建筑面积计算迎来大修改！住建部发布《建筑工程建筑面积计算标准》（征求意见稿）

【导读】 近日，住建部办公厅发布《关于<建筑工程建筑面积计算标准（征求意见稿）>公开征求意见的通知》。对《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）进行了修订，将名称变更为《建筑工程建筑面积计算标准》。

相较《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013），此次《建筑工程建筑面积计算标准（征求意见稿）》在适用范围以及计算建筑面积的规定上都作了修改。

（ 具体修改内容在下方原文中 标注， 黄色标注为修改内容 ↓ ）

1    总   则

1.0.1  为统一规范房屋建筑、构筑物等建筑工程建筑面积计算方法，制定本标准。

1.0.2   本标准适用于新建、扩建、改建的建筑工程从立项审批、设计、施工、竣工验收、房屋销售、房屋使用、征收拆除的建筑面积计算。

1.0.3  建筑工程建筑面积计算，除应符合本标准外，尚应符合国家现行有关标准的规定。

2    术   语

2.0.1 建筑面积 construction area

建筑工程楼地面处围护结构或围护设施外表面所围合的建筑空间的水平投影面积。

2.0.2 自然层 floor

按楼面或地面结构分层的楼层。

2.0.3 结构层高 structure story height

楼面或地面结构完成面上表面至上层结构完成面上表面之间的垂直距离。

2.0.4 结构净高 structure net height

楼面或地面结构完成面上表面至上层楼面或地面结构完成面下表面之间的垂直距离。

2.0.5 围护结构 envelop enclosure

围合形成物理封闭建筑空间的墙体(柱)、门、窗、幕墙等。

2.0.6 围护设施enclosure facilities

围合形成不完全封闭建筑空间的柱、栏杆、栏板等。

2.0.7 建筑空间 architectural space

以围护结构或围护设施限定的供人们生活、生产活动的场所。

2.0.8 地下室 basement

室内地平面低于室外设计地平面的高度超过室内净高的1／2的空间。

2.0.9 半地下室 semi-basement

室内地平面低于室外设计地平面的高度超过室内净高的1／3，且不超过1／2的空间。

2.0.10 架空层 stilt floor

仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。

2.0.11 设备层 mechanical floor

建筑物中专为设置暖通、空调、给水、排水、电气等的设备和管道以及施工人员进入操作的空间层。

2.0.12 连廊corridor

位于地面连接不同建筑物首层之间的水平交通空间。

2.0.13 架空走廊 elevated corridor

位于二层及以上楼层连接不同建筑物之间的水平交通空间。

2.0.14 檐廊 eaves gallery

位于建筑物首层外墙以外、屋（挑）檐下的水平交通空间。

2.0.15 挑廊 overhanging corridor

挑出建筑物外墙外的水平交通空间。

2.0.16 落地橱窗 French window

凸出外墙面且根基落地的玻璃窗。

2.0.17 凸（飘）窗 bay window

凸出建筑物外墙面的窗户。

2.0.18 门斗 foyer

建筑物入口处有顶盖和围护结构的全围合空间。

2.0.19 门廊 porch

建筑物入口处由顶盖和墙、柱等形成的半围合空间。

2.0.20 骑楼 overhang

建筑底层有沿街面后退且留作公共通行空间的建筑物。

2.0.21 过街楼 overhead building

跨越道路且两边相连接的建筑物。

2.0.22 露台terrace

设置于建筑物的屋面、室外地面，供人室外活动的无顶盖、有围护设施的平台。

2.0.23 台阶 step

联系室内外地坪或同楼层不同标高而设置的阶梯形踏步。

2.0.24 建筑工程  building engineering

供人们进行生产、生活或其他活动使用、利用的房屋等建筑物、构筑物。

2.0.25 门厅 hall

位于建筑物入口处，用于人员集散并联系建筑室内外的枢纽空间。

3    计算建筑面积的规定

3 .1   一般规定

3.1.1  建筑工程计算建筑面积 应同时满足以下必要条件 ：

1  其外围护结构、围护设施能够形成封闭或不完全封闭建筑空间；

2  建筑空间 结构层高在2.20m及以上的 ， 非水平面结构净高在2.10m及以上 的；

3  建筑空间能够通过水平或垂直交通空间正常出入的。

3.1.2  建筑工程建筑面积应按各自然层楼面或地面处围护结构外表面的水平面积之和计算；无围护结构的，以围护设施外表面的水平面积之和计算。

3.1.3建筑工程在规划、设计、施工、预售等未竣工阶段，建筑面积应按建筑设计图纸尺寸计算；竣工后，建筑面积应通过实地测量获取。

3.1.4  建筑面积计算过程中，尺寸应按米取至三位小数，建筑面积应按平方米保留两位小数。

3 .2   具体规定

3.2.1  建筑物内设有局部楼层的，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外表面水平面积计算全面积；有围护设施的应按其围护设施外表面水平面积计算1/2面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算面积； 结构层高在2.20m以下的， 不计算面积。

3.2.2  建筑物楼面、地面、顶面为斜面、曲面等非水平面的，有围护结构的应按其围护结构外表面水平面积计算全面积；有围护设施的应按其围护设施外表面水平面积计算1/2面积。结构净高在2.10m及以上的部位，应计算面积； 结构净高在2.10m以下部位， 不计算面积。

3.2.3  场馆看台下的建筑空间，有围护结构的应按其围护结构外表面水平面积计算全面积；室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按其围护设施外表面水平面积计算1/2面积；有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积计算1/2面积。结构净高在2.10m及以上的部位，应计算面积； 结构净高在2.10m以下部位， 不计算面积。

3.2.4  地下室、半地下室，应按其围护结构外表面水平面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积； 结构层高在2.20m以下的， 不计算面积。

3.2.5  出入口坡道有顶盖的部位，应按其围护设施外表面水平面积计算建筑面积。结构净高在2.10m及以上的，应计算1/2面积； 结构净高在2.10m以下的， 不计算面积 。

3.2.6  建筑物架空层，应按其围护设施外表面水平面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积； 结构层高在2.20m以下的， 不计算面积 。

3.2.7  建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积； 结构层高在2.20m以下的， 不计算面积。

3.2.8  建筑物间的架空走廊、连廊，有围护结构的应按其围护结构外表面水平面积计算全面积；有围护设施的应按其围护设施外表面水平面积计算1/2面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算面积； 结构层高在2.20m以下的， 不计算面积 。

3.2.9  立体车库等，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。有围护结构的应按其围护结构外表面水平面积计算全面积；有围护设施的应按其围护设施外表面水平面积计算1/2面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算面积； 结构层高在2.20m以下的， 不计算面积 。

3.2.10  有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外表面水平面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积； 结构层高在2.20m以下的， 不计算面积 。

3.2.11 附属在建筑物外墙以外的落地橱窗应按其围护结构外表面水平面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积； 结构层高在2.20m以下的， 不计算面积 。

3.2.12  窗台与室内楼面或地面高差在0.40m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外表面水平面积计算建筑面积。窗台与室内楼面或地面高差在0.15m及以下的，应计算全面积；窗台与室内楼面或地面高差在0.15m以上、0.40m以下的，应计算1/2面积。

3.2.13  有围护设施的挑廊、檐廊、室外走廊，应按其围护设施外表面水平面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算1/2面积； 结构层高在2.20m以下的， 不计算面积 。

3.2.14  门斗应按其围护结构外表面水平面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积； 结构层高在2.20m以下的， 不计算面积 。

3.2.15  门廊、有柱雨蓬应按其围护设施外表面水平面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算1/2面积； 结构层高在2.20m以下的， 不计算面积 。

3.2.16  建筑物凸出顶部的楼梯间、水箱间、电梯机房等，应按其围护结构外表面水平面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积； 结构层高在2.20m以下的， 不计算面积 。

3.2.17 围护结构不垂直于水平面的、围护结构为曲面或变截面的，结构净高在2.10m及以上的部位，应计算全面积； 结构净高在2.10m以下的部位， 不计算面积。

3.2.18  建筑物的提物井、管道井、通风排气等竖井、电梯井、烟道及室内楼梯（间），应并入建筑物的自然层、设备层、转换层、避难层、局部楼层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算建筑面积，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积； 结构层高在2.20m以下的， 不计算面积 。

3.2.19  室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并按其水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算1/2面积； 结构层高在2.20m以下的， 不计算面积 。

3.2.20  阳台、入户花园等，有围护结构的应按其围护结构外表面水平面积计算全面积；有围护设施的应按其围护设施外表面水平面积计算1/2面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算面积； 结构层高在2.20m以下的， 不计算面积 。

3.2.21  车棚、货棚等，有围护结构的应按其围护结构外表面水平面积计算全面积；无围护结构的应按其顶盖水平投影面积计算1/2面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算面积； 结构层高在2.20m以下的， 不计算面积 。

3.2.22  建筑物内的变形缝，应按其自然层、设备层、转换层、避难层、局部楼层，合并在建筑物建筑面积内计算；对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应在低跨建筑物建筑面积内计算。

3.2.23  建筑物的其他建筑空间，有围护结构的，结构层高2.20m及以上的，应按其围护结构外表面水平面积计算全面积；有围护设施的，结构层高2.20m及以上的，应按其围护设施外表面水平面积计算1/2面积。

3.2.24  下列建筑物、建筑物部位、构筑物不应计算面积：

1  与建筑物内不相连通的建筑部位；

2  骑楼、过街楼底层公共通行空间、通道；

3  舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等；

4  无顶盖的场馆看台和采光井，露台、花架、屋顶装饰性构件、泳池、水箱；

5  建筑物的设备平台、操作平台、上料平台，建筑物中的箱、罐平台；

6  台阶、无柱雨篷、空调室外机搁板(箱)、爬梯；

7  窗台与室内楼面或地高差在O.40m以下且结构净高在2.10m以下的凸(飘)窗，窗台与室内楼面或地面高差在0.4m及以上的凸（飘）窗；

8  建筑物以外的地下人防通道，独立的烟囱、烟道、竖井、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥等构筑物。

2022年7月15日，住建部发布关于发布国家标准 《民用建筑通用规范》 的公告。 也对 建筑面积作出最新规定 。

以下内容来源“规划人”，已获得授权！

原《标准》无建筑面积的规定，主要规定依据 《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013 （后简称“面积计算规范”）。 按照“ 现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准 ”，则《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013 同样，在本规范约束的范围。

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013：

3.0.1 建筑物的建筑面积应按 自然层外墙结构外围水平面积 之和计算。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。

条文说明 3.0.1 建筑面积计算，在主体结构内形成的建筑空间，满足计算面积结构层高要求的均应按本条规定计算建筑面积。主体结构外的室外阳台、雨篷、檐廊、室外走廊、室外楼梯等按相应条款计算建筑面积。当外墙结构本身在一个层高范围内不等厚时，以楼地面结构标高处的外围水平面积计算。 

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013 住建部答疑 ：

请教《GBT50353-2013建筑工程建筑面积计算规范》中，以下几个关于建筑面积的理解。（1）对于3.0.1条款中，“建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之各计算。”的定义，是否可以等同于“建筑物整栋楼的基底面积”的数值？（2）对于（1）中的“建筑物整栋楼的基底面积”，如果这栋楼为N标准层，并且每层的建筑户型设计是完全相同。那么，每一层楼分摊的基底面积是不是应该等于N分之一的（1）中定义的建筑面积？（3）在3.0.21条款中，“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积”。此定义中的“阳台在主体结构内”，与阳台是否被封闭，是否有关？

2021-09-23 回复：

1.自然层外墙结构外围面积不能够等同于基底面积；

2.《GBT50353-2013建筑工程建筑面积计算规范》中没有关于面积分摊的规定；

3.主体结构内阳台与阳台是否封闭没有直接关系。

可以看到：

1、建筑面积的由原来的面积计算规范（ GBT50353 ）表述“ 按 自然层外墙结构外围水平面积 之和计算 ”，调整为新规范表述“ 每个自然层楼（地）面处围护结构外表面所围空间的水平投影 面积计算”。

 2、明确总建筑面积按地上和地下建筑面积之和计算。

《GB55031-2022 民用建筑通用规范》最新规定：

四、 关于阳台建筑面积：

属于“现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准”约束的范围。

可以看到：

关于阳台的建筑面积计算规则已经发生改变，单看3.1.5条表述为“围护设施”，后款表述为“阳台封闭”情形，实则应结合3.1.4的规定来理解。可以预知的是，“阳台封闭”的 状态、时点认定 又将成为争议焦点。但，值得注意的是与房产测量规范进行了有效衔接。

《GBT50353-2013建筑工程建筑面积计算规范》 3.0.21 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在 主体结构外 的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2  面积。 条文说明 3.0.21 建筑物的阳台，不论其形式如何，均以 建筑物主体结构为界 分别计算建筑面积。

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013 住建部答疑 ：

（3）在3.0.21条款中，“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积”。此定义中的“阳台在主体结构内”，与阳台是否被封闭，是否有关？

2021-09-23 回复：3.主体结构内阳台与阳台是否封闭没有直接关系。

而行业内知道的《房产测量规范GB/T17986-2000》，规定阳台就是按封闭状态来计算。

《GB55031-2022 民用建筑通用规范》最新规定：

同时，还应继承 《GBT50353-2013建筑工程建筑面积计算规范》 对于“ 围护结构”、“围护设施”的定义:

2.0.4 围护结构 building enclosure    围合建筑空间的墙体、门、窗。

2.0.7 围护设施 enclosure facilities    为保障安全而设置的栏杆、栏板等围挡。

五、 关于室外设计地坪：

属于“现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准”约束的范围。

可以看到：

3.1.3条首次将“室外设计地坪”作为，衡量地上与地下的分界，表述为“室外设计地坪”情形，应结合3.1.4的规定来理解。可以预知的是，“室外地坪”的 错层设计、时点认定 又将成为争议焦点。

《GBT50353-2013建筑工程建筑面积计算规范》

2.0.8 地下室 basement    室内地平面低于 室外地平面 的高度超过室内净高的1/2的房间。2.0.9 半地下室 semi-basement    室内地平面低于 室外地平面 的高度超过室内净高的1/3，且不超过1/2的房间。

六、 关于不应计算建筑面积情形：

属于“现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准”约束的范围。

可以看到： 《GB55031-2022 民用建筑通用规范》最新规定：

《GBT50353-2013建筑工程建筑面积计算规范》

3.0.27 下列项目不应计算建筑面积：    1 与建筑物内不相连通的建筑部件；    2 骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道；    3 舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等；    4 露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件；    5 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台；    6 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷；    7 窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸(飘)窗，窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸(飘)窗；    8 室外爬梯、室外专用消防钢楼梯；    9 无围护结构的观光电梯；    10 建筑物以外的地下人防通道，独立的烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥等构筑物。

条文说明 3.0.27 本条规定了不计算建筑面积的项目：1 本款指的是依附于建筑物外墙外不与户室开门连通，起装饰作用的敞开式挑台(廊)、平台，以及不与阳台相通的空调室外机搁板(箱)等 设备平台部件 ；2 骑楼见图11，过街楼见图12；

3 本款指的是影剧院的舞台及为舞台服务的可供上人维修、悬挂幕布、布置灯光及布景等搭设的天桥和挑台等构件设施；5 建筑物内不构成结构层的操作平台、上料平台(工业厂房、搅拌站和料仓等建筑中的设备操作控制平台、上料平台等)，其主要作用为室内构筑物或设备服务的独立上人设施，因此不计算建筑面积；6 附墙柱是指非结构性装饰柱；7 室外钢楼梯需要区分具体用途，如专用于消防的楼梯，则不计算建筑面积，如果是建筑物唯一通道，兼用于消防，则需要按本规范第3．0．20条计算建筑面积。

七、 关于结构层高小于2.20m的建筑空间

其中：对应 《GB55031-2022 民用建筑通用规范》最新规定：

3.1.6第一款 ：结构层高小于2.20m的建筑空间，列为不应计算建筑面积的范围。

属于“现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准”约束的范围。

对应条文 《GBT50353-2013建筑工程建筑面积计算规范》 3.01、3.02、3.03、3.04、3.05，均有 有关结构层高以2.20米为分界的规定， 且普遍明确：“结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。” 应视为作废。