90%装配式项目装配率方案选型造成成本浪费？

转自公众号：工程管理联盟

装配式奖励政策

国家评价标准装：配率不低于50%可认定为装配式建筑，若同时主体结构竖向构件中预制部品部件的应用比例不低于35%时，可进行装配式建筑等级评定（A、AA、AAA级）；

装配式项目工作基本流程（获取容积率奖励认定书需要重点关注在规划证前完成）；

装配式项目设计与传统项目设计相比，装配式设计流程更复杂、更精确、更综合、增加了技术策划、构件拆分加工图设计等环节，对甲方设计人员的管理能力要求更高、统筹能力更强、过程与外部专家沟通更频繁；

容积率奖励获取需要重点注意：

装配式建筑评审需要 在报修规之前进行 ， 规划局拿到装配办不计容奖励面积复函，才能规划上会，规划公示 。装配式建筑评审资料一般需要提前 20天 以上报建委装配办，因为一般评审会需要2个以上项目才能开始，不是随时能开，等待时间至少一周。

随着装配式要求的普及，装配式项目容积率奖励逐步减少、获取条件越来越严格，对于无容积率奖励的装配式项目，面临建安成本的净增加；

如何在满足装配率的条件下、选择最优的装配式设计方案？

装配率方案比选

满足装配率的各种方案对比：

方案一：架空干法地面集成

做法分析：

1、干式工法楼地面：架空干法地面（见下图）

2、管线分离：架空干法地面中架空层可走水电管线，地暖模块铺设地暖盘管，可计入管线分离。

3、集成厨卫：集成厨卫侧墙采用龙骨干挂饰面板，吊顶采用集成吊顶，卫生间地面采用整体防水底盘，厨房地面采用干式工法地面。

优缺点：

架空式干法地面、集成厨卫侧墙采用干挂做法，有一定空响感，影响后期销售，可能引起销售客诉问题，需要提前做好新工艺的介绍与引导 ；

方案二：预制外墙剪力墙+水平构件

做法分析：

1、预制外墙剪力墙（后贴保温）+预制水平构件

优缺点：

成本相比三明治外墙降低， 奖励面积 能拿到 3% ，该体系设计、生产、施工难度均比三明治外墙降低；但仍需要重点管控现场的施工关键环节，如灌浆作业，吊装作业等，塔吊型号一般需要7025以上塔吊。

方案三：集成卫生间+管线分离

做法分析：

1、管线分离：直铺式地面、全屋边吊实现管线分离（见下页）。

说明：

?若专家不认可为直铺式干法地面拿分，直铺式干法地面还可以拿管线分离的分数。 

?直铺式干法楼地面+边吊顶满足管线分离。该方案可进一步减轻架空干法楼面可能带来空响感。

?增加了全屋边吊，需要考虑对层高、成本的增量。

注意：100%过会，但在郑州市过会需要客卧餐厅均需要采用木地板才可以，客餐厅不能使用地砖。

优缺点：

规避了架空地面带来的空响感问题，但边吊顶增加成本，客餐厅不能使用地砖。集成厨卫侧墙采用干挂做法，有一定空响感，影响后期销售，可能引起销售客诉问题，需要提前做好新工艺的介绍与引导。 

方案四：内隔墙与管线一体化+集成卫生间（可湿法地面）

做法分析：

1、管线一体化：加压墙板（ALC板材）与管线一体化（见下页）。

过会风险：目前100%过会。

优缺点：

可湿法地面，除内隔墙采用管线一体化，其余做法与传统现浇基本完全一样，无销售与客诉风险。集成厨卫侧墙采用干挂做法，有一定空响感，影响后期销售，可能引起销售客诉问题，需要提前做好新工艺的介绍与引导。

方案五：预制三明治外墙剪力墙+水平构件

做法分析：

1、预制三明治外墙剪力墙+预制水平构件

郑州市过会项目：

河南省医药创新转化基地高端人才楼项目、河南省省直青年人才公寓项目，金辉优步花园，正商湖西学府，和昌盛世城邦，中电建泷悦华筑（二期改为预制外墙后贴保温）

过会风险：无，100%过会。

优缺点：

河南省早期实施最多的装配式建方案，成本增量高，工期长，设计、生产、施工复杂、易出现外墙渗水、热桥、密封胶耐久性不明确、灌浆不密实等问题。优点是保温不起火，不脱落，保温与建筑同寿命。

方案六：内隔墙与管线一体化+架空干式工法楼面

做法分析：

1、管线分离。

郑州市类似过会项目：

绿地公园城（内隔墙与管线一体化）、郑州华信地产项目（内隔墙与管线一体化）、碧桂园凤凰城项目（内隔墙与管线一体化）、华夏幸福汇丰嘉园（架空干式工法楼面、管线分离）

过会风险：目前100%过会。

优缺点：

架空式干法地面、集成厨卫侧墙采用干挂做法，有一定空响感，影响后期销售，可能引起销售客诉问题，需要提前做好新工艺的介绍与引导。 

各装配率方案成本分析

以下算法，集成厨卫成本增量与选择的材料相关性较大，仅为估算；未考虑奖励面积以及相关财政补贴抵消的成本。

财政补贴约20~30元/m2；奖励面积约3200平米，按2.0万一平米，增加货值6400万，奖励利润率较高（相当于无土地成本）60%，约带来3840万利润，整个小区11万平米，奖励面积抵消成本增量约350元/m2。

装配式楼栋选取原则

从方案设计端建议：

通过测算， 采用水平构件预制+装配式内装的装配式建筑成本 相比 采用竖向预制构件（三明治外墙）的装配式建筑成本 大大节省。

根据市场调研，采用竖向预制构件的装配式建筑相比仅采用水平构件的装配式建筑施工周期一般较长 。

装配式内装相对于传统精装修动则半年以上的装修周期，大大减少。

  现有的规范与技术体系下，满足装配式建筑评价标准的装配式建筑实施方案有很多，没有哪一种方案是最好的，以开发商的角度，应该从成本以及相关部品部件的应用成熟度上，并结合开发产品的定位进行方案的选择，大体应把控以下几点：

1、若采用竖向承重构件，则最小比例实现预制竖向构件得分，可大量降低成本增量，降低设计、生产、施工难度，节省工期。

2、若最大比例实现水平预制构件得分，则为避免采用预制竖向构件提供可能，水平构件成本增量低，设计生产施工难度小，有利于缩短工期。

3、最大化实现装修与设备管线的得分，架空地面干式工法可与管线分离完美结合，目前市场已有很多项目实际应用；全装修属于必选项，全装修要求卫生间、厨房安装到位，集成厨卫同时满足全装修要求，又能额外得分；集成卫浴已经有适用于住宅建筑的产品，品质高，性价比高；

  装配式建筑项目实施的成败在于装配式建筑方案的选择，建设方应结合现有技术，充分考虑设计、生产、施工风险，兼顾成本，结合市场的接受度选择合适的装配式建筑实施方案。

从楼栋选取的建议：

装配式建筑楼栋 选择 应根据：

装配式建筑建筑面积 比例 要求 、 建设单位 首开 预售要求 、 建设单位分 批 建设要求 、 施工标段划分、施工总承包单位情况；现场组织施工要求（考虑构件运输、卸车、堆场及吊装要求等）；户型标准化及楼栋一致性要求。

楼栋选择原则：

第一： 避开首开区，装配式建筑施工周期相对传统现浇慢，很可能无法保证预售节点。

第二： 满足装配式建筑面积比例要求，不宜超过太多 。装配式建筑面积比例计算为计容面积 / 计容面积 ，不是建筑面积，即假设装配式建筑地上总建筑面积为 A ，假设不计容面积奖励拿满 3% ，则 Ax0.97/ （总计容面积） 必须大于 30% ，其中奖励不计容面积为 Ax0.03 。

 本项目两个地块地上总计容建筑面积 200738 平米， 30% 的比例采用装配式建筑，装配式建筑的计容面积为 60221.4 平米，装配式建筑总建筑面积至少为 62083.92 平米（含 3% 比例不计容面积： 1862.82 平米）。

第三： 本项目 是否分批建设，是否为两个标段，装配式楼栋的综合工程造价将增加，施工周期将加长，且单栋楼存在现浇与预制部分交叉作业，整个施工标段存在预制构件运输、堆场、吊装对地下室顶板及其它现浇楼栋协调作业的影响。施工总承包单位在报价时将综合考虑，工程造价将有所增加。为避免装配式建造对两个标段，两个施工总承包单位同时带来影响。 建议将装配式楼栋尽量布置于同一标段中，由同一个施工总承包单位施工承包，统一协调 。

第四：装配式建筑标准化程度高，有利于降低预制构件的制作成本，建议 装配式建筑选择户型一致、楼栋平面及立面一致性的楼栋 。 此项无法给出一个具体的价格差值，因为不同小区户型，不一样，构件方量也不一样，价格不仅仅取决于构件的重复率，运距，构件厂产能，总包给予的构件厂的优惠条件等等因素都会影响构件价格。构件的标准程度高，重复率高只是降低构件成本的一个有效途径。如果两种方案面积仅相差一千平米以内，优先建议选择构件复用率高的方案。

第五：现场组织施工要求（ 考虑构件运输、卸车、堆场及吊装要求 等），比如尽量选择邻近道路的楼栋，方便构件的卸车堆放，可避免构件运输测量进入场地内部，影响现场施工作业，减少车库顶板临时加固措施等。