开发地块溢价设计研究

溢价设计的概念： 溢价一词原属于证券领域，是指比原来的价格高出的部分价值，而运用于房产市场的溢价即是指房产升值的比率。而溢价设计就是以提高产品溢价能力为目的，在前端设计环节提前考虑如何提高产品溢价支撑能力进行产品溢价力度最大化设计，从而提高项目整体的溢价能力。

溢价设计的类型： 溢价设计包含两个层面，一个是主题溢价设计，侧重项目整体品质与风貌定位；一个是规划溢价设计，侧重项目实际使用效果与感受。

产品类型根据实际功能应用分为别墅、洋房、高层等。一般而言层数越低，溢价越高；地段越好，溢价越高；好地段的商业的溢价比住宅高，在设计选择产品类型时需考量因素包括：

一、产品的配置，同整体定位及目标客户相关。

二、不同用地条件，不同容积率要求，溢价最高的产品不等于整体溢价最高。

三、溢价越高，带来的一个问题是，去化慢（总价高，客户少，销售速度变慢）。

四、规划形态，不同的产品会得出不同的规划形态。

空间形态是空间环境的基础，它决定了空间的观赏效果，对空间环境的气氛、格调起着关键性的作用。空间的各种不同的处理手法及目的要求，最终将凝结在各种形式的空间形态之中。

在设计空间形态时需考量因素包括：

一、 位置。影响住宅位置的两大因素：靠近或朝向有利因素；避开不利因素。有些位置是有利及不利因素双重叠加影响的，需要综合分析及尝试。

二、 组团。在溢价方面就是把不同价格段的产品分类型按不同组团进行划分，最大限度提升高溢价产品的价值及身份认同。 

三、 轴线。规划时应适当创造一两条主要或核心空间轴线，在此轴线上或轴线边的往往是价值最高的位置。

入户系统，相对于整体规划属于较微观层面的规划。它是每位业主回家的必经之路，也是使用频率最高的流线节点；提升入户系统即提升了业主回家的体验感，自然能提升产品的溢价。

在设计入户系统时需考量因素包括：

一、入口前场及小区大堂（大门）。它的价值在于小区内的人每天都会经过；小区外的人路过时会在他心里留下对这个小区的印象。

二、活动空间。活动空间分布均匀，位置合理，有良好的可达性及参与性；公共空间的边界越丰富，边界上的停驻者就越多。

三、智能安防系统。安全、舒适、快捷、方便的智能小区已成为住宅发展的主流趋势，安全性是首要目标。智能小区安全性的实现，主要依靠小区的智能化安全防范系统。

户型在微观实用层面，对于业主是最直接的使用体验，好的户型不仅可以提高房屋利用效率，同时可以让业主的居住体验进一步升级，在户型设计上主要可以从三方面进行展开：

一、分布位置：一般而言边套优于中间套；其次，同样的户型位置更靠近中心生态景观更优。

二、面宽大小及数量：户型面宽不仅影响居住时的舒适性；同时也影响规划排布难度。一般情况，朝南面宽越大，面宽数量越多，规划排布难度越大。

三、赠送面积：赠送面积通常分为全面积赠送和半面积赠送。赠送面积需要有正确的方式，而不能只是一些对于业主来说的无效空间。

通过以上分析研究可知，在综合社区设计中，首先需要明确项目的核心主题与创意亮点，为项目本身打造特色标签；其次在规划设计上对产品类型、空间形态、入户系统以及户型设计这个四个方面进行充分研究与设计，注重客户的需求以及体验感，最终打造出高溢价性产品。

基于以上设计思路，以我司的南昌商住用地项目为例，探讨在实际设计中如何进行高溢价率的商住综合社区设计。

项目概况：

项目位于南昌市南昌县昌南新城核心区域，紧邻赣江，同时北侧有景观公园，整体交通与景观资源优越。

谷歌区位图

规划注重对周边景观资源的呼应，同时利用空间规划营造内部大花园景观，打造集零售、购物、酒店、住宅于一体的城市综合体。构建全景视野绿色高效酒店新标杆、互动体验型花园购物街区、一站式高复合零售商业、灵活多变全景式尊奢府邸。

结合项目特征、发展诉求、客群画像、区域发展要求等多方面因素，本次规划提出以下四大提升项目溢价能力的规划策略：

土地价值最大化分析图

项目效果图

前期方案比选

最优方案平面布局

商业价值最大化分析图

商业功能分 析图

智慧社区分析图

入户大堂效果图

随着产品市场竞争环境的日趋激烈，人们对商住产品设计的标准与要求日益提升，未来在产品设计上，将不仅聚焦前期产品设计本身，更加关注产品设计为后续实施运营所带来的溢价效应，未来商住产品设计将从秉持以人为本、复合高效的理念，从形象、品质、空间、景观等多维度进行融合与深化设计，深度挖掘项目特殊属性与地段价值，从而提高项目的溢价，实现项目的价值最大化。