详解“建设项目选址意见书”

一、建设项目选址意见书的概念
建设项目选址意见书，是城乡规划主管部门，根据城乡规划和相关的法律法规以及技术规范，对于项目的位置选址，对区域经济的辐射、引领或扶持作用、对周边环境的影响评价、对空间资源利用作出一个统筹的、粗放型的意见，但是并不能作为项目办理用地规划许可与工程规划许可审批的审批依据。《国家标准GB/T50280-98》把建设项目选址意见书定义为“城市规划行政主管部门依法核发的有关建设项目的选址和布局的法律凭证。”

二、建设项目选址意见书的任务
项目用地选址，尤其是涉及到基础设施建设和公共利益，带有较强的政策功能和社会功能的项目，不仅仅关系到建设者本人及其商业利益，还关系到今后城乡规划的实施和发挥。通过规划主管部门（对于复杂的项目可以邀请国土、发改委、消防、交通等相关部门）比选不同的选址，分析和多方案论证，必要的时候，还需召开听证会或论证会听取公众意见。
1.保证建设项目的布点符合城市规划
2.对经济、社会发展和城市建设进行宏观调控
3.综合协调建设选址中的各种矛盾，促进建设项目的前期工作的顺利进行。

三、建设项目选址意见书的审核内容
1.建设项目的基本情况:
主要是建设项目名称、性质、用地与建设规模，同时注意项目建设供水与能源的需求量，采取的运输方式与运输量，以及废水、废气、废渣的排放方式和排放量。
2.建设项目审批的主要依据：
①经批准的项目建议书
②建设项目与城市规划布局的协调
③建设项目与城市土地利用、交通、通讯、能源、市政、防灾规划的衔接与协调
④建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规划的衔接与协调
⑤建设项目对于城市环境可能造成的污染影响，以及与城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划的协调。

四、建设项目选址意见书的行政主体
根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条，建设项目选址管理的行政主体是市城乡规划主管部门。

五、建设项目选址规划的分级管理
建设项目选址意见书，按建设项目计划（发改委）审批权限实行分级规划管理。
1.县、市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由县、市人民政府城乡规化行政主管部门核发选址意见书。
2.地级市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。
3.直辖市、计划单列市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。
4. 省、自治区人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见、报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。
5. 中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；
6. 国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。

六、建设项目选址意见书的程序
1．申请。建设单位应当在报送有关部门批准或者核准建设项目前，向有关城乡规划主管部门申请核发选址意见书。申请核发选址意见书，应当提交下列材料：
　　（一）包含建设单位、项目性质、建设规模、选址意向等情况说明的选址申请书；
　　（二）批准类建设项目的项目建议书批复文件，核准类建设项目的项目申请报告或者可行性研究报告；
　　（三）标明拟选址位置的地形图；
　　（四）法律、法规规定的其他材料。
在成片规划建设用地范围外独立选址的建设项目以及可能对城乡规划产生重大影响的区域性基础设施项目，还应当提供建设项目选址论证材料。（包括可研报告）
------（江苏省城乡规划条例）
1.1参加选址。根据国家规定需要申请选址意见书的建设项目，城乡规划主管部门可以参与建设项目前期选址工作，提出选址建议。包括现场探看、
2．审核。城市规划行政主管部门经过调查研究、条件分析和多方案比较论证，根据城市规划要求对该建设项目选址进行审查。必要时应组织专家论证会进行慎重研究，重要的由城市人民政府决定。
3．核发。城市规划行政主管部门经过选址审查后，核发选址意见书。对于复杂的建设项目，可委托城市规划设计院编制建设项目选址意见书的报告。然后，城市规划行政主管部门根据报告核发选址意见书。

七、建设项目选址意见书的几点说明、注意事项。
1.土地性质。在核发选址意见书的时候，一般要确定选址地块是否已征为建设用地。但是，有些情形下，可以对农用地进行选址，这就要看具体项目的性质了。
2.征地。征地主要指国家出于公共利益的需要，按照法定程序强制征用农民集体所有土地，并根据补偿标准一次性给予被征地者（包括土地所有权人、使用权人以及土地承包经营权的发包人、承包人、转包人等）一定的货币补偿，有的还必须按照要求进行必要的就业安置。
当征地的对象属于基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、或者其它土地超过70公顷三种情况的，必须由国务院批准。不属于这三类土地的，则由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
国土部门在征地的时候，需要我们规划提供用地范围图，虽然不是所有的县市都要这样，但是偏偏我们这需要，比较恶心。
对于征地是否需要出选址意见书或者只是在用地范围图上盖章明确下该块用地在总体规划中的用地性质。个人比较倾向于后者。发选址，申请单位必须是土地储备机构，但是土地储备的对象就排除了集体土地，而征地的对象又是集体土地，如此矛盾还不如不发选址。
3.项目建议书与可研报告。无论是在城乡规划法还是省城乡规划条例中，都提到了项目建议书和可研报告，但是在核发选址意见书的时候，都是按照总规、控规来的，很少提供过项目建议书和可研报告。
3.1项目建议书是要求建设某一具体项目的建设文件，是基本建设程序中最初阶段的工作，是投资决策前对拟建项目的轮廓设想。
它主要有以下三个方面的作用：
（1）项目建设书是国家选择建设项目的依据，项目建议书批准后即为立项。
（2）批准立项的项目，可以列入项目前期工作计划，开展可行性研究。
（3）涉及利用外资的项目，在批准立项后，方可对外开展工作。
它的基本内容包括
（1）建设项目提出的必要性和依据
（2）产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想。
（3）资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析。
（4）投资估算和资金筹措设想。
（5）项目的进度安排
（6）经济效益和社会效益的初步估计（包括初步的财务评价和国民经济评价）
3.2可行性研究是指项目建设前期的调查研究，是运用多种科学成果，对一项工程在建设投资决策前进行技术经济论证的一门综合性学科。其主要任务是研究新建或改建一个工程项目究竟是否可行，即在技术上是否先进、实用及可靠，在经济上是否合理，在财务上是否赢利，是否值得下一步的工作。
承担可行性研究工作的单位应是经过资格审定的规划设计和工程咨询单位。
一般可行性研究报告的内容：
（1）项目提出的背景和依据
（2）建设规模、产品方案、市场预测
（3）技术、设备、建设标准
（4）资源、材料、运输、水电
（5）建设地点、厂区布置
（6）项目设计方案、工艺流程
（7）环境保护、资源保护
（8）劳动技能培训
（9）建设工程和实施进度
（10）资金筹措和经济效益、社会效益
3.3项目建议书和可行性研究报告的区别
（1）项目建设书阶段所作的只是对建设项目的一个总体设想。从宏观上考察项目的必要性和建设条件是否具备，确定是否推荐此项目。可研报告是在立项的基础上，对拟建项目的技术、经济、工程建设等方面进行分析论证，比对不同的方案，提出推荐方案的意见。
（2）项目建议书是建设程序的最初阶段，依据是过敏经济和社会发展规划。而可研报告市在已知其符合国家经济要求的前提下，对项目的技术、经济进行预测、分析。
（3）项目建议书投资估算误差一般在20%，可研报告投资估算误差一般在10%。
（4）项目建议书的研究目的是推荐项目，可研报告是通过分析比较，择优提出详细工程方案。
4.大规模的工业园区选址。占地面积大，成片开发的工业园区在报省国土争取点供指标的时候，需要提供建设项目选址意见书。很不齿这个部门的做法，但是服务经济建设，只能对非划拨类的用地进行选址。对工业园区选址位置与周边环境、经济发展、基础设施等方面进行综合考虑，确定选址范围。
5.道路、市政管线类的选址。市政管线不同于建筑，在选址阶段，很难像建筑一样，确定其四至位置、定位坐标、尺寸等。在选址阶段，只能结合总体规划、城镇体系规划、镇村布局规划、其他专业规划进行路径走向的选址。具体的敷设方式，可以在扩初设计的时候进行完善。