商业建筑更新改造——如何大变身，创造全新价值

随着消费升级，以及商业存量时代的到来，消费者越来越注重消费体验以及购物中心的色彩、变化和可玩性，而大多老旧的项目缺乏吸引力和核心竞争力，因此近几年来，“城市更新设计”、“商业存量改造设计”成为了热门。

这些商业一个是占据重要区位，另外创造的商业收益与商业物业占有的区位严重不匹配，所以他们不得不面临一个命运——改造。

这期我们就来看看一些商业是如何大变身的。

三里屯太古里西区是北京三里屯区域城市更新和商业迭代的重要项目，改建自北京著名的批发市场——雅秀大厦，该项目改造成功后标志着三里屯商圈的进一步扩大，也成为了代表该区域商业空间演变的标志性建筑。

   

改造前 ?ARQ建筑事务所

   

改造后 ?雷坛坛

项目通过外立面和内部空间功能上的提升和改造，从而创造出全新的商业价值，以独特性实现了城市存量空间资源的蝶变。

项目的改造不仅着眼于项目范围内的业态更新，更致力于形成三里屯区域范围内的建筑对话，达到促进整个商圈的价值提升。

三里屯太古里南区与西区形成连续的街景 ?雷坛坛

为将商业与空间、业态、客流等其他因素融为一体，ARQ建筑事务所先完成了太古里南区的调整升级，对南区7座单体建筑进行了改造，完善了商业流线，提升了空间环境，并强化了街区特性。

再秉持着对商圈整体持续升级的设计理念，将西区进一步引导人流、向西探新：

1.调整主力店，再次优化商圈的业态布局；

2.构造交通流线和视觉上的联系，使西区、南区形成对话与连接，从而激活新的商业空间。

改造后立面 ?雷坛坛

这样一来不仅与商圈内其他建筑融为一体，成为了三里屯街景的延续，也具备了明显的辨识度，成为了象征商圈新发展阶段的地标。

三里屯太古里西区 – 日景 ?雷坛坛

过去的雅秀大厦，其建筑形象是一个尺度巨大的铁皮盒子，其外围由一层幕墙包裹， 充满了压抑感，改造后建筑外立面在材料上，主要采用了白色的铝板、半透明的U型玻璃以及普通透明玻璃，这些光亮洁净的材料，增强了建筑外部纯净透明的质感。

错动立方堆叠晶体立面 ?雷坛坛

原来建筑幕墙内还隐藏着退台式的结构和传统的坡屋顶，为了削弱原建筑带来的压迫感，设计师以“ 大道至简 ”的手法重现了其逐级退台的建筑原貌。

将这些立方体分布于建筑的四周，打破了原建筑的大盒子形象，从而削弱了原建筑在视觉上巨大的体量感，拆解了原来扁平而单一的立面，打造互相错动、富有变化的立方体，形成了一种独特的节奏与韵律。

众多的小立方体结附于原建筑金字塔状的退台结构中 ?朱雨蒙

室内改造以空间的整合和重新划分为主，以创造出自由流动的商业空间。

东侧玻璃中庭 ?朱雨蒙

其中最为主要的改造即在建筑东侧增加了一处巨大的玻璃中庭。在外部，玻璃中庭面朝南区，不仅建立了西区与南区直接的交通联系，更以其晶莹通透的外观，成为连通两区商业的视觉线索，吸引人们走进西区。

   

东侧玻璃中庭内部 ?朱雨蒙

   

东侧玻璃中庭内部 ?朱雨蒙

在内部，玻璃中庭连通了地下二层至地上六层的空间，成为了东、南两个方向的人流汇聚点，打破了原建筑内部阻塞的状态，并以自然、明亮的室内体验充分 激活了整体商业氛围 。

   

东侧中庭 ?朱雨蒙

   

东侧中庭 ?朱雨蒙

玻璃中庭提高了 建筑的渗透性 ，使室内获得充足的自然采光，并使不同楼层之间产生视觉上的联系，同时提升了 双向视野 ，在建筑内的顾客可以向外看到太古里南区的景观，在外行走的路人也可以看见建筑内部的种种。

自然光渗透 ?朱雨蒙

围绕着中庭还 增 加了扶手电梯来改善人流动线循环 ，为顾客提供更直观的体验流线，同时成为建筑内部新的交通枢纽。

东侧中庭上部空间 ?朱雨蒙

商场室内空间暖色调的木纹铝板、混凝土、 石材等材料打造亲和与惬意的感觉。

夜景 ?雷坛坛

利用设计焕新商业空间，形成一种与人交互、与城市交互的商业空间，商业模式在不断进化，建筑也随之进化，建筑的边缘也随之进化。

城市改造项目需要在既有的底板上进行平衡规划、环境、经济、社会等多方面的诉求。

望京小街鸟瞰 ?杨娟

在北京的另一块地也有个焕然一新的商业——北京市朝阳区望京片区，它从望京国际商业中心改造而来，成为融合商业、餐饮、创意办公、公共广场、艺术装置、展览空间和文创步行街于一体的新型城市空间。

建筑原状 ?UV

改造后的A建筑立面，使用明黄色铝板框架 ?金伟琦

这里以前是望京老牌的商圈，被周围居民们亲切地称为“望京食堂”，然而时代变迁，原有老旧的设施，内外割裂的空间状态，让这里的商业逐渐不能适应时代的步伐。

所以业主决定改造，以保留原土地的烟火气为设计目的升级改造。

改造后 ?金伟琦

项目改造历时4年，于2020年8月8日开幕。整体改造策略是从内到外，把原建筑从一个单一商业中心，转化成商业和办公、文化、艺术、公共设施相结合的复合业态。

玻璃立面展现令人心动的城市场景 ?金伟琦

艺术中庭 ?金伟琦

将原建筑铁桶状的围合平面布局打开，在原有框架基础上，空间上下贯穿成一个4层通高的办公中庭空间。外立面大面积采用了银白色铝框架和透明玻璃的组合，体现简洁和优雅的现代美学。

下沉庭院 ?金伟琦

项目内部原来是一个150米长、50米宽的庭院，这个稀缺的公共空间被长期闲置，设计 通过业态置换和空间优化 ，把原来地下一层的低效商业空间，转换成面向庭院的优质街铺，形成了一个新的公共空间层次。

改造后的内院 ?金伟琦

丰富的餐饮外摆、展览空间、艺术品展示和景观小品设置，让整体的商业氛围变得活力满满。

好的设计能不断自我更新，为城市持续输送能量。

经过18个月的改造，一个废弃的超市盒子，华丽蜕变成一座2.5万平米的崭新社区商业中心——天津万科广场。

改造前建筑立面 ?UV

改造后建筑立面 ?金伟琦

东北角打开，形成商业的主入口 ?金伟琦

该项目位于天津市著名历史街区-五大道的边缘，改造前身是一栋老城区里毫无特色的白色钢结构方盒子。设计考虑项目地理位置将以城市文化复兴为理念，让建筑传承天津的城市精神。

   

沿街立面透视 ?金伟琦

   

沿街立面透视 ?金伟琦

   

东南角立面 ?金伟琦

   

东南角立面 ?金伟琦

从五大道老房子肌理中提取小尺度建筑元素插入原建筑，打破原有单调封闭的立面。用现代手法表现红与白两种传统材料，来激发街道的活力，成为连接新老城区的纽带。

室内空间剖面 ?UV

主入口大厅 ?金伟琦

建筑空间改造上，引入微城市空间，打破大盒子原有的封闭体量，创造出丰富多样而有归属感的“城市客厅”。

   

雕塑感的楼梯 ?Selected

   

雕塑感的楼梯 ?金伟琦

室内空间在原有钢结构框架下，以最小的改造量，打造出三个各有特色的中庭空间，成为温暖，精致，具有人文关怀的城市活动场所。

   

商业内接 ?UV

   

商业内接 ?金伟琦

呼应建筑设计的坡屋顶元素、从外立面延伸到了室内的铜元素，在各种细节和尺度反复使用、变化，具有独特的辨识度。

项目第一天开幕即吸引了近10万顾客，成为天津现象级的城市更新项目。

商业改造不但要关注建筑改造，室外景观也是不可忽略的一点。

该项目是对已建成的未央168商业街区露台空间的一次“装配式”景观改造——西安未央168商业街区露台改造。

场地原状：错落的现代露台空间与空旷的二层露台空间 ? 原筑景观

项目改造后 ?原筑景观

原项目大面积作为交通和活动区域的户外露台由于视角问题，导致这片区域大而空旷，希望改造后能够与建筑灵活的融合。

现下改造需要解决三个问题：

1、户外空间留不住人；

2、缺乏打卡的节点；

3、要赶在年底完成改造。

设计师提出的解决办法是：用轻快便捷的装配式景观元素， 更明确的划分停留和行走的空间 ，并把停留空间围合起来，然后再将妥帖的创意元素结合进去。

   

边界座椅和种植 ?原筑景观

   

吧台与花池、阳伞结合 ?原筑景观

二三层露台鸟瞰 ?原筑景观

底部铺设了木平台，给人更温暖、舒适的感觉；边界用吧台、花池、坐凳、靠背椅相结合的方式来围合；在二三层露台上架起了两处轻快的廊架，进一步强调空间的围合感。

露台花池、靠背椅背面 ?原筑景观

在外观颜色上选择了与建筑完全不同的亮黄色，让景观设施更加出挑亮眼，同时暖色调带给人轻快、温暖、令人愉悦的感觉。

四层露台文字吧台 ?原筑景观

此外，还把一些文字结合到吧台中去，可以吸引人们的注意力，还可以增加每个节点的趣味性，营造一些网红打卡的细节。

二层露台滑梯 ?原筑景观

露台滑梯出口 ?原筑景观

为了将人流引入二层以上，在二三层之间设置了旋转滑梯和旋转座椅，让其成为汇聚人气的打卡点。

整体改造安装尽量减少现场湿作业，几乎所有的设施（除了木平台）都是由不锈钢制成的，没有破坏任何现有的铺装，这种“ 装配式景观 ”的做法，是对商业存量改造的一次探索和试验。

结语：

城市中心的存量改造成为了一个日趋迫切的议题，但是城市更新不仅仅是外观美化，更是通过对场所的解构、加密、赋能、让建筑成为一个个反应核，重新激活人与城市的连接。

相当于在同质化的城市面貌中，推动个性的分化。