未雨绸缪，一直是万科的性格的底色。
万科上半年财报显示，万科营业收入为2069亿，同比增长23.8%；归母净利润为122亿，同比增长10.6%；经营性现金净流入82.9亿，同比增长22.2%。
面对行业的凄凄惨惨戚戚，万科的这份财报着实亮眼，相较于去年的颓势，万科大概率将穿越周期，继续为行业扮演标杆的角色。
但同时，万科2022年拿地金额减少80%，精准出击，只拿核心地块。可见，行业艰难时刻，万科也已经拿出壮士断腕的决心度过寒冬。
可见，四年之后的今天，万科虽然已经对行业老大失去了兴趣，但是它仍然完好地站在了行业高点，静看云卷云舒。
营收稳增24%创新高，
2069亿成行业第一
上半年，在行业下行趋势下，大部分房企都出现了营收下滑，万科仍取得了营收同比增长23.8%的成绩，实现营收2069亿元，营收规模为所有房企中最高，且增速为万科近年新高。
图表1：2022年房企营收TOP10
今年以来，万科竣工规模保持增长，实现竣工面积1443.7万平，同比增长17.8%，预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。
在交付方面，今年上半年，万科实现超11.5万套住宅的平稳交付，仅次于碧桂园。其中94个交付批次实现交房即交证，占比35%，较2021年全年的比例提升10%。
在房地产行业整体下行趋势下，万科并没有因为资金压力延缓交付，降低合同信用和对业主的承诺，营收增速再创新高，显示出了其极强的经营韧性。
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销售排名稳居TOP3，
权益销售比维持65%
受市场整体环境影响，万科上半年实现销售金额2153亿，同比下降39.3%。
6月，由于疫情的回补及季节性因素，销售大幅回升；7月份以来则出现“停贷”等事件，一些爆雷企业无法完成交楼，对消费者买房信心打击非常大。
8月，万科销售金额同比减少16.4%，已较前7个月单月销售降幅30%-50%的水平大幅收窄，可见其销售潜在韧性开始显现。
同时，与第四名中海拉开近千亿的差距，可以说是前三的位置已然稳固。
从更长的时间角度来看，万科的销售节奏一直非常稳定。
一方面，销售增速受行业影响或有动荡，但是销售规模排名一直维持在行业TOP3，不激进，也不倒退。
另一方面，万科对合作杠杆的利用有进行精准的把控，权益销售比在一段时间内固定维持在某一固定水平，没有存在被合作方拖累的现象。
图表2：2016-2022H1 万科权益销售比
当前，市场对万科的信任度和认可度仍然较好，且万科物业的良好口碑也为新房销售提供了更好的保障。
对于未来，万科郁亮认为：目前短期内市场已触底，未来会有一个缓慢温和的恢复过程。房地产依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。
伴随着房地产行业信心逐渐修复，万科或将是最快一批领先市场回暖的房企。
审慎购地，拿地金额减少80%
当前，万科的投资处于收缩状态，整体趋于谨慎，基本只拿核心地块和经营业务相关地块。
整个上半年，万科获取新增加开发项目23个，总地价386.8亿元，权益地价总额约248.3亿元。权益面积和权益地价相对上年同期分别降了80.6%和80%。
图表3：2022年1-8月万科新增权益地价（亿）及新增开发项目数量
例如，一季度拿地榜上无名的万科，4月下旬在一周内抢地超百亿，且“手法”精准。
4月底，万科在7天内斥资128亿在深圳、杭州等多个热门城市拿下核心区地块，仅深圳一宗地就要价70亿，4块地平均溢价率达13.26%，拿地权益金额排名跃升至第8。
图表4：万科4月土拍拿地情况汇总
可见，万科上半年拿地坚持量入为出，同时重视获取特别好的项目。首先要求片区市场要比较好，其次要求有把握为客户提供好产品好服务，最后要服务财务指标。
目前，万科的土储可以够未来3年开发，挺过低谷期问题不大。
很明显，万科的思路和许多民企类似，收缩战线才能挺过寒冬。
这个思路目前来看是有用的，因为万科不仅活下来了，并且活的很稳。
债务结构不断优化，
净负债率连续21年低于40%
经营层面留有一定的安全边际，成为万科业绩会上不断强调的重点。
2022年6月30日，万科有息负债金额为2802.3亿元，较年初增加142.6亿元，占总资产的比例为14.9%。
有息负债以中长期负债为主，其中短期有息负债占比为22.4%，较去年同期降了9%。
而且上半年，万科利用窗口期，发行更多的是境内债务。以往万科的境内债务占比并不高，而上半年境内债务占比达到76.8%。
三道红线方面，万科保持“绿档”。货币资金1410.7亿，远高于短期有息负债总和626.4亿，覆盖倍数为2.3倍；净负债率35.5%，连续21年低于40%，处于同行业最低一档水平。
图表5：2022年上半年末-10强房企净负债率
截至6月底，万科的存量借款综合融资成本为4.08%，其中上半年新增融资成本3.59%，低于央国企平均5-7%的融资成本水平。
1-8月，万科境内累计完成总额为194亿元的信用债发行，其中3年期平均票面利率3.02%，最低票面利率仅2.90%；万科有息负债总额中无抵质押融资占比为96.2%。
与此同时，万科继续保持较好的信用评级，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。
经营性业务增长30%，
多板块冲击龙头角色
从2020年开始，万科正式提出从开发为主转向开发与经营并重的发展战略。
在巩固开发业务的同时，万科经营服务业务进入快速发展阶段，上半年经营服务业务收入241.1亿，同比增长30.6%；且经营性收入的比重不断上升,上半年突破10%。
横向对比来看，万科的经营性业务收入规模超过龙湖的2倍，超过华润的3倍。
图表6：2022H1 四家房企经营性业务收入金额（亿）及占比
万科的经营性业务目前主要包括住宅物业、商企运营、长租公寓、物流地产、购物中心等五大模块。上半年，万科五大经营业务板块均实现了同比正增长，且多个板块冲击龙头角色。
万物云（物业、商办）上半年营收143.5亿，仅次于碧桂园服务，同比增长38%。
作为中国领先的物业管理服务提供商，万物云上市方案于7月获证监会核准，9月通过港交所聆讯，接下来只待正式发行上市，不出意外将成为物管市值TOP3。
万纬物流上半年营收18.6亿，同比增长39%。
截至6月底，万纬物流布局全国47城，自有项目157个，客户超1200家。
此外， 2017年7月，万科参与收购物流巨头普洛斯，占股21.4%成为第一大股东。上半年，普洛斯物流（中国）营收约45亿人民币。
因此，万科的物流业务无疑在全国占据举足轻重的地位。
长租公寓方面，上半年万科泊寓实现营收14.8亿，同比增长12.3%。
万科泊寓已布局全国33个城，运营21万间，累计开业17万间。疫情期间，万科泊寓努力克服不利影响，整体出租率达到94%，成为集中式公寓提供商中规模第一。
商业业务方面，万科印力上半年实现营业收入40.1亿，同比增长10.4%。
更值得注意的是，万科作为城乡建设与生活服务商，已在深圳、上海、广州等重要城市，围绕城市基础设施建设运营、城市更新、TOD、代建等领域开展合作，得到市场广泛认可。
因此，从业务结构来看，开发、经营、服务并重的战略已成为万科在穿越周期的重要优势。
利润率换挡，
归母净利122亿仅次于中海
截至8月31日，有169家上市房企发布2022年半年报。其中129家房企归母净利同比下降，55家房企归母净利润亏损，亏损额合计超595亿。
为去年业绩道歉之后，万科终于在今年上半年恢复了净利润增长，实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，仅次于中海；同比实现正增长10.6%。
图表7：2022H1房企净利润金额（亿）TOP5
随着房地产行业整体下行，“毛利率下滑”、“销售额同比大幅下降”、“盈利亏损”几乎在整个房地产行业蔓延。
国金证券数据显示，2019年-2021年，房地产企业的毛利率跌幅逐年扩大分别为26.96％、23.35％、21.3％。而2022年上半年这一数据跌破了20％的均线，下滑至19.4％。
从数据来看，万科近几年利润率逐步实现“换挡”，整体仍高于行业平均水平。
图表8：2018-2022H1万科毛利率及净利率走势
对于万科而言，现在首要选择是确保经营安全，利润率承压是短期现象，从长期来看，利润率会回到更高水平。
在经历了多年的风雨洗礼后，中国的房地产行业又来到了新的十字路口上。
有一段时间在规模竞赛中，万科保留了很久的第一。但当万科没有做老大的时候，很多人非常关心万科能不能重回老大。
其实，万科对规模始终抱着一种克制的心态，万科在经营层面上还是有厚实的安全边际的，是一家追求稳健的公司。
从目前的表现来看，万科也确实做到了。
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