最高效的房建建造体系是怎么样的？请收下这本秘籍！

细心的地产人可能会留意到，各大房企在升级迭代建造体系时，经常会提到4个字“两提一减”，其中，两提是提高效率、提高质量，减是减少工人。

两提一减代表了地产工程未来的方向。提效提质，是为适应房企规模扩张、持续发展的需要；一减则产业化建造方式的趋势。这并非单纯是一句口号，这几年，包括万科的5+2+X体系、碧桂园的SSGF体系、融创的穿插提效体系、龙湖的新建造体系、旭辉的建造2.0体系在内的各大建造体系，无一不是指向“两提一减”这一目标。

这些建造体系为何能达到两提一减的效果？如何搭建？相信很多地产工程人都想了解。

全过程穿插

以空间换时间

尽管每家房企对自家建造体系的叫法不同，核心却是一致的，即通过创新工艺，专业协同等实现穿插施工及装配化建设，提高施工效率，缩短施工工期，稳定施工质量。

穿插施工，是在主体施工开始后，将后续工序分层合理安排，实现主体—户内装修—公共—外围各工种分段分层单工序流水施工完成，为单项工序提供充足的施工时间，减少后期抢工现象；前一道工序提前后一道工序提供工作面，减少各分项工程的窝工情况。从而达到整体工期缩短，分项工程工期延长，建造质量提升的效果。

目前，部分房企对穿插施工的应用，已经覆盖到项目开发全周期，除竖向穿插外，还包括水平穿插。

1、竖向穿插：主体内外部及精装修搭接施工

较早被房企运用的穿插技术是竖向穿插，在主楼体上，一边进行上部结构建造，一边进行底层屋内装修；在主楼体外，一边做上部建造，一边做外墙保温。不同班组在不同楼层内，连续有节奏地施工，并使相邻的两个专业队最大限度的搭接施工。

一度被业内所关注碧桂园SSGF建造模型，核心就穿插施工。按照5天/层的标准层施工节奏，安排主体结构、土建移交装修、湿作业、外立面工程穿插施工，主体封顶后180天达到装修交付条件，在保障单工序工期的同时，缩短整体建造周期6-8个月。

按照该模型，当结构施工至N层时，N-10层的装修湿作业刚好完成。各层的施工工序如下：

竖向穿插涉及到土建穿插、装修前插、外立面穿插以及分段验收几条线路。各条穿插线既相互独立，又彼此联系，如何进行合理布置？

下面以融创在成都某项目的穿插模型为例，看看标杆房企如何做竖向穿插。

该项目总建筑面积80623.15㎡，有2栋塔楼(3个单元)。沿街商业为二层，局部四层。拟定在3-2#楼实施穿插提效，建筑主体为框支剪力墙结构，地下两层，地上三十一层，屋顶构架层两层。

主体结构施工顺序为自下而上，依次流水，以每7层为一个流水段。

标准层按6天施工一层，含放线、钢筋、模板、混凝土、爬架提升等工序。

N层表示结构施工层，采用铝膜施工。3层为转换层，3层以上为标准层。穿插施工及爬架都从这一层开始，爬架按5层设置。

N-3层的第三天全部拆除单支顶，结构施工结束；施工电梯在该层投入使用，可上行至N-2层。

N-4层的第三天插入二次结构施工，在本层第五天全面开始。

主体结构分段验收在N-5层时进行。按照15天（砼龄期拆模）+6（二次结构）+14天（顶砌间歇）=35天。主体结构验收以每6层为一个验收段，即1~6、7~12、13~18、19~24，25层以上，这栋建筑主体结构共分成五个验收段。

▲主体结构穿插

外立面采用吊篮，配合外窗收口、外墙腻子、涂料施工，按流水段划分自上而下施工。同一工作内容每6层为一个流水段，吊篮分别设在7层、13层、19、25层、屋面层。

室内地坪施工按穿插模型，在内墙抹灰完成后插入，而自上下依次流水施工。

▲ 外墙、室内地坪穿插

精装修在N-10层开始插入，5层为一个流水段，进行穿插施工。

▲ 土建精装共同穿插顺序

该项目通过穿插施工工艺，将总工期缩短了4个月，提效18.18%。

2、水平穿插：地库先行、市政先行、园林先行

传统的施工模式，是先建施工现场临时道路以及园林绿化，到后期再重新进行正式的铺装施工。水平穿插施工模式，则是通过项目施工前期的策划及工作前置，将地库、市政管网、小区道路、园林景观与土建工程同步施工。

水平穿插不仅缩短了项目工期，也给地库的安装工程留足的安装时间；同时苗木有充足的生长和养护周期，能保证交付阶段的景观品质。

▲ 市政、管网、园林与土建同步施工

以万科某项目为例，看看该项目如何进行地库、市政、景观先行。

?地库先行。地下室以防火分区为块分区施工、保证后续穿插流水施工。地库一与主体结构同步施工；到了主楼封顶的时候，地库后浇带已经完成；地库完成后，周边基坑马上回土。

地库内及周边管网施工前置，并利用地库内空间设置材料堆放及景观材料加工区；同时，将施工电梯下到地下室，让室内施工人员及材料走地下室施工电梯，主体及外墙人员材料走总施工电梯。

?市政先行。设计阶段优先考虑将管线下地库，减少地库顶板上的管线工作量，保证回土后20天内完成管网施工；分区进行地库施工，先对基坑周边回土，为地库周边环线预埋及正式环路提供工作面；采用砖砌隔墙进行分区，提供回土工作面，提前回土，完成管网施工。

该项目主体结构封顶后一个月左右，即完成主楼周边部位市政管网收头处理及回土。

?景观先行。市政先行为景观提前施工提供了工作面。景观提前介入开展种植土回填，堆坡造型，乔木、中层施工。主体封顶后6个月，完成中央景观带施工；随后一个月完成主楼周边的收尾工作。

旭辉在其建造2.0体系中，也全面推行地库、市政及景观先行。

以地库先行为例，采取地库坡道先行施工，地库与结构同步施工的方式进行建造，后浇带则采用盖板覆盖，做好相应的防水层（加强层）、保护层。

市政先行则是通过深化BIM，对管道进行碰撞检查及预拼接，控制避让顺序；市政配套管线尽量下地库，地上仅有雨水、污水、燃气管线，并采取联合开沟的方式提高施工效率。

技术集成应用

简化现场施工工艺

新工法新工艺是推动工程建造提效提质的关键手段。

一方面，新技术新工艺的运用，让穿插施工得以实现。比如现在被普遍运用的铝模和智能爬架，实现了外墙全砼结构免抹灰，且外墙的涂料腻子、门窗百叶及管线、室内的精装施工可以穿插进行；智能爬架也为地面的穿插施工创造了条件。

另一方面，技术革新及工业化产品运用，改造了传统的施工模式，让现场施工变得简单高效。

目前，碧桂园、万科、融创、龙湖、旭辉等房企运用到的核心技术工法，通常包括以下几种：

每家公司，每个项目所采用的工法技术或有增减，视实际情况而定。不过，随着技术及供应商体系的不断成熟，被应用的新工艺工法也日渐丰富。很多头部房企对于新技术都抱着积极的态度，例如在万科内部认为，只要能够实现提高质量、提高效率、减少用工的工艺，都可考虑纳入工业化建造体系。

就目前而言，房企普遍接受程度较高的工艺技术，按实施效果，大致可分成以下几类：

1、高精度工艺，取消非必要工序

现在的施工工艺已经可以精细到毫米级，突破传统施工手法所产生的误差。

以铝模为例。采用铝合金模板取代木模板之后，墙面、天花，包括梁和转角的尺寸更精准，表面也更平整。

以龙湖为例，按其管理体系的要求，铝模板表面的平整度误差将控制在1毫米以内，长、宽误差不超过2毫米。精准度比传统木模提高1.6倍左右，可免去抹灰的程序。

再如高精度结构地面，由于结构板浇筑时，严格了控制楼面水平度和平整度，装修时可免除二次砂浆找平这一工序，木地板等可以在结构面直接安装，明显提高了施工效率。

2、构件预制，现场快速拼装

装配式施工方式，构件先在工厂生产加工，再运到现场进行拼装，简化现场工序，达到缩短工期的效果，是目前各房企快建体系中不可或缺的一部分。

比如万科5+2+X建造体系中，2指的就是装配式装修和适度预制。

其装配式装修包括高精度结构地面+薄贴砖、公区挂墙板、集成厨房、集成卫浴、XPS内保温板、水管走天花）等；

适度预制包括预制楼梯及梯段隔板、叠合楼板、园建pc构件、pc外墙等等。

以万科城市花园为例，该项目由1-10#塔楼组成。其中，2-8#楼采用装配式建造方式，装配式建筑面积98614.04m2，装配化率超过50%。应用到的预制化构件及部品包括预制叠合楼板、LCC及ALC内墙板、预制楼梯、预制梯段墙板、外墙PC、预制屋面保温板、装配式铝合金系统模板、整体卫浴、集成厨房、挂墙板等共10种。可以说，真的把建房子变成拼积木模式。

▲预制构件分布图

房企在预制构件方面的尝试，让这一个技术的使用范畴逐年扩大,对传统施工模式起到颠覆性的变革。

比如融创观澜壹号筑园项目的后浇带采用预制盖板覆盖方式，在后浇带未封闭的情况下实现了顶板提前回土，这在传统施工模式里面是无法想象的。

▲浇筑口做法

后浇带按照下部工字钢支撑—找平层施工—混凝土盖板铺设—灌缝、防水砂浆找平层—防水层、（含后浇带覆盖加强层）—防水保护层——回填土—后浇带浇筑（沉降稳定后）的顺序进行施工。

这一方法明显缩短了工期，且减少了顶板混凝土结构温度裂缝的产生。所产生的效益远超所带来的增量成本。

3、通病防治，减少返工维修

万科、融创、碧桂园、旭辉等房企所建立的快建体系，其目的其实包含三个方面：两提（提效、提质），一减（减少人工）。外界在描述的时候，往往只注意到提效，而忽略提质。

对房企来说，要提效，就必须提质。特别是随着规模增长，管理半径扩大，工程仅提速不提质是不可能支撑规模可持续增长的。即便从短期单个项目来看，提质意味项目后期的返工维修概率下降，也有利于项目顺利提前交付。

比如使用铝模，外墙全混凝土浇筑，消除了传统砌筑的缝隙，可大幅减少渗漏、空鼓等质量隐患；再如整体卫浴，由于产品一体成型，也可降低卫生间渗漏的概率。

类似的工艺或技术改良越来越多，多手段结合，可防范住宅的质量通病。

以蓝光为例，其“优筑”技术体系中，对墙体渗漏有两道防线：

?混凝土自防水。 在混凝土中添加JX硅质防水剂，促进水泥水化并形成憎水吸附层和憎水性结晶物质，充塞毛细孔和微裂缝，达到混凝土结构自防水效果。

?全砼外墙优化设计。 借助结构拉缝技术，对建筑的外门窗洞口、滴水线、空调板、阳台反坎、防水企口、栏杆预留洞、外立面线条进行优化，与主体结构一并浇筑成型，将主体室内外工序彻底隔断，从而减少渗漏。

工作前置及职能协同

是高效施工、一次做对的前提

通过前文内容不难看出，房企新建造体系较之传统建造模式的最大变化，在于将原来的施工顺序重新调整，大量工序被前置，比如精装穿插，将精装迁移到结构施工阶段；构件预制，将现场加工工序前移，放到工厂里面提前进行；点位、洞口等与结构一体成型，将安装工序同步到主体阶段。

因此，工序穿插及装配化是工程提效提质的核心，而前置策划则是目标落地的保障。

1、施工策划，合理规划施工秩序

穿插施工模式中，不同班组可按照前期施工策划进行穿插施工，在同一时间，不同空间内多流水作业，并使相邻的两个专业队最大限度的搭接。

因此，做施工策划时，尤其要重视总体施工顺序布置、施工方案选择、重要节点控制、以及相应资源配套需求。

以万科江西金域国际项目为例，该项目在其施工总策划中，对楼层工序分布、交通组织及楼层施工状态、各楼层的排水组织措施等都做了详细布置及说明。

各层施工工序按照主体结构8天/层施工来计算，爬架总高度设计为4.5层。在施工工序及交通组织中，通过以下措施保证各工序施工相对独立，互不干扰：

?要求每层每道工序施工时间固定、人员固定，形成等循环流水施工；

?各工序在不同楼层间的流水施工，做到流出去就不流回来；

?在初装修完成楼层及精装修完成楼层，室内梯间进行隔断，非特殊情况不得互通；

?交通组织通过室外施工电梯实现。

2、设计招采等前置，确保配套资源及时到位

工作前置，就是把能提前干的活先干完，工程开工之后，现场只管施工，而不会出现边设计边施工，或者设计不断变更，亦或者工程等材料等类似的耽误进度的情况。

碧桂园就要求，项目前置策划必须满足以下原则：

现场提速提效能否实现，不仅取决于现场施工，更与前期的工作准备密不可分。以设计为例，施工现场涉及到多流水作业，以及众多一体成型的工艺工法，要求设计通过建筑、装修、各类专项深化图的前置出图、叠图，辅助综合图、BIM等工具应用，现场尽量减少图纸错、漏、碰、缺等问题。

譬如上海万科在其图纸管理细则中要求，设计在±0以前完成建筑、精装修图类设计图纸。以下为具体的出图节点要求：

其中，出图的时间，是根据穿插模型中的进场时间和进场施工所需准备时间，计算出单位确定时点定标所需时长，最终推算出出图时间。

3、各职能线充分交圈，提高协作程度

很多项目的施工计划搁置，都是由于配套资源跟不上，比如要开工了，图纸还没定；要安装某部品了，该部品还没进场。而无论是项目提质还是提速，都要求各职能线的协同更加高效。

项目建造是工程、设计、成本、采购、营销、运营等多条线联动作业的过程。在项目前期，应以工程策划为主线，调动设计、招采、成本等各职能部门的资源配合。对于各个节点所需的配合动作及要求，一定要在策划中明确，以便大家按图索骥。

▲按照开放周期统筹各职能线的配合动作

例如工程每月除了编制自身的施工计划外，同时编制工程资金计划和工程配套计划(图纸计划、招投标计划、采购计划、分包队伍进场计划等)，让各部门明确配合的内容及节点，并精准相应。