关于老旧小区改造的目标、
实施路径、工期与成本核算，
听听专家怎么说。
我国城市老旧小区存在诸多问题，从而产生超大规模改造需求，国家全面启动城市老旧小区改造计划，标志着我国建筑业进入新建与加固改造并重发展阶段。
☆改造目标
户内空间注重舒适性、人文性、与自然的交互性；
小区公共活动空间充足；
小区景观环境与人具有亲和性；
小区公共服务设施智能性；
街区综合生活配套便利性；
结构功能可靠性；
适应美好生活增长的环境与空间可持续发展性。
☆实现路径
1、地上和地下新空间开发，为配套设施和可持续发展提供空间。
举例
地上将原楼房从首层开始整体抬升2~3层，在整个既有小区范围内，地下增设2~3层地下室，局部区域根据需求增加新功能。
2、现有基本生活设施改善，升级绿化，分步进行智能化改造，逐步建设智慧社区。
举例
加装电梯、地下现代化智能车库、自动化垃圾分类装置、新能源发电装置、墙体智能节能装置等。
3、结构加固改造。
举例
对地上结构功能（如大空间）和性能（如抗震性能）进行提升改造，设置地下基坑支护与防水设施。
4、周边社区一定范围内进行地上绿化与地下管廊建设。
举例
加强老城区地下管廊建设，增强新增空间土地使用性质的灵活化，以满足各类便民机构的设置。
5、增设配套商业和相关服务功能，提升居民生活质量；部分空间以出售的方式进行融资；部分新增空间纳入长效物业管理，建立发展基金。
举例
将地上新增空间的一部分作为小区物业用房、公共活动空间；其余部分按居住和商用功能对外出售。新增地下空间用以提供停车、仓储、地下交通疏散通道等功能。
6、缩短施工周期，尽量降低对原居民的生活干扰。
☆工期与成本推算
对当前建筑物整体顶升、城市地铁穿越既有建筑、新增地下室的工程案例进行简单分析，即可初步估算新模式的施工工期和成本。
设1幢6层住宅楼，有3个单元，每层建筑面积1 000m2。改造要求为：新增2层地下室（2 000m2），整体抬升2层（改造后地上建筑面积8 000m2），增加3部电梯。
工期 建筑物整体抬升2层的工期3~6个月；新增1层地下室的工期6~8个月，新增2层地下室的工期约1年，含周边配套设施约1年半。
成本 整体顶升部分的成本控制较准确，按顶升后含新增面积在内的总地上面积计算，土建成本≤1 000元/m2；地下空间开发成本受地质条件的影响较大，新增2层地下室时，成本为6 000~10 000元/m2；通常智慧化车库成本为20万~30万元/个；新增电梯成本约50万元/部。
本工程地下室成本按8 000元/m2计，则工程土建投入估价为（2 000m2+6 000m2)×1 000元+2 000m2×8 000元+3×50万元=2 550万元。地上与地下分别新增空间建筑面积2 000m2，按地上建筑面积售价2万元/m2、地下建筑面积售价1万元/m2估算，销售收入6 000万元，假设其中4 000万元给社会资金投入方（投入产出比：4 000/2 550=1.568），2 000万元用于新增居民公共活动空间（空间占用销售额减少）、外墙出新、小区绿化与智能化改造、周边配套设施完善或备用维修发展基金等。
☆结语
老旧小区改造新模式在我国城镇建设中分步推行，将对我国建筑业发展、城市面貌更新、政府管理机制改革和人民生活方式产生深远影响，具有重大且广泛的社会意义。
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