东莞：新型产业用地（M0）管理办法（修订）

为更好地规范和优化新型产业用地管理，打造一批业态丰富、形态灵活、成本适中、配套完善的创新型产业综合体，我市对原M0政策进行了修订，并于2022年12月9日印发实施《东莞市新型产业用地（M0）管理办法（修订）》（以下简称《管理办法（修订）》），有效期5年。以下就政策修订有关内容解读如下：

一、政策修订背景

2018年9月，我市出台了《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》（东府〔2018〕112 号），已于2022年6月失效。该办法整合了产业转型升级基地、科技孵化器、科研用地等类新型产业用地政策，对规范我市新型产业用地管理、打造“生产、生活、生态”融合发展的新型产业综合体起到了积极作用。经过几年的实践，结合我市“科技创新+先进制造”的城市定位，需针对严控占用新增用地资源、细化配套用房要求、约束平台型项目、完善履约监管等问题，对政策进行修订。

二、政策修订主要内容

《管理办法（修订）》由总则、资格准入认定、规划建筑管理、用地管理、土地、用房贡献、分割转让管理、不动产登记管理、履约管理、政策衔接、附则十大章节组成，共四十六条。政策修订主要内容如下：

（一）严控新增用地 M0 项目，鼓励“工改 M0 ”项目，支持盘活低效未用土地转为 M0 。

1 、全市每年认定的新增用地 M0 项目用地规模原则上不超过 300 亩，按照综合择优的原则进行遴选。 重点支持龙头企业开发建设企业总部；支持市镇国企开发建设以制造为主的产业综合体，限价分割转让给优质中小企业；支持高成长性企业“联合竞买”。（详见第四条）

2 、多措并举鼓励“工改 M0 ”项目。 在开发主体准入、地价、土地年限、分割比例、考核标准等方面给予优惠政策；允许用地面积超过150亩的“工改M0”项目配置一定比例的配套型住宅用地（R），以增强市场动力；不配置配套型住宅用地（R）的“工改M0”项目不限定贡献要求。（详见第五、十一、十五、十六、十八、二十一条）

3 、支持盘活历史已供的低效未用工业用地。 对位于市镇核心区已不适宜布局传统制造业的历史出让用地，允许调整为不可分割M0，以盘活低效未用土地。开发主体须按照项目容积率高低，无偿贡献20%—40%的“白地”给政府，贡献土地小于5000平方米的，按2倍新型产业用地（M0）土地出让底价折现。（详见第六、十八条）

4 、取消试行范围，进一步放宽选址准入。 在取消原政策试行范围的基础上，除了市级核心区内的M0项目需提交市招商引资创新工作领导小组会议审议和工业保护线内M0项目总量不超过工业保护线总规模的5%以外，大幅度放宽选址准入。（详见第七条）

（二）项目准入分类分级审批。

项目准入采取分类分级审批，提高审批效率。其中， 所有新增用地项目和用地面积超过 75 亩的项目须提请市招商引资创新工作领导小组，对所有重点管控事项实行一次性过会审议，而其余项目由市投资促进部门和市、功能区自然资源部门分别办理项目开发主体准入和选址准入。 松山湖园区（含生态园、东部工业园）范围内项目授权松山湖管委会参照本办法执行，并负责做好日常监管和年度评估等工作。 （详见第八条、第四十三条）

（三）强化产业属性，严控“住人”空间。

1 、 调整地价计算规则。在维持地价与容积率、可分割比例、实际出让年限等挂钩的前提下， 地价进一步与建筑功能配比挂钩 ，引导“制造+研发+配套”用房适度配比。（详见第十六条）

2 、降低宿舍用房占比，优化配套型住宅用地（ R ）管理要求。一是 项目内配套用房占比不得超过30%，其中宿舍用房占比不得超过15%，且宿舍用房可参照东莞市公租房建筑标准进行设计，已出让土地转M0项目原则上不得建设宿舍用房； 二是 涉及混合用地的，非产业用房占比不得高于总计容建筑面积的30%； 三是 允许用地面积超过150亩的“工改M0”项目配置一定比例的配套型住宅用地（R），且配套型住宅用地（R）可参照《东莞市三限房建设标准》要求进行规划设计建设，应限定销售对象、销售价格、户型面积。（详见第九条至第十二条）

（四）差别化设定可分割比例，鼓励大面积单元分割。

1 、差别化设定可分割比例，支持“工改 M0 ”。 新增用地M0项目以自持为主，确需分割的，经市招商引资创新工作领导小组审定，可按成本+微利限价销售；“工改M0”项目可分割比例不超过49%；已出让转M0、小于50亩的M0和集体经济组织开发建设的限定规划为不可分割M0。（详见第二十一、二十四条）

2、产业用房应按幢或者按层进行分割，且最小分割单元的套内建筑面积不得少于1000平方米。鼓励按幢分割， 项目分割转让给单个企业计容建筑面积大于 10000 平方米的按照 0.8 系数折算计入可分割转让面积，进一步提高可分割比例，且开发主体最终自持产业用房的占比不低于项目 总计容建筑面积 的 10% 。 （详见第二十三、二十四、二十六条）

（五）优化履约监管，建立常态化年度评估机制。

1 、市层面制定监管指引，属地镇街（园区）作为监管主体，设立 10 年考核期。 由市投资促进部门会同相关部门制定新型产业用地（M0）监管指引，属地镇街（园区）作为监管主体具体执行。设立10年考核期，引导开发主体规范、有效、专心做好园区招商和运营管理。（详见第三十三、三十四条）

2 、合理设定考核标准，建立渐进式达产验收机制。 项目履约监管协议应根据项目特征和产业类型合理设定不限于财政贡献的多因子考核标准，支持入驻企业达产后尽快办理不动产登记。本文为“规划师笔记”精选文章。 一是对于可分割 M0 ，分割与达产验收挂钩，项目达到约定财政贡献50%的，可以卖20%；达到80%的，可以再卖30%；连续3年均值达到的，可卖剩余的产业用房及办理自持部分的登记。同时，入驻企业连续2年达到约定考核标准的，可优先办理首次转移登记； 二是对于不可分割 M0 ，投资强度通过验收的，全部用房可办理开发主体首次登记，可办理质押和抵押。（详见第三十四、三十五条）

3 、简化企业入驻的审批，由开发主体做好资格审查。 市投资促进部门会同市工信部门负责制定入驻企业的审查指引，属地镇街（园区）负责做好入驻企业的备案及监管工作，开发主体负责入驻企业资格审查及日常监管。（详见第三十八条）

4 、严格产业用房二次转让，稳定企业预期。 为防止企业炒卖产业用房，稳定入驻企业预期，产业用房在首次转移登记届满10年后方可二次转让，经评估履约情况良好的，且报市招商引资创新工作领导小组同意后，可放宽至5年提前转让。（详见第三十一条）

5 、完善开发主体退出机制。 在10年考核期内，开发主体原则上不得整体转让项目，确需转让的，须先落实约定的财政贡献、违约责任等事项，再报市招商引资创新工作领导小组审议同意后方可退出，且优先由政府及其指定的产业用房管理主体按成本价进行回购。完成10年考核期的，经属地镇街（园区）审核同意后即可退出。（详见第四十条）

6 、建立常态化的年度评估机制，加强已批项目监督检查。 由市工信部门牵头，会同相关部门组成新型产业用地（M0）项目年度评估小组，对已批项目的建设、运营、履约情况等进行监督检查和绩效评估，作为项目后续监管及政策修订完善的参考依据。（详见第三十六条）

（六）收窄科研设计用地（ C65 ）使用范围。

新批的科研设计用地（C65）回归公益性使用，只能供事业单位等基础研究机构使用且不得分割，市场主体的研发用房需求统一归口到M0用地管理。（详见第四十一条）