中国经济结构将发生历史性巨变 关于房地产的2大预言

中国经济结构将发生历史性巨变，新基建、新能源、数字经济、高端制造将代替房地产、老基建成为经济新发动机，带来无限新机遇。

什么是大势？就是降低房地产、金融、教育、互联网等的利润和垄断，以及由此引发的过去长期对民生和实体经济的挤压和成本，大力发展制造业、硬科技、实体经济、新能源、新基建、资本市场等。百年未遇之大变局，也是百年未有之大机遇。看清这一大趋势，至关重要。

“十四五”规划提出：系统布局新型基础设施，加快第五代移动通信、工业互联网、大数据中心等建设。

新基建短期有助于稳增长、稳就业，长期有助于培育新经济、新技术、新产业，打造中国经济新引擎，是兼顾短期扩大有效需求和长期扩大有效供给的重要抓手，是应对疫情、经济下行和高质量发展的有效办法，具有稳增长、稳就业、调结构、促创新、惠民生的综合性意义。

“新基建”是有时代烙印的，如果说20年前中国经济的“新基建”是铁路、公路、桥梁、机场的话，那么未来20年支撑中国经济社会繁荣发展的“新基建”则是：1）科技新基建，包括新一代信息技术、人工智能、数据中心、新能源、充电桩、特高压、工业互联网等科技创新领域基础设施；2）民生新基建，包括教育、医疗、社保、户籍等重大民生领域；3）制度新基建，包括发展资本市场、减税降费、扩大对外开放、保护知识产权等制度改革领域。

基础设施是典型的公共产品，具有强外部性，容易由于搭便车和公地悲剧现象导致供给不足进而制约经济增长，因此当期由政府提供，长期再通过经济增长和税收增长受益。中国是超前大规模基础设施建设的受益者，展现了举国体制的优势。 过去40年，公路、桥梁、高铁、机场等大规模超前建设，大幅降低了企业物流成本，提升了物流效率，是中国快速崛起成为“世界工厂”“世界制造中心”的法宝。

3G、4G的超前建 设，带来了互联网经济爆发式增长，移动支付、新零售、共享经济等蓬勃兴起，中美引领了过去20年全球互联网经济的大发展。现在中国正在新能源、5G、充电桩、数据中心、人工智能、特高压等新基建领域进行超前布局，培育新经济、新技术、新产业。作者在2019年底-2020年初呼吁“新基建”，参考专著《新基建》，荣获中组部第五次党员培训创新教材奖。

新基建浪潮下，站上风口的不仅是大数据中心。2020年3月，中共中央政治局常务委员会提出要加快新型基础设施建设进度。之后4月，官方首次明确指出了新基建的七大领域：5G、特高压、城际高速铁路和城际轨道交通、充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网。自此，新基建成为投资主线，渐次在各地四面开花。在各路资本追捧下，与新基建相关的企业股票也推起多个涨停。

事实上，新基建正孕育着数十万亿元级别的巨大蓝海。赛迪研究预计，到2025年，新基建七大领域的直接投资将达10万亿元左右，带动投资累积或超17万亿元。相关机构预测，到2025年，5G的总投资规模将达到1.5万亿元，直接拉动的产出是10.6万亿元，间接拉动的产出是24.8万亿元。

各界也将新基建视为高质量发展的加速器。从2020年开始，各省市开始密集部署新基建，纷纷发布新基建建设路线图，承诺投资规模都在数千亿元甚至万亿元不等。例如，成都市和浙江省计划2020年至2022年三年期间分别完成新基建投资1.13万亿元和1万亿元。

然而，在宏大蓝图下，各地也面临诸多亟待解决的现实问题——资金缺口。记者采访的多位专家和业内人士表示，当前新基建投融资面临诸多困境，融资模式不健全，融资渠道单一，社会资本参与度低，民营企业参与积极性不高。

2021年5月，在2021清华五道口全球金融论坛上，全国政协委员、证监会原主席肖钢也表示，新基建建设资金需求量巨大，而社会资本投入却不足，尚未形成政府引导、企业为主、市场运作的投融资格局，制约了新基建发展。

同时，《财经》记者调查发现，目前新基建的充电桩和数据中心等领域已经有盲目建设、产能过剩现象。业内专家和从业人士也表示，新基建要警惕重走“四万亿”老路，避免出现一哄而起、盲目建设、产能过剩的问题。

房地产步入存量时代，区域分化将日益明显，行业面临洗牌，土地财政往房地产税转型是大势所趋。

中国房地产市场从增量时代步入存量时代，供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区已经出现过剩。根据我们的《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长，房地产增量时代已经基本结束，全国房子建得差不多了。

房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。2013年以前中国20-50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求，这是过去房价越调越涨的一个基本背景。自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，人口老龄化少子化加速到来，购房需求迎来峰值，但2014-2015年的货币宽松、2016-2017年的棚改、以及“房价永远涨”的惯性预期延长了住宅销售和开工的景气周期，某种程度上也出现了严重透支，套户比上升带来库存增加。

未来主要需求来自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租赁房等，未来70%的城市房子将出现不同程度过剩。除了人口流入的都市圈城市群面临一定住房短缺，大部分东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，已经出现供给过剩，由于人口外迁严重，未来过剩程度还将加深。因此，须重视区域差异中的结构性潜力和风险，未来70%以上城市的房子可能存在过剩风险，大约只有20%-30%的城市房子存在投资价值。

房地产行业进入存量时代，意味着在中期将进入洗牌阶段，其惨烈程度参考当年的纺织、家电，剩者为王，预计90%的房企将被淘汰或兼并。

从城镇化率、人均住房面积、套户比、人均GDP、经济增速、职业人群需求、房价收入比等指标特征来看，当前中国房地产市场具备1974年前后日本的部分特征，但是房地产发展阶段更接近日本1985年前后。

日本在1974年和1991年分别出现了两次房地产大泡沫，但是1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中高速增长、城市化空间还比较大、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，导致日本“失去三十年”，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量接近见顶等。

长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的小城镇派思路错误影响下，人口向大都市圈集聚，但土地供给向三四线城市倾斜，人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、土地供需错配，这是导致一二线高房价、三四线高库存的根源。党的十九大报告指出，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。

根据美国、日本、德国、新加坡等国际经验，房地产的长效机制是城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房地产税。促进房地产软着陆，避免硬着陆，还有最后十年时间窗口。十次危机九次地产，全球历次大的金融危机大部分都是由于房地产泡沫崩盘所致，其他资产难以产生如此巨大的冲击。房地产是周期之母，房地产稳，则经济稳。参考专著《房地产周期》《全球房地产》。