在主城用地较为稀缺的背景下，大用地，低容积，已经给未来舒适的居住品质设定了良好的条件。

高线公园首开区域，均以公园入户，首期房源建面约166-188m生活灵感大宅，不仅南北通透，部分楼栋更坐拥栋栋观景的绝佳资源。

比如建面约166㎡户型， 约47㎡宽阔客厅 ，厨房带独立中岛，预留西厨空间，满足当代社交的品质要求，2.5卫设计非常人性化。

 

 

建面约166㎡样板间实景图

比如建面约188㎡ 户型， 整个 横厅约7.8米 ，加上 厨房总长高达10.3米 。建筑面积 约45平米豪华主卧 设计，衣帽间的设计是一大亮点。

 

建面约188㎡样板间实景图

万科·高线公园 实景图

万科·高线公园 实景图

 

万科的天空之城系列 产品及 绿城的杨柳郡系列 产品是TOD项目开发的佼佼者。

③ 上海万科天空之城

上海万科联手地铁投资——上海天空之城，在地铁17号线徐盈路车站、徐泾车辆段及周边总计30万平方米的开发范围上，用7年时间，打造出 一座集住宅、租赁、商业、办公等多元业态，总建筑面积达80万平方米的“微缩城市” ，创新性的诠释了TOD的开发模式。

“天空之城”夜景鸟瞰

 

上海天空之城整体规划分析

上海天空之城规划总平图

 

上海万科天空之城三期星之屿 是万科积累了三年TOD经验后，根据万科对TOD的理解，推出的全新组团。在TOD核心概念时间、场景和社群上，进行自我进化。

 

星之屿实景图 摄影：行知影像

星之屿是由致逸设计的住宅， 是直接与地铁接轨的地块，在满足无缝衔接高效率生活的同时，场地原有的高架与轨道交通，又给设计带来了很大的挑战。

星之屿整体空间分析

立面风格上延续了一期简洁素雅的现代审美，以竖向构件和水平构件的穿插关系形成有韵律的立面语言。

星之屿实景图 摄影：行知影像

建面约105㎡整个户型紧凑动线，超高空间利用，南北通透， 厨房、餐厅、客厅一体化 紧密接连，让空间更通透；主卧套房设计，次卧大面宽，一线朝南，保障私密便捷；独立次卫干湿分离设计，尽享室内整洁。

星之屿户型图

建面约125㎡是可变3+1房， 约6m超大面宽客厅 ，多元实用功能，灵活舒适；U型厨房设计，人性化合理动线设计，宽敞实用；超大主次卧一线朝南，采光充足；主卧舒适独立套房，保障私密与便捷。

接下来搜建筑带大家来看杭州的两座天空之城： 地铁万科·未来天空之城、地铁万科·彩虹天空之城 ，两座天空之城彼此对望。

杭州两座天空之城彼此对望

④ 杭州万科未来天空之城-「风之筑」组团

杭州地铁万科·未来天空之城约134万方的巨型TOD综合体中，规划有 产业办公、商业、住宅、文化中心、体育中心 等复合业态，为区域构建全场景的消费、办公、生活蓝本。以万科杭州“游轮-微缩型城市”理念设计,多维度美好生活复合场景运营。

未来天空之城实景图

未来五常车辆段畅享

整个五常车辆段项目TOD规划有 “三轴一径一核心” ，即创新产办轴、社区生活轴、文化体验轴、天空之径以及活力中心。创新产办轴呼应未来科技城的城市界面；文化体验轴串联社区服务类公共建筑；社区生活轴为社区人群提供商业消费目的地。

未来天空之城规划分析图

风之筑鸟瞰图

万科·未来天空之城一期交付 「风之筑」住宅 组团 ，规划3幢17F高层，3幢10F小高层和8幢6F叠墅。总平面布局整齐划一，非常注重形式感，讲究对称、对位、等分的控制手法，形成了清晰明了而又耐人回味的空间。社区归家流线，从盖下到盖上的场景转变，进入到社区内部时的场景变化，给归家的住户带来移步异景的丰富空间感受。

风之筑社区场景节点的动态演示

叠墅产品立面结合户型功能，进行了创新设计，“通透，整体及框景”极具国际视野，采用了 现代公建化 的处理手法，结合了现代材料金属杆件的运用，最终呈现的建筑时尚感与科技感。

风之筑叠墅实景图

风之筑叠墅立面生成

风之筑叠墅实景图

风之筑高层实景图

在高层的底层设置了 架空层 ，社区架空层为社区居民提供了无风雨的活动场地，使得活动不受天气的影响，并且赋予一定的功能，在底层打造一个社区交流共享的空间，提升了整个社区的居住品质。

⑤ 杭州万科彩虹天空之城-二期组团「云彩之城」

杭州地铁万科·彩虹天空之城项目总用地面积约19.6万㎡，建面约63万㎡，规划有 住宅、集中式商业、街区式商业、办公楼、公园、幼儿园 等多种业态的TOD复合项目。

彩虹天空之城效果图（具体以实际交付为准）

彩虹天空之城公园手绘示意图（具体以实际交付为准）

云彩之城鸟瞰示意图（具体以实际交付为准）

云彩之城天空PARK139，建面约139㎡方大4房2厅2卫，每一个空间均以大格局著称： 近14米LDK大长厅、约7.1米跑道式阳台、约6.9米超尺主卧以及U型环绕式厨房 等，将更加适合多元志趣的盛放，可动可静，任意切换。

云彩之城建面约139㎡户型图（具体以实际交付为准）

样板间示意图（具体以实际交付为准）

样板间实景图（具体以实际交付为准）

阳台示意图（具体以实际交付为准）

云彩之城外立面效果图（具体以实际交付为准）

云彩之城与传统社区的一大差异在于，其拥有更大比重、更多元的生态绿化配置，带给人宛如度假般的全新生活体验。

云彩之城景观效果图（具体以实际交付为准）

⑥ 宁波绿城杨柳郡

宁波杨柳郡项目 位于宁波轨道1号线邱隘东站，场地面积约7万平方米，总建筑面积约24万平方米，结构形式为框架体系。其中1~2层为大底盘，划分为8个区块，大底盘的1层为地铁用房，2层为停车场，大底盘上有13幢框架结构住宅，每撞共10层，总高度44.5m，其中住宅部分高30m。

项目基地分析图

宁波绿城杨柳郡 项目鸟瞰图

A区生活馆剖面

简约、现代的建筑风格，极具国际风范的高级灰外立面，再一次令人惊叹绿城强大的产品力。

宁波绿城杨柳郡实景图 摄影：建筑译者姚力

宁波绿城杨柳郡实景图 摄影：建筑译者姚力

⑦ 保利台州·凤起云城

保利台州·凤起云城效果图

保利台州·凤起云城项目 总体量超80万㎡，由五宗地块组成， 项目商业地块 地下车库直接连接S1轻轨客运南站 ，且 整个社区内部的地下车库相互连通 ，业主可以通过地下车库到达各个区域并直达S1轻轨站点。

交通体系示意图

TOD中心效果图

商业地块包含TOD交通枢纽、5万㎡购物中心、创业空间等各种一站式工作、生活所需配套。将TOD与垂直商业空间结合，通过绿化景观，打造一个公众参与的渗透性公共空间，打破城市空间的单一功能设定，促进综合功能区的开发。

保利台州·凤起云城 邻里中心效果图

住宅组团设置 风雨连廊通过架空层将各个住宅建筑相连接 ，基地二层架设空中连廊，丰富整体立体交通网络体系。空中网络系统在加强基地通行便利性的同时， 丰富了竖向空间结构 ， 使得区域空间层次感更强，激发区域整体社交活力。

 

保利台州·凤起云城 风雨连廊效果图

住宅组团外立面汲取现代极简主义理念，使用 铝板立面+大玻璃幕墙 打造现代极简立面。形态上，结合台州海洋文化，将传统的直角造型改为圆角造型，形成了兼具流线感和时尚感的外立面形态。

 

保利台州·凤起云城住宅立面效果图

建筑整体采撷新加坡空中花园设计，打造特色空中邻里共享空间。住宅顶层设置屋顶花园会客厅，居民可体验参与式种植，成为邻里间交流、活动的社交平台。住宅每家每户提供下沉花园阳台，其中设置植物种植池，形成小乔木灌木结合的家家花园、户户采光的通透视界。

     

     

     

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户型图面积依次为：185㎡、225㎡、115㎡