一 清查开发条件 乡村项目开发条件6大清查方向 [1]经济发展基础 i 产业基础:现有核心产业及其他产业发展状况及产业结构 →是否具有产业链优化、延伸势能及产业融合基础 ii 生产要素:商品、劳务、资本、信息、人才等资源状况 →是否具备推动经济提质升级的发展活力 iii 泛参与者:村民、乡贤、村集体、合作社、开发商、地方及上级政府等参与主体发展诉求 →是否能够充分调动各参与者能动性 [2]土地资源基础 i 总体面积:项目地块总面积决定了项目体量 →是否具备合适的发展规模 ii 建设用地:商业及餐饮、旅馆等商业设施用地,娱乐、康体等设施娱乐康体设施用地,度假村用地等旅游用地及其他相关建设用地 →是否能够保障投资大平衡 iii 农业用地:耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地 →是否具有优渥的土地资源,核心产业农业是否能够向规模化、现代化、产业融合化提质升级 iv 其他可做休闲农业用地的土地:如农民自有住宅、闲置宅基地、农村集体建设用地、四荒地等 →是否能够最大化利用项目地资源实现统筹发展 (注:以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐,以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地,必须依法依规按建设用地进行管理,而非按农用地管理。) [3]区位交通基础 i 大区位:地理区位、所处经济圈、比邻的客源市场等基本状况 →是否具有优势距离、资源、市场基础 ii 大交通:铁路、公路、民航等交通资源 →是否具备商贸物流条件及旅游可进入性 iii 小交通:村镇内部路网、道路硬化情况等 →是否具备优良发展基本,是否需要升级 [4]泛旅游业资源 i 自然资源:地质、地貌、水文、动植物、生态等资源 →是否具有良好生态基础及资源特色 ii 文化资源:遗址、遗迹、文物等历史文化遗产类景观,建筑、桥梁、公园、人造景观、博物馆等近现代人文吸引物,民俗、节庆、手工艺等非物质文化遗产等资源,历史故事、传说等文化脉络 →是否具备地域性、独特性、传承性等可挖掘、演绎的价值 iii 建筑风貌:建筑形态、风格、材料、色彩、高度、密度及项目地村落原有空间肌理的适配度等特点 →是否是风貌突出、特色鲜明的传统风格,是否具有一定的完整性,是否具有改造价值 iv 接待设施:停车场、酒店、饭店、公共厕所、医疗救护设施等基础旅游接待设施 →是否充沛、卫生、安全,是否满足一定程度的接待档次 [5]农业影响因素 i 自然条件:气候、水源、地形、土壤、热量、光照、温差等自然条件 → 是否满足当地现有农业发展,是否需要调整,是否有新增领域可能 ii 社会经济:市场需求、交通、国家政策、农业生产技术、工业基础、劳动力、地价水平 → 是否有利于地方农业产业结构升级 [6]乡村基础设施 i 农业生产基础设施:现代化农业基地、农田水利建设、用材林生产基础和防护林建设、农业教育、科研、技术推广和气象基础设施等 →是否充足完备,是否能够推动农村经济发展、促进农业和农村现代化,是否需要加大投入 ii 农村生活基础设施:饮水安全、农村沼气、农村道路、农村电力等基础设施建设 →是否能够满足居民生活基本需要,是否需要加大投入 iii 社会发展基础设施:农村教育、文化、卫生、医疗、体育等设施 →是否建设齐备,是否品质过硬,是否满足改善农民生活条件的要求,是否有利于促进农村生活软环境的发展,是否需要加大投入 二 评估开发价值 根据上述一、清查开发条件中的 1)经济发展基础; 2)土地资源基础; 3)区位交通基础; 4)泛旅游业资源; 5)农业影响因素; 6)乡村基础设施等六大项基础条件的清查,我们能对乡村项目建设所需的 核心条件作出基本的细化判断,而乡村项目是否具备开发价值,也应根据上述 的资源及条件清查,做出综合性的判断。 总体而言,可以根据如下4大基础判断标准,来衡量项目地是否更具发展 优势。 乡村项目开发价值4大判断标准
盘活闲置资源包括土地、房屋等等.... 闲置资产流转是获取乡村土地、房屋等资源的主要途径,是促进城乡要素流动的有效手段,也是乡村项目开发必须考虑的首要问题。 农村闲置资产流转,有利于美丽乡村建设,有利于农村集体经济发展,有利于帮助农民增收。乡村闲置资产流转能够唤醒沉睡的闲置资产,发挥资产价值,进而实现一定收益。 1) 资产流转的本质 资产流转的本质是农民资产的使用权出租。当代乡村体系中,许多农民由于出外务工等原因离开本乡、本镇,造成拥有的土地、房屋等资产闲置浪费,土地、房屋等资产的财产权、收益权得不到有效体现。 闲置资产流转,就是在资产所有权不变的情况下,通过出租其使用权来实现闲置资产的价值。即资产的所有权的权属不变,依然归农民所有,而流转只是将其资产的使用权进行出租、出让,农民作为资产的所有者,可以租金、分红等方式获取收益。 2) 资产流转的关键 资产能否顺畅流转很大程度上取决于承租方的务农效益,因而,只有在充分尊重农民意愿的条件下,保障长足的经营效益,才能确保项目有能力兑现其对农民租金承诺及分红利益,才能够让农民自愿参与到资产的流转中来。 3) 资产流转的形式 [ a | 出租 ] 出租是在一定期限内,农户与承租方之间的资产使用权转移,即农户作为出租方,自愿将全部或部分资产的一定期限内的使用权出租给承租方,承租方支付农户固定的收益。承包期限一般由双方协商确定,最长不超过承包合同的剩余期限。 流转步骤一般为村集体统一收购(收回)闲置资产;农户在获得一次性补偿后,自愿放弃土地、房屋等的使用权;承租人和村集体协商租赁价格、租期(一般是20年),并签订房屋租赁合同。 [ b | 入股 ] 农户将全部或部分资产的使用权作价为股份,与投资者的投资共同组成一个公司或经济实体,参与股份制或股份合作制经营,分红以入股的资产使用权为依据,按经营效益的高低确定股红数额。 [ c |转包 ] 土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方,转包期限由双方协商确定,但不得超过土地承包合同的剩余期限,且转包方与发包方的原承包关系不变。 [ d | 出让 ] 取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式。这种多是因公路、桥梁、公共设施、城镇建设、工商业发展等建设用地的需要,被政府征用土地的部分。这部分被征用了土地的农民,在按有关规定获得资金补偿后,就将土地使用权交给发包方或当地政府,从而再转交给建设方,承包方对这部分土地的使用权即行终止。
03 系统规划开发
1) 5大基本开发原则
a)特色鲜明:保持地域、产业、生态、风貌特色 i 保持鲜明的地域特色。针对山水资源丰富的地区,应体现“山谷”、“水乡”“乡野”特色。针对文化资源丰富的地区,应体现特色“乡味”、“民俗”等地域特色。 规划要点:多用地方材料、符号,体现地域特色,注重整体格局和风貌的打造,格局自然,风貌整体和谐统一,体现特色。 ii 保持鲜明的产业特色。乡村土地肥沃,农、林、渔等传统农业资源丰富、具备一定产业基础,应当把所在地的产业优势糅合进去,着力培育支柱产业,或“农”,或“林”,或 “渔”,形成自身的特色产业。 规划要点:产业规划与地域规划结合。 iii 保持鲜明的生态特色。乡村项目的打造,必须符合“现代化生态农村”的建设目标,必须保证在乡村自然区的生态涵养,注重生态农业基地的开发及绿色产业体系、乡村生活体系的打造等方面,都能使乡村保持鲜明生态特色。 规划要点:景观多用自然,注重小品等景观打造。如在环境设计、建筑设计、资源的利用和保护、循环经济等都要注入“生态”理念。 b) 文脉鲜活:保持乡土文化的原生性、鲜活性 i 提炼元素:所谓“原生性”和“鲜活性”,是指用独特的自然风貌、生活习俗和人的生产劳动等社会性生态元素,诠释项目的文化传统。可供挖掘的乡土文化十分丰富,如纺线、织布、蒸糕、做圆子等生活文化,土布服饰展示、传统婚庆仪式等民俗文化,推铁环、踩高跷等游戏文化,等等。 ii 文化传承:对历史文化丰厚的项目地,应注重保护历史、传统文化,做好传承、挖掘文化要充分,形成乡村的文化认同。 iii 品质提升:合理开发利用文化资源,系统打造,形成文化品牌,增强竞争软实力。 iv 重塑精神:对于文化资源匮乏或是新建的项目,应注重文化培育和打造,在现有建设的基础上发展,逐步形成自身文化特色。 c) 三产融合:统筹区域产业规划保障发展动力 i 一二三业融合:把农业、渔业、林业、商贸业,以及饮食等各类服务业的发展结合起来全面规划,选择适合项目发展方向的产业做强做大,逐步发育成为乡村发展的有力支撑。 ii 现有产业升级:在现有基础上发展产业,不要凭空创造和引进新的产业。 iii 调整产业结构:发挥人气与资源集聚优势,拉动、促进乡村产业发展,完善产业结构,升级产业体系;延长产业链,构建合理的产业集群,打造竞争优势,扩大产业影响力,提升产业竞争力。 d) 宜居宜游:留住生产力,扩大消费吸引力 i 挖掘旅游题材:乡村项目的开发建设,旅游不是核心目的,但拥有一定的旅游功能作支撑,乡村发展将会更有生命力。可将山水风光、地形地貌、风俗风味、古村古居、人文历史等作为旅游题材。 ii 打造共享配套:乡村项目的公共服务设施、基础设施建设除了满足基础生产、生活需求以外,还应做好三个服务: 1.注重服务社会事业。设施建设要与镇区结合,共建共享,建设完善的服务体系,推动乡村整体经济社会可持续发展。 2.注重服务经济发展。建立完善与经济社会发展相适应的服务体系,提升综合承载能力,成为整合资源、集聚创新、特色产业的“新载体”。 3.注重服务周边村民。统筹布局、互联互通,完善补足城乡服务设施体系,促进服务设施向周边农村延伸。 iii 留足发展空间:对接区域市场需求,尤其大城市周边,旅游产品策划考虑外溢的功能需求。 总之,从道路、交通、环境、建筑风貌,到功能布局、各类设施,从休闲、娱乐,到餐饮、商贸,在充分满足居民物质和精神生活需求外,一切要从打造乡村生态旅游项目的思路出发,精心打造,务显“特色”,使生态旅游业、现代服务业,成为乡村赖以发展的产业之一,为乡村发展提供源源不断的经济收入。 e)活力构筑:聚集人气,防止空村鬼镇出现 i 打造活力型街区:要结合棚户区改造等,打造一些有活力的早餐、夜宵、娱乐街区等受大众欢迎的有活力的街区。 ii 提升冬季的活力:北方地区项目选择考虑弥补气候条件等因素,积极发展全季节旅游,增加冬季项目。 iii 注重夜经济打造:增加夜晚的商业和文化活力,打造具有魅力的夜色景观,增加乡村夜生活、夜消费活力。 2) 8大功能分区设计
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