保利TOD商业新型社区：设计引入垂直城市 立体绿化，多元化的功能业态

“未来社区”的概念，在几年前进入大家的视野。2019年，浙江省两会首次将“未来社区”写入《政府工作报告》，随后启动未来社区建设试点。

项目所在的社区，凤栖社区，是经浙江省发改委批复的第二批“未来社区”试点社区，聚焦 以人为本、多元共享、活力链接、无限邻里的未来社区理念。规划设计以多元立体的社区服务轴，串起邻里中心，文化街，TOD商业三个部分， 由此塑造出一个社区交流中心，一个市民公共文化活动空间。

本方案，TOD商业部分，是这条社区服务轴的重要部分。通过与城市交通的衔接，加强社区服务轴各部分的连接与活力；除了功能业态上的补充、完善，该部分以较完整的体量营造多元超级场景，增强社区的粘性，提高社区的归属感。

项目概况

基地面积: 33580 ㎡                        

总建筑面积:  147950 ㎡                  

地上建筑面积：94024㎡              

其中商业面积：41401.69 ㎡

其中办公面积：8601.94 ㎡

人才住宅：27500 ㎡

服务型公寓面积：14998.37 ㎡

容积率：2.8

建筑密度：50%

Background  /  Vision

项目位于台州市路桥新城核心枢纽，处于路桥商贸产业和物流产业集聚片区。 基地所在区域为西市场园区核心区块，临近中国日用品商场，财富商贸城等商业设施。

▲ 项目区位图

本项目所在地块，5#地块，是凤栖社区5个地块中的一块。凤栖社区项目处于路桥城市核心拓展片区，周围商贸物流资源丰富，轨道交通便利，生态环境良好。5#地块与轻轨站点无缝衔接，紧邻台州S1 轻轨客运南站和台州客运南站，紧贴城市主干道，临近城市快速路，交通便捷。

▲项目周边

凤栖社区项目是经省发改委批复的浙江省第二批“未来社区”试点社区。承载着泰索提升群众获得感、幸福感、安全感的未来社区的愿景，引领片区乃至台州中心城区的整体发展，推动城市面貌华丽“蝶变”，极具示范意义。

▲ 项目在大社区的位置

设计愿景：

该未来社区的创建既是路桥新城拓展的西南门户；台州品质住区新标杆；新城跨越发展新引擎、凤栖居民共享新家园。也希望成为浙东南发展的西进标杆；台州南部的生态之城；浙江省未来社区试点标杆。

▲凤栖社区鸟瞰

Community Service Axis  /  Multiplicity

作为政府的定点示范点，凤栖社区着力打造新型社区，为社区居民提供各种服务，包括公共设施、文化/教育设施、购物商场、便利设施等。设计引入了一个连续的社区中心平台，并使其呈线状串联其各个功能空间。

▲连续/多元的社区功能空间

设计着力营造面向未来的社区：强调全能的服务，多元共享的活力；聚集高层次人才，做到人才共享；发挥TOD项目的交通优势，建立开立体多维、开放的联接系统。在该社区服务平台内将建设幼托一体中心、邻里中心、TOD 等设施，与周边功能实现功能互补，打造 15 分钟生活圈。

▲人文润城 / 多元文化交融，文人雅士荟萃

规划设计传承台州文化，以千年商都、产业强区、人文润城、山海水城定义路桥区域的特质。主要在文化街通过设置凤栖文化馆、下沉庭院、社区艺术长廊等引入文化设施，历史记忆点，加强社区居民的认同感。

▲垂直城市 + 立体绿化

设计师引入垂直城市 + 立体绿化；泛邻里带 + 多元共享；人文社区 + 诚信家园等理念，打造以人为本，多元共享，活力互动， 社群紧密的未来社区。

▲泛邻里带 + 多元共享

依托“共享交往 + 市井街巷”，打造多元温馨未来邻里场景；依托“全龄覆盖 + 数字平台”，打造跨龄互动未来教育场景；依托“安全适宜 + 立体复合”，打造无缝便捷未来交通场景；依托“创业平台 + 人才公寓”，打造青春活力未来创业场景。

▲4个生活场景载体

TOD Commerce / Unobstructed Connection

▲九大空间多维联接轴的延续

TOD商业部分位于5#地块，与未来社区理念紧密结合。TOD商业部分向北承接住宅区的生活文化街区，向南联接汽车站，向下联络地铁通道。

▲人行流线/车行流线分析

通过一二级交通换乘体系，将地铁、公交、共享机车串联使用，同时通过天桥，连廊激活步行系统，使居住在小区内的业主，能够无阻碍的享受到社区服务轴中的各种人文、教育、商业等一系列配套服务，构建出通畅、便捷的3D服务平台。

▲未来社区轴

通过联络通道，以及结合地铁出入口，设计充分挖掘TOD价值；同时通过天桥与空中连廊，在项目内形成一个完善的无障碍通行系统，满足小区内5分钟无障碍生活的通行体系。

▲建筑生成

设计师将商业轴结合整体的社区服务轴线，未来社区轴，将整个商业氛围引入住宅区域，形成一个完整一体的TOD商业、社区生活、文化的服务轴。

▲建筑生成

TOD Commerce / Supplement

社区商业的本质是社区服务，因此商业空间打造要从社区运营、社区业主的需求出发来设计。多元化的功能业态是趋势。

▲多元的功能分布

为打造高品质生活主轴，构建具有归属感、舒适感和未来感的未来社区，需要社区里实现，居住、出行、休闲、购物、教育、医疗等一站式的生活场景最大的化呈现。

▲连续、多元的社区功能空间

为延续社区服务轴的空间体验，设计师在TOD商业部分，增加室外开放性空间的比例，以此创造出街区、平台、广场、屋顶花园等休闲空间，与邻里中心、文化街部分首先在空间感知上，取得延续的效果。

▲社区服务生活场景

设计强调商业和住宅的融合。设计将社区商业外空间延伸至社区内，使社区商业户外空间成为社区公共空间的一部分，鼓励、吸引业主来到商业空间停留、休憩、消费、交往，提高商业空间的活力。

▲建筑鸟瞰效果

设计师利用二层空中连廊，充分将mall和九大场景连接，并延伸到居住区，实现了九大场景连接轴。构建以未来邻里交往、教育设施、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理九大场景的创新应用为重点的集成系统。

▲住宅楼建筑效果

同时作为TOD本身，地块内综合商业、餐饮、教育、影院、公共设施以及会所健身等配套设施，既是对项目自身的补充，也辐射了周边，是整个规划单元的重要部分。

▲建筑沿街效果

TOD Commerce / Super Scenario

传统社区商业最主要功能是满足业主基本日常生活需求，所以业态配置上以餐饮、超市等为主。但当社区商业的客群逐渐年轻化、家庭化，未来社区的业态开始往餐饮、休闲娱乐、儿童亲子，甚至办公，共享办公空间等业态转变。

▲多元业态/场景

除此以外，促进情感交流的业态、互动性业态以及共享性业态都是未来社区商业业态组合的趋势。比如，针对年轻客群，休闲健身、共享厨房、烘焙教室、社区书房、创客学院、双创空间等都是未来社区里，兼顾休闲功能、社交属性，甚至创业、就业的业态空间。

▲TOD商业部分场景

另外，提高“身体在场率”、强化“身体在场时的身心体验”、营造特定人群依附于实体空间所产生的独特、具有黏连性的“社区感”，已成为未来社区商业空间的附加诉求。

▲建筑大中庭效果

本设计发挥TOD商业部分较其余部分所有的大空间，完整场地，在室内、外空间增添了主题雕塑、超尺度动、植物乐园，屋顶农场等互动设计。孩子、大人们玩得不亦乐乎，不知不觉延长了逗留时间。由此产生一系列集体或个体互动行为，形成一种“社区感”，营造一种“在地化公共文化空间”。

▲内部中庭效果 

在场地东北城市道路转角处的展示中心，今后会保留下来，作为场景：城市客厅，与小区底商、交通换乘站、街角公园等形成有机整体，成为整个场景的重要组成部分。

▲展示中心/城市客厅

Technical Drawings

▲总平面图

▲地下一层平面图

▲2#楼一层平面图

▲2#二层平面图

▲1#楼公寓标准层平面图

▲ 1、2#楼北立面图 

▲ 1、2#楼东立面图 

▲1#楼剖面图

▲2#楼剖面图

▲ 3#一层平面图 

▲ 3#楼标准层平面图 

▲3#楼南立面图 

▲3#楼北立面图 

▲3#楼剖面图

Epilogue

如今，房地产已毫无争议地进入存量时代，但人们对美好生活的追求不会停下脚步。未来社区将代表城市更新下社区运营的新趋势，提供行业转型升级的新思路。以“未来社区”为突破口挖掘新“蓝海”，寻找新增长极的战略布局，较之几年前，有了更紧迫的现实意义。本项目为联创集团在这块领域内的探索，积累了非常有价值的经验。