产业园5大趋势——20个精品案例

UDG Transportation

      Development  Pace

产业园的发展可以说与中国近40年的发展息息相关。产业发展是城市的动力，对于中国大部分以第二产业为重的城市，产业园区就是城市发展的“基础设施”。  

产业园的迭代发展可分为4个时期：

从四个发展阶段可以看出产业办公的 5大发展趋势：

• 产业地产核心驱动力从外力（优惠政策）向内力（技术或财富）演变；从政府招商，向开发、运营，产业驱动思维的转变。

• 空间布局上越来越趋向于城市功能，由交通导向到核心企业、产业集群导向，再到城市功能和产业功能导向； 产业地产与城市发展空间的关系也越来越紧密，从脱离到耦合，再到紧密融合。

• 产业园跟随产业升级，中国制造到中国创造的转型，对品质要求提高，注重空间与自然的融合，园区的生态可持续发展。

• 倚重在科技、互联网、大数据的发展，产业园注重深度链接，向智慧化的大平台发展。与政府政策的制定，开发商的运营有更多反馈和互动。

• 产业转型，以及城镇化从增量到存量的转变中，原有的产业园区的改造升级。
  

我们选取了一些联创集团的优秀产业办公案例，解读产业园发展的5大趋势。

Diversity of Operation/

Development Entitie

产业园区的早期，政府是绝对的主体，经过后20年的发展至今，政府的投资功能将会被剥离或削弱；有实力的房地产商开始介入； 另外掌握产业资源的实体企业进入产业地产，比如华为、小米、阿里等。  政府、房地产开发商、实体企业投资产业园区共存，也就是说，开发、运营主体多样化。

政府主导  | 强招商 高品质  

首先产业办公园区是政企合作的产物，它不是一个企业行为能够完成的。在这个前提之下。在改革开放的前20年，产业园区主要是政府（管委会）从基础设施建设、土地出让、到配套服务等等一手抓，只有少量的民营企业参与。

▲上海漕河泾科技园光启园四期

上海

占地面积 1.6 万平方米

建筑面积 5.31 万平方米

业主 上海光启企业发展有限公司

建成时间 2020年  

合作单位 德国gmp建筑师事务所

比如，由政府主导的上海漕河泾新兴技术开发区，于1988年经国务院批准为国家经济技术开发区。有政府超强的招商和管控能力加持，到2000年，综合经济指标位于全国开发区前列。

▲漕河泾创营宝石园

上海

建筑面积 1.98万平方米

建成时间  2016年

业主 上海漕河泾新兴技术开发区

合作单位 丹麦SHL建筑事务所

如今，随着政府强有力的招商引入，以及园区高品质的办公、生活环境吸引，漕河泾已进驻了一系列产业园，已形成微电子、光电子、计算机及其软件和新材料等四大产业，建成研究开发、网络运行、金融数据、技术创新四大中心，正在建设“双优园区”、“数字园区”、“国际园区”等三大园区。

▲上海漕河泾开发区赵巷园区（三期）

上海

占地面积 5.8平方米

建筑面积 16.1平方米

设计时间 2020年

业主 上海漕河泾新兴技术开发区

合作单位 HENN GmbH 德国海茵建筑设计咨询（北京）公司

▲无锡量子感知研究所

江苏 无锡

建筑面积 0.29万平方米

建成时间 2018年  

业主  城铁惠山站区管理委员会

开发商介入  | 强运营    促进产城融合  

随着政府投资功能的减弱，甚至剥离，交由市场的力量调动、分配资源，开发商开始介入产业办公园区。另一方面，产城融合的概念被广泛提出，产生了综合运营能力的需求，国内五百强里的房地产开发商，至少有28家已经全面进入到了产业地产或者园区地产。

▲万科·虹桥云

上海

占地面积 9.09万平方米

建筑面积 23.90万平方米

业主 上海东苑美墅置业有限公司

建成时间  2018年

合作单位  荷兰KCAP建筑事务所

   在万科·虹桥项目和国贸集团智慧网谷创新产业园中，在超大、大、中、小几个尺度上设计与城市和自然的融合。在超大尺度方面，打开与城市的边界，在与城市交界的节点处，设置城市功能的广场，把城市绿化，城市公园渗透进园区。

▲国贸集团智慧网谷创新产业园

杭州 浙江

建筑面积 19.6万平方米

容积率 3.5

设计时间 2020年

业主 浙江国贸集团

实体企业介入  | 自带产业    促进产业集群

另外，自身就拥有产业资源的实体企业也进入产业地产，比如华为、小米、万华化学等。利用自身产业优势，和政府合作自建园区，同时还发挥强大的吸引力，围绕产业的上下游，形成产业集群。

▲华为东莞松山湖南区产业园

广东 东莞

建筑面积 83780平方米

目状态 方案深化

设计时间 2020年

业主 华为集团

合作单位  美国捷得建筑师事务所

▲万华化学上海研发中心

上海

基地面积  3.9 万平方米    

建筑面积  5.8 万平方米

业主   万华化学（上海）研发中心 申报绿色三星建筑

建成时间 2019年

合作单位  英国BDP建筑师事务所

▲美新微纳传感厂区科研办公楼

无锡 江苏

占地面积 2.31 万平方米

建筑面积 1.39 万平方米

建成时间 2014年

业主  无锡美新微纳传感厂

设计时间 2009年   已建成

Urban Integrated/

Industrial Communities

随着城市城市发展区域的不断增加，以及产业升级，人们对办公与生活要求的提高，旧模式的产业园区逐渐不能满足时代的需求。

新建的产业园区加上了新的愿景：产城融合，融合产业与城市的发展。现在提的融合是多维度的。在空间规划设计方面：包括让园区融入城市生活，让园区成为城市生态的一部分；让园区具有城市的形态和生态。

与城市共融  | 融合    互联  

与城市 “融合”，包括产业园区的多个方面，从规划结构、交通组织到功能构成，以及开发手段、产业引入，业态组合，核心就是要将园区设计的方方面面作为城市的一部分进行一体化打造、运营，营造关注工作与生活相互联系，相互影响的环境。

▲合肥华地金融中心

安徽 合肥

占地面积 2.38万平方米

建筑面积 22.8万平方米

建成时间 2019年

业主：安徽华地置业有限公司

▲上海嘉定宝龙商业办公项目

上海 嘉定

建筑面积 15.8万平方米（单栋2-4万平方米）

容积率 3.0

设计时间 2018年

业主 宝龙集团

▲济南汉峪金谷B区

山东 济南

建筑面积 41万平方米（单栋5-7万平方米）

容积率 4.9

设计时间 2020年

业主  济南高新控股

产业社区  | 开放    共享

其实，与城市一样，所有产业园区的核心就是人，而衣食住行是人们生活的重要部分。新的产业园理念的注重园区人生活的方方面面，把产业园的空间形态与城市的各个层面对照起来；同时把城市的大部分功能，城市生活日常赋予园区；将成熟社区的要素，配套服务空间、开放共享空间等植入园区空间，打造社区化的产业园。

▲上海铁狮门尚浦领世F1

上海

占地面积 2.9万平方米

建筑面积 27万平方米

业主 铁狮门房地产公司

建成时间 2020年

合作单位 丹麦HLA建筑事务所

随着产业的升级，现在的产业园更注重人的体验。在产业地产的开发中，除了满足产业的要求外，更重要的是打造一种城市化的环境，能够吸引、留住人们在此工作和生活，并且激发人的活力和能量，带给园区创造力。人和人，人和园区的相互促进才是产城融合的核心意义。

Ecological / Intelligent 

Industry Park

首先，随着中国制造业的升级转型，园区使用者的要求越来越高，尤其是软件、生物类科技园区。另一方面，从投资角度来看，低端园区的附加值比较低。不管是社会资金还是企业自有资金，都希望投资于高标准、高竞争力的园区，来获取更高的投资价值回报。生态与智慧园区是趋势。

生态园区  | 自然    绿色

绿色与自然走进产业园区，是产业的进步与城市自然环境的融合，从企业发展的角度看，更加绿色的办公环境给予使用者更多与自然接触的空间，缓解精神与压力，促进人与人的连接，也有助于工作效率与企业效率的整体提升，更加深了园区与企业的粘性。

▲ 漕河泾桂谷大楼

上海

业主：上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司

建成时间：2019年

合作单位：丹麦SHL建筑事务所

绿色生态产业园区的打造主要有三个层面，首先，控制好绿地面积与产业面积的占比，并尽可能实现原有资源的再利用。其次，尊重生态与自然，注重原始自然空间的保留、保护和利用，并以此为基础营造结合自然生态的空间。再者，运用先进技术，理念打造绿色建筑。

与丹麦SHL建筑事务所合作的漕河泾桂谷大楼，设计还通过采用一系列绿色建筑的措施来体现可持续性和健康的理念。项目于2020年1月获得LEED金奖认证。

▲浙江一亿中流产业园

浙江 杭州

用地面积  2.79万平方米

建筑面积 13.59万平方米

建成时间 2019年

业主 一亿中流集团

在浙江一亿中流产业园项目中，采用张开的手指形状的平面，和基地的自然生态资源有更多的交融、渗透。

▲万华化学磁山研发中心

烟台 山东

占地面积 24 万平方米

建筑面积 13.43 万平方米

业主:万华化学集团股份有限公司

建成时间 2019年

合作单位  英国BDP建筑师事务所

在万华化学磁山研发中心和华为东莞松山湖南区产业园项目中，更是采用围绕自然生态资源的景观导向规划设计。

智慧园区  | 智能平台    深度 链接

新一代的产业办公通过互联网、大数据等信息技术，为产业发展、企业沟通、政府支持、人才交流等提供技术支撑，形成人流、物流、资金流、信息流交织的网络。

注重相关产业链的搭建，以形成产业生态系统。产业社区除了强调生产型企业的上下游产业链，还引入相关产业完善产业生态的形成。比如，通过金融、商务服务、咨询等相关企业的加入，强化资金链、服务链、人才链、创新链等，扩大产业协同效应和聚集效应。

▲昆山三一创智云谷项目

江苏 昆山

建筑面积11.1万平方米

容积率 1.28

设计时间 2020年

业主  三一重机

▲上海青浦海克斯康智慧产业园

上海

建筑面积  12万平方米

设计时间 2020年

业主  海克斯康集团

▲上海智能医疗创新示范基地

上海

建筑面积 12.7万平方米

容积率 2.0

设计时间 2020年

业主 上海盛亿智能医疗科技发展有限公司

Urban Renewal Industry Park

当中国的城镇化从增量到存量的模式转变，加上产业升级转型的要求，园区主动腾退低端或与主导产业不符的企业，而引入新兴产业、现代服务业、先进制造业。

  为提升土地利用效率和价值，产生了以城市更新为思路，对原有产业办公园区进行改造，盘活存量物业。二次开发的理念是：通过存量空间的腾挪再利用，为产业结构调整提供空间载体，提升服务配套。

▲无锡扬名 街道片区产业改造 规划鸟瞰  

另一层面，还对存量土地进行更新，在既有规划基础上植入小型文化、体育设施、小型公共绿地，以提升园区整体生活体验。联创集团的城市更新园区实践主要是一下两个方向：

▲无锡扬名 街道片区产业改造 城市空间提升效果

▲无锡扬名 街道片区产业改造 单体改造更新

在无锡扬名街道片区产业改造项目中，UDG从大区城市设计、重点区域城市设计、重点项目单体落地，做了穿透性设计。包含了，城市设计、建筑、室内、景观、灯光和幕墙的全专业。

 Epilogue 

向着2025中国制造、中国创造目标进行中，中国的产业正快速地升级转型。新一代的代产业办公，功能上注重复合功能，集办公、工业、金融、居住、商业等于一体；运营上注重产业、土地和资金的相互促进，更多的是放眼于长期运营；形态上多体现为，以产业为载体的产业、办公综合体为主，甚至城市综合体；观念上更加推崇绿色生态、智慧园区。产业办公快速的发展和迭代，给设计带来新的机遇和挑战。

从2005年开始， UDG就开始布局产业园设计领域，跟随中国制造的高速发展，这个板块成长迅速，积累了宝贵的经验。

以上选取了20个优秀案例解读产业办公的大趋势，接下来，会聚焦融合城市生活的产业社区、绿色生态的设计原则，以及城市更新产业园区、文创园区的设计策略，陆续与大家分享。