产业园区：园区伊始需做哪些谋划？

思深方益远，谋定而后动。

《周易》有言：「君子藏器于身，待时而动」。宝剑虽利，若急于出鞘，则容易因疏忽而难以命中目标。碎石随钝，若有所谋虑，狡兔飞鸟亦无处可藏，行之远近，不在于起身之早晚，更在于思量之深浅。

产业园区是经济发展的主平台、主阵地。产业发展的基本规律告诉我们，万事皆不可一成不变。要解决问题，就要做到提前谋划，早做部署，将发展思路及时落实到具体工作中，分时分阶段实现发展目标。

正文：

园区发展需要谋划 什么 ？

近几年，产业地产作为地产行业中价值迅速飙升的领域，已经成为诸多地产商业务转型、多元化发展和金融投资的新标的。在这个过程中，不乏一些因「退二进三」、「腾笼换鸟」等客观因素「被迫」涉足产业地产的企业，他们对产业地产行业普遍缺乏了解，在还没想清楚要做什么的时候，便拿下了土地、招聘了团队。

事实上，产业地产作为地产圈的「寒门博士」，与常规的住宅地产、商业地产相比，资金要求更高、运作模式更复杂、操作难度更大，如果套用常规的地产思维做园区，基本是没法成功的。

因此，拿地之后，动工之前，园区必须做好几个谋划。

第一，做好发展战略的谋划 。建设一个园区，少则投资上亿，多则几十、上百亿。而且园区建设周期长、投资回收慢，如果没有明确的战略方向很难坚持下去。园区发展战略是对园区建设的目标、理念以及资源和功能的总体部署与规划，它能为园区的设计、建设、运营、管理和评价提供科学的决策依据，告诉我们未来这个项目该怎么做，从而有效规避投资风险，使园区建设及其后续工作沿着正确的轨道运行。

第二，做好商业模式的谋划 。商业模式是园区发展的命脉，我们总说，设计好一个商业模式，项目就成功了一大半。现实中，商业模式设计需要因地制宜，要充分考虑政府要求、市场环境、竞争态势、隐性政策等，而当政企关系和利益保障一旦确定，园区便要根据其发展规律和项目需要拟定开发时序。一个好的商业模式包含了定位、业务系统、关键资源能力、盈利模式、自由现金流结构和企业价值六个要素，通过在合理的时机调整这六个要素，就可以根据变化优化商业模式。

第三，做好产业发展的谋划 。园区产业发展要从实际出发，综合考虑企业的背景、政府政策、区位条件、资源禀赋、发展基础和环境承载能力等因素，遴选出最适宜发展的主导产业。再通过对产业的进一步研究，把握行业的发展态势和产业链构成，以及落户企业的自身定位、经营重点、发展方向、战略目标等。最后，根据发展变化科学调整产业结构，优化产业生态。

第四，做好产业项 目 的谋划 。园区没有项目，如无源之水，无本之木。园区应立足现有资源禀赋，站位行业发展高端，谋划一批大项目、好项目。尤其在项目前期阶段，应拿出专项资金用于项目引进，从而打通以商招商的通道，形成良性梯次发展格局。

第五，做好高能级平台的谋划 。产业平台是园区高质量发展和提档升级的重要抓手。园区要提前 着重分析和判定平台构建的 实际需求和发展途径，并结合自身的资源谋划一批高能级平台。

园区谋划的核心一：找到核心驱动力

在园区在线（ID：YQZXGZH）看来，做园区一定要有驱动力。如果没有驱动力，那就是冲动。冲动就会让我们只有热度，不能持续。小打小闹还行，涉及到几个亿的项目，头脑一热就砸下去，弄不好就会倾家荡产。

一般来说，做园区有四个主要核心驱动力

第一，战略驱动 。一家（跨界）企业从集团层面提出打造园区，发展主题园区，以作为地方产业发展的重要载体和纽带，将获得五个方面的支持。一是地方政府的政策支持与资金扶持；二是集团内部体系向心支持；三是资金与资源倾斜；四是产业链、供应链上企业合作入驻；五是产业资源创新整合协同。

第二，产业驱动 。一部分企业（制造业企业、科技企业等）建园有天然的产业优势。发挥和利用好企业的创新和技术研发优势，对壮大企业规模、提升企业研发能力有极大的想象空间和吸引力。

第三，空间驱动 。当下正是产业转型升级集聚发展关键时期，主题园区建设如火如荼，各地政府大力支持，特别是产业龙头主导，发展方向清晰，创新能力强，带动作用大的主题园，政府的重视程度很高。

第四，国家政策 。现行国家政策能够让优质企业建园获得资金扶持、税收优惠、人才补助等等实际利益，让企业在保证园区基本运营的前提下，投入更多资源在其主营业务上。

园区谋划的核心二  ：构建园区的护城河

硬件很难保持长期领先，构建园区的软性护城河就显得非常重要。

园区在线（ID：YQZXGZH）曾说过，园区有四条非常重要的护城河。

第一，无形资产 。 能够被称为护城河的无形资产有三，一是品牌，二是牌照、三是国家赋予的特殊政策。

第二，转换成本 。企业搬迁要付出很大代价，包括员工的离职、原有市场和客户的流失、对新环境要重新适应等等。其中对企业影响最大的三个因素是地段、产业配套和对行业管理系统的依赖。

第三，产业生态 ，产业生态是一种非常强大的竞争优势，随着规模的增加，园区会变得更有价值。

第四，成本优势 ，包括资源禀赋、区位条件等，园区如有这样的条件，应想方设法利用好这一优势。

园区谋划的核心三 ：形成人才梯队

再好的战略也需要人来执行。园区一二级联动开发和招商运营，涉及项目策划整体把握，各类规划编制沟通推进、政企关系优化维护、商务合作推进、金融与开发合作、工程施工、产业招商、企业服务、平台运营等，每一项工作都不简单，每项工作都需要专业细化。必须要增补人员编制，形成人才梯队，加强团队培训。

园区谋划的核心四：「地产+产业」双轨运行

园区建设是一项产业培育与地产开发相结合的工作，利益诉求多样，商业链条更长，变量环节更多，对实施主体提出更高运作要求，要避免理想主义和教条误导，将地产本质与产业发展平衡考量，把前期准备工作做深，把企业利益保障谈妥，把商业逻辑理顺，才能按照节奏有条不紊的发展，做时间的合伙人，将园区养熟。

强化项目与顶层政策体系的接榫，从更高层级的政府层面推动项目进程，更大程度保障企业利益；同时项目开发既要重视产业集聚战略，也要立足土地，重视土地，从土地运作和升值上兑现产业培育价值。