1、概述

因不断出台的调控政策，房价上升趋势受到抑制，营建费用中人工、建筑、财务成本费用均出现快速上升的态势，降本增效尤为关键。地库建设成本占到项目总建设成本的20-30%，是整个项目成本支出的大头，也一直是房企成本优化的重点对象。地下空间功能复杂，为了更好地控制成本、快周转，提高客户体验，对地下空间进行地库功能和非地库功能进行分类，以便进行优化设计。

通过梳理常规地库优化设计研究，分为以下五部分：车位大小与柱网、层高控制、车道秩序、地库轮廓、降低人防成本。车库埋深是影响地库造价的主要因素之一，其中层高和覆土厚度是影响埋深的两大要素，因此在设计阶段应从柱网尺寸、结构选型、顶板荷载、管线综合等层面进行精细化的统筹考虑。在其他条件相近的情况下，车道秩序对地库的停车效率有更加重大的影响，因此在开始地库设计时就应给予重点关注。在满足相关规范的前提下，通过设计手段降低人防建设成本，提高空间利用效率创造更多价值。

常规地库形式为住宅主楼与地库连接，主楼下不停车，主楼地下室底板与地库平齐。常规优化设计针对选择合理柱网尺寸、控制层高、尽量双边停车、合理车道布置、方正地库轮廓、人防设计等方面展开，但忽略了塔楼投影下低效率、难利用、难销售的面积带来的设计、成本、营销共同痛点。针对痛点，地库优化做法遵循两个原则：一是地库规模最小化，二是地库挖方量最低，即在有限的建筑面积内，将能产生地下效益的停车区最大化利用起来。为了充分挖掘楼座地下空间价值，最大程度增加项目货值，本成果从地库与楼座关系角度，进行以下研究：

2、解决方案

2.1、楼座地下空间价值挖掘

根据所在城市政策，充分挖掘楼座地下空间价值，当项目覆土为1.8m时，楼座首层下可设下跃夹层，夹层下B1层位置为储藏室或自行车库，尽可能为项目增加货值。

楼座下因上部结构、层高影响易产生无效空间，在设计过程中应结合不同产品及项目定位，充分挖掘楼座地下空间价值，并应在销售中有所体现。

楼座下空间最大化利用原则：

1、设计之初应充分分析所在城市政策，结合一城一策，挖掘土地价值；

2、强化楼座下空间利用意识，考虑如何为项目增加货值；

3、应尽可能充分利用楼座下方空间：a)设备用房、自行车库的放置可释放楼座外空间，用以集中停放机动车；b)储藏间、车位的设置可产生货值；c)作为地上户内空间的赠送，应在售价中予以体现；

4、提前做好报规、验收与交付的风险预控，避免违规，尽量减少过程拆改带来的成本浪费；

5、设备用房的设置，要注意避免对户内的噪音震动干扰，要有针对的措施进行处理。

前提条件：项目覆土层为1.8m，地库层高为3.5m

解决方案：主楼下设置两层地下室，住宅主楼首层设下跃夹层，层高为2.9m；主楼下B1层设置自行车库，层高为2.7m。

2.2、楼座地下空间价值挖掘

为优化地库成本，针对单层地库，根据项目不同情况，采用不同住宅主楼与地库连接方式，如下：

方案1-a、当项目场地充裕，单层地库满足规划停车数量，接受通过地面入户时，但工期较为紧张，采用主楼与地库脱开形式设计。

方案1-b、当项目场地充裕，单层地库满足规划停车数量，要求地库入户，采用主楼与地库脱开形式设计，地库通过台阶进入主楼。

方案1-c、当项目场地充裕，单层地库满足规划停车数量，要求地库入户，且不接受通过台阶入户，采用主楼与地库脱开形式设计，地库通过通道进入主楼。

方案2-a、当项目场地较为紧张，单层地库满足规划停车数量，需主楼与地库连接，接受通过地面入户时，采用主楼与地库连接形式设计，主楼下不停车，核心筒仅到主楼地下室。

方案2-b、当项目场地较为紧张，单层地库满足规划停车数量，需主楼与地库连接，要求地库入户，采用主楼与地库连接形式设计，主楼下不停车，核心筒到车库B1层；

方案3、当项目场地很紧张，为避免二层地库，最大程度增加停车位，要求地库入户，采用主楼与地库连接形式设计，主楼下停车。

3、案例分析

以某19层住宅（建筑高度54m以下，覆土厚度为1.8m）为例进行分析，本研究成果适用于地质条件相对较优质，可采用筏板基础的项目，桩基项目需另行分析。

3.1 主楼与地库连接方式

3.2方案经济性比较分析

总结

地下成本一般不是客户敏感点，在确保安全的前提下，关注地下成本，助力项目利润提升。地下成本包含：勘察、基础选型、边坡挡墙、基坑支护等，都是成本敏感而客户相对不敏感项。结合项目地质条件，有针对性的对塔楼投影地下室方案进行分析论证，希望为类似项目提供参考。

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