建筑师：选楼层要考虑哪些因素？

转自公众号：良有方

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楔子

昨天我发了一条“低楼层独特风景”的图片消息，突然一个问题从我脑海里冒出来。

高层住宅中，到底有没有最好的楼层？

如果有，那是哪一层呢？

带着这个问题，我去查阅了一些资料，顺带结合了我作为建筑师的专业知识，我们开始今天的文章吧。

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前提

在开始今天这篇文章前，我想先阐述一下： 什么是建筑师视角？

从我的理解来看：所谓建筑师的角度是 指具有丰富的建筑相关知识，又具备一定的市场意识，懂一些客户心理的情况下，解读房产问题。

房产中介对市场敏感，但是对于建筑相关的问题一知半解。

普通消费者，既没有建筑相关知识，也缺乏对市场的敏感。

在分析之前，我还是像以往一样，设定一些参数，这样比较起来会更具体一些。这些 参数包括：外部景观/日照通风/私密性/便捷性/洁净程度/ 价格与价值 。

这些 参数还是比较主观的 ，如果读者有补充，也欢迎。另外我还自己造了一些词汇，比如“公园层”、”忌讳层“，也欢迎斧正。

接下来，我们以一栋18+1层的楼为例来分析下。

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解析

首先我把一栋楼分成了 7种“层”，分别是：底层/公园层/扬灰层/忌讳层/次顶层/顶层/其他层 （如上图） 。其中有些楼层的叫法还是叠加的，下面我一一展开分析下。

A.底层

顾名思义，就是进大堂之后的第一层。

底层住户的私密性、采光、通风差，这不用赘述。本来底楼就因为小区景观导致蚊虫多，再加上楼上住户如果不讲公德，随意的高空抛物，那底楼的洁净程度就更低了。

但是底层也有优势，就是出行方便，基本不用坐电梯，还省了一部分电梯的费用。

B.公园层

这里指的是2-4层左右，有置身于公园的感觉。但因为树木高低不同，层数上下略有浮动。

公园层住户的私密性、采光、通风都不算好，但也不算差。还是会因为树木繁茂导致蚊虫多，也会受到高空抛物的影响。

但是这几个楼层有一个独特的优势，小区的景观资源尽收眼底，就像生活在大自然里，这是稀缺资源。 （当然首先小区得有树才行）

C.扬灰层

网络上有一种传言：9-11层是所谓的扬灰层，说 脏空气到这个高度就会停顿。这里的污染物密度最高。

其实这是一种谣言 ，起源于2003年一篇《售楼小姐真情自白》的网文。

科普一下： 逆温层。

污染物在正常气候条件下，从气温高的低空向气温低的高空扩散，逐渐循环排放到大气中，但是逆温现象下，低空的气温反而更低，导致污染物的停留，不能及时排放出去。

逆温层阻碍了空气的垂直对流运动，抑制了烟尘、污染物、水汽凝结物的扩散，几十米甚至几百米厚的逆温层像一层厚厚的被子罩在城市的上空，近地面的污染物“无路可走”，只好“原地不动”，越积越厚，烟尘遮天蔽日，空气污染势必加重。

所谓的扬灰层住户，其实是中部楼层的住户，所以基本上各项指标都是“中不溜秋”。但开发商在销售定价时，它是最高的，所以性价比不高。

D.忌讳层

人是精神的动物，所以不同地域的人会有不同的禁忌。比如有些地方对4和14就不喜欢，可能是读音上比较像“死”吧。所以我把这些楼层叫做“忌讳层”。

即使什么缘由也没有，你对某个数字就是很讨厌，那这一层也是你的“忌讳层”。

因为是心理因素导致的”抗拒“，所以即使这些楼层的参数都还不错，最多也就是得个”中“。因为不喜欢，自然就觉得价值差了。

E.次顶层

这个很好理解，就是顶楼下面那层。

次顶层住户，站得高，看得远，呼吸着新鲜的空气，还没有顶层用户的烦恼，所以投资的价值更高。但因为楼层高，等电梯时间长，便捷性不太好。

F.顶层

顾名思义，整栋楼最高的那一层。

顶层住户，一览众山小，一切尽收眼底，这都是优势。但顶楼有漏水的风险，有夏热冬冷的困扰。

因为中国的房地产开发速度太快了，所以不管是防水，还是土建施工都很难到位，导致 绝大多数的小区顶楼都存在这样、那样的问题 。

G.其他层

除了上面提到的这些特殊楼层，剩下的都可以归结为”其他层“。

因为没有什么特殊的，我就没必要再展开讲了。如果楼高不同，大家也可以依葫芦画瓢、举一反三的灵活运用。

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价值分析

不管是哪个楼层，有什么特点，最后都会归结到一个问题： 价格与价值是否匹配，也就是性价比。

开发商在 一开始销售 定价的时候，一般会中间的最贵,往两头每层降价 （如上图） ，但 各地方也会略有不同。

如果底楼和顶楼有附加值，那么他们的价格也未必是最便宜的 。比如1楼送私家花园，顶楼复式或送露台等，都会给价格带来波动。

A.底楼带院子

这种做法是比较久远的了，现在因为小区居民的维权意识也比较强，所以开发商很少这么搞了。

有个院子确实能有效的扩展使用空间 ，特别是疫情期间如果有个小院子，除了可以每天溜达一下避免抑郁，还能种点小菜自给自足，真是羡煞旁人。

底层住户在第一次买入的时候，价格并不会比其他楼层高多少，但是卖出的时候却可以明显溢价 ，所以底楼带院子确实是性价比比较高的。但是当变成二手房之后，这部分“红利”就消失了。

B.顶楼带阁楼（复式）

这种做法现在还是比较流行的，因为销售时开发商可以增加“溢价“，所以乐此不疲。

不管是送的大露台，还是阁楼，其实消费者都是”买“的。

所以对于购买一手房的消费者来说，顶楼赠送性价比未必高。 而对于购买二手房的消费者来说，这部分溢价是需要让渡给”上家“的，所以性价比也不能算高。

所以，不管是哪个楼层，不管是自住还是投资， 都需要 关注”买入和卖出的价格“，不要光考虑买入价格。

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结束语

不同的楼层在物理性质和使用体验上，确实会有不同，但是价格未必会与其一一对应关系 。所以掌握一些建筑的基础知识，还是有必要的。

不管你选择哪个楼层，都 不要人云亦云，更不要被轻易忽悠 ，多一点”深思“，多一点”主见“。

我们不仅要 关注买入时的”性价比“，更要考虑可能卖出时的房产价值变化 ！