房企建企活下去的拐点来了！

文 | 黄太阳

来源 | 广联达数字建筑供应链研究院

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央行、银保监会11月13日发布了 《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》 ，通知中，主管部门主要围绕 六个方面发布了16条政策 ：

• 保持房地产融资平稳有序
  

• 积极做好“保交楼金融服务”

• 积极配合做好受困房地产企业风险处置

• 依法保障住房金融消费者合法权益

• 阶段性调整部分金融管理政策

• 加大住房租赁金融支持力度等方面部署工作

这一重磅金融政策，堪比2008年“四万亿经济刺激计划”，给予了房地产、建筑企业继续“活下去”的解药。

“金融16条”6大特征

企业“活下去”的拐点来了

在最近的1个月里，陆续出台的系列政策，市场信心不断被修复。

首先是二十大报告为房地产、建筑业、供应商企业的未来5年的发展指明了方向。

其次是供销社回来了。其实，供销社一直都存在，但再重提和发展供销社，目的是为了强化供应链、保民生、助三农，为经济发展营造良好的环境。

再次是疫情防控20条的出台，进一步简化、优化防疫管控措施，资本市场给予了积极回应，股市全面上涨。

11月13日“金融16条”新政，可谓是2020年8月份“三道红线”以后，面向房地产行业的又一项重磅的金融纾困政策。 上述一系列的举措，用通俗易懂的话来说，这一政策给房地产企业、建筑企业吹了一口仙气，相关产业链企业都迎来了“活下去”的拐点。

广联达数字建筑供应链研究院认为“金融16条”的出台有6个方面的特征：

1、纾困方式转变：从救助房地产行业向救助企业的转变

2020年以来，大量的百强房企爆雷，导致房地产行业跌入冰点，债务违约不断，导致消费端市场信心不足。

为此，国家出台了一系列的房地产调控政策，诸如“降低贷款利率”、“降低购房门槛”，但收效甚微，房地产企业的现金流依然捉襟见肘。

本次“金融16条”，从6个方面围绕房地产及产业链企业进行金融纾困，16条举措直达具体的项目/企业，让房地产企业“活下去”有了希望。金融机构也不再畏手畏脚，而将更遵从市场化、法治化原则，帮助企业纾困。

2、房地产的经济支柱地位依然存在

著名经济学家任泽平表示，房地产是周期之母，国民经济第一大支柱行业，稳楼市有助于稳经济、稳就业、防风险。

这一轮大部分的民营房企可能出清，但是中国城镇化还有15个百分点的空间，将会重演剩者为王的故事，类似2015-2016年的钢铁煤炭逻辑。

3、重塑消费端市场信心，“保交楼”政策重燃消费者希望

除了银行输血之外，“保交楼”有助于快速恢复市场信心，让有购房需求或者改善型住房的人，消化市场存量房屋。

文件指出，“依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放‘保交楼’专项借款、封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。”

“保交楼”政策的兜底，无疑给有真实购买需求的人，提供了最大的保障，同时也有利于民营房企快速实现去化。

4、纾困对象一视同仁，利好民营房企

在此次“金融16条”中明确提出“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”。同时，“支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年。”

过去，旱的旱死，涝的涝死，民营企业融资难，如今纾困一视同仁，对于民营房企重拾信心，快速扭转局面有重大利好。

5、扩大纾困对象

除了针对房地产企业之外，建筑企业也被纳入考察范围。文件中指出，“鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保证建筑企业融资连续稳定。”

除此之外，对于项目类型的纾困也扩大到了兼并收购以及租赁市场。文件中具体指出，“鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。”

“鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购，改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。”

6、更为精细化的纾困政策

此次金融纾困政策另一个特征便是强调“一企一策”、“一项一策”，防止了过去一刀切的做法，更强调市场化、法治化原则为各类企业、项目提供金融支持。

比如，文件中指出，“金融机构要合理区分项目子公司与集团控股公司风险，在保证债权安全、资产封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。”

“金融16条”来袭

预测房建市场3大变化

2022年接近尾声，各家企业正值战略规划的阶段。对于下一年，我想每个企业会有自己的判断，该乐观还是该谨慎。

原有的“保守”，可能也会适当地放开。比如，行业里优质的房企原来评估兼并收购项目时，可能会趋于保守，考虑现金流充裕度再决定是否纳入囊中，如今可能会适当放开一些。

过去，难以融资的中小房企，尤其一些本地化房企，也会得到极大的纾困。尤其是一些建筑施工单位，由于没有抵押物，融资较为困难，当前“一视同仁”之下，企业的资金面也会大大地得到改善。

对于上述的情形，大胆预测接下来的变化：

1、采购商复工复产赶进度，充分用好“1年展期”

短期里，房企的资金流相对而言，不再那么捉襟见肘。以时间换空间，让房企、建筑企业获得了喘气的机会。

同时，“保交楼”必然会有大量的工程复工复产。因此，要在1年展期里最大限度地实现交付，房企、建企撸起袖子加快干是必然。

2、集中式“保交楼”，产能会出现短暂紧张

集中式的“保交楼”以及集中式的复工复产，对于头部供应商的产能会是一个较大的挑战。在此，给予采供双边客户的建议如下：

采购商： 一是与供应商保持密切联系，确立产能排期。二是储备“备胎”供应商，毕竟疫情还未完全结束，采取就近原则，获取本地化的供应商资源。

供应商： 梳理采购商复工的在建项目，按周刷新项目进度，刷新供货节点，确保企业的排产合理化，最大化地实现供货。同时，积极开拓代工生产合作伙伴，在采购商允许代工生产的基础之下，实施保供。

3、民营房企又“真香”了，将会更重视供需关系可持续性

俗话说，三十年河东，三十年河西。有奶便是娘，谁能给订单，还有良好的款项结算，那就是大爷。这两年，“民营房企不香”成为了行业共识。在金融纾困政策之下，民营房企一视同仁，又回归到了“真香”界。

曾经，你对我爱答不理；如今，我让你高攀不起。经历了这一轮洗礼，我想供需之间都会变得更理性，更重视彼此之间的合作关系的可持续经营。

“活下去”向“活得久”迈进

房地产进入真正管理红利时代

房地产自2008年之后，一路高歌猛进，2020年“三道红线”急踩刹车，让诸多房企把“活下去”作为最高标准。

如今，金融16条让房企、建筑企业有了喘息机会，以时间换空间，赢得翻盘的机会。经历这一轮的调整出清，相信房企、建企经营者变得更理性。

万科郁亮曾说，房地产进入管理红利时代。当企业在生死边缘时，谋求管理提升已不被放在第一位，而如何快速去化，获得现金流活下去才是首要目标。

相信随着市场信心的逐步恢复，如何“活得久”会成为诸多企业的命题。

房地产、建筑业来看，提升管理水平，有2个维度会格外重视：

• 一是管好现金流；

• 二是夯实供应链。

其实，当教培行业洗牌时，新东方充裕的现金流让俞敏洪从容转型直播电商；

当万达低价甩卖万达广场时，却让万达起死回生，几年的转型蛰伏，让王健林2022年度又重返胡润百富榜内地房地产首富。

上述操作，都进一步验证了管理好现金流的重要性。

这两年大国博弈、疫情，让我们深知供应链安全性的重要性。当房企、建企陷入困境时，才深知供应链的重要性。企业的战略落地都需要供应链的支撑，在高质量发展、绿色转型的大背景之下，重塑供应链的竞争力迫在眉睫。

结语

“金融16条”是一个重要节点，也是一个扭转局面的标志性政策。

这一次， 我们认为“拐点”到来，并非房价拐点，而是企业“活下去”的拐点到来。这16条金融政策细致入微，涵盖了不同企业类型、不同项目类型、不同群体，可谓是全面、接地气。

“保交楼”重塑了市场信心，假以时日房地产市场也逐步会走向正轨，管理红利时代也会真正的来临并落实到每一个“活下来”的企业管理之中。