物业给排水设备设施维修保养标准作业程序

规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。

适用于物业辖区内给排水设备设施（含消防供水机组）的维修保养。

1、项目经理负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。 

2、工程部主管负责组织制定《给排水设备设施保养年度计划》并组织监督该计划的实施。 

3、水泵房组长/机电维修员具体负责实施给排水设备的维修保养。 

4、事务部负责向有关用户通知停水的情况。

一、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定 

(1)每年的12月15日之前，由工程部主管组织水泵房组长/机电维修员一起研究制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。 

(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则： 

①给排水设备设施使用的频度； 

②给排水设备设施运行状况（故障隐患）； 

③合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）； 

(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容： 

①维修保养项目及内容； 

②备品、备件计划； 

③具体实施维修保养的时间； 

④预计费用。 

二、水泵房机电维修员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。 

三 、广场内主供水管（DN100以上加压管）爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变压器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房机电维修员负责。 

四、水泵机组维修保养。水泵房机电维修员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。 

(1)电动机维修保养： 

①用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复； 

②检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承； 

③检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理； 

④清洁电动机外壳； 

⑤检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。 

(2)水泵维修保养： 

①检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承； 

②转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴； 

③检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根； 

④清洁水泵外表； 

⑤如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。 

(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。 

(4)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

五、控制柜维修保养。水泵房机电维修员每年的5月、11月应对广场内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。 

(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。 

(2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。 

(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。 

(4)交流接触器维修保养： 

①清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒； 

②清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严惩不能正常工作的触头应更换； 

③清洁铁芯上的油污及脏物； 

④检查复位调簧情况； 

⑤拧紧所有紧固件。 

(5)自耦减压启动器维修保养： 

①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理； 

②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。 

(6)热继电器维修保养： 

①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换； 

②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。 

(7)自动空气开关维修保养： 

①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理； 

②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换； 

③自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象； 

④检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。 

(8)中间继是器、信号继电器修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。 

(9)信号灯、指示仪表维修保养： 

①检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡； 

②检查各批示仪表指示是否正确，如有偏差侧应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。 

(10)远传压力表维修保养： 

①检查表内是否有积水，如有则应干燥处理； 

②检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接； 

③偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。 

六、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养 

(1)闸阀维修保养： 

①检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫； 

②检查压横油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油； 

③对闸阀阀杆加黄油润滑； 

④对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。 

(2)止回阀维修保养： 

①检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换； 

②检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；

③检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。 

(3)浮球阀维修保养： 

①检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换； 

②检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直； 

③检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。 

(4)液位控制器维修保养： 

①检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换； 

②清除压力室内污物，疏通控制水道； 

③检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧； 

④紧固所有螺母。 

七、潜水泵或排污泵维修保养 

(1)用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。 

(2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。 

(3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。 

(4)清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新没漆一遍。 

(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。

八、明装给排水管维修保养（每年10月进行一次） 

(1)检查支持托架是否牢固，否则应加强。 

(2)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。 

(3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。 

(4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。 

九、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由机电处主管填写《申请延时维修保养表》经管理处主任批准后方可延时。 

十、对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。 

十 一、水泵房机电维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由水泵房组长整理成册后交机交处存档，保存期为长期。 

十 二、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电处主管填写《停申请表》，经物业经理批准后通知公共事务部，由事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。