房地产项目的开发涵义 ——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。

 

房地产项目的整体开发流程 ——一个房地产项目的整体开发经营行为

 

?房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！

 ?前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；

 ?中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行；

 ?后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。

 

房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角

 

案例：某项目整体开发流程

 

? 18个关键节点——里程碑计划（一级计划）

 

? 签订土地合同至获取施工许可证5个月时间；

 

? 拿地7个月后开盘！

 

? 项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；

 ? 国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；

 ? 建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；

 ? 总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；

 ? 方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；

 ? 方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；

 ? 桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；

 ? 主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；

 ? 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；

 ? 精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；

 ? 项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；

 ? 施工许可证（指施工许可证的签发时间）； 

? 主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；

 ? 预售证（指预售许可证的签发时间）；

 ? 开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；

 ? 主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；

 ? 竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；

 ? 入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。

  土地获批

 

行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。

 

资本市场:

 1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司;

 2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费; 

3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。

 

土地市场：

通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。

 

案例：某公司拿地原则

住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中的比例。

选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。

避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。

深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在30万 ㎡ 以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。

加速进入以下城市：

长三角：有强劲实力的县级市，如 常熟、昆山等；

环渤海和东北地区：天津、青岛、威海、烟台等；

内地省会城市：武汉、西安等。

各部门职责：

投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。

营销部：初步市场调研及定位草案。

设计部：概念规划设计方案。

工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地）

财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。

成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）

采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。

关键要素：项目可研报告。

定位决策

 

案例：某项目定位决策三大要素

 

定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！

 

定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！

 

定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！

 

产品设计

 

常见的问题：

 

进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。

 

质量问题：评价体系和评价经验的缺失。

 

方案文本中，最重要两张图——项目总平面图、标准层平面图！

 

项目报建

 

房地产项目一般报批报建流程

 

施工建设

 

 

推广销售

 

关键节点：

 

组建销售团队；（销售总监、销售经理、销售员、策划总监、策划经理、策划师）

 

项目形象定位；（主推广语、主形象画面、项目案名、项目LOGO等）

 

项目销售卖点提炼；（区位、地段、产品、环境、价格、品牌等）

 

项目营销执行方案；（开盘方案、销售手册、销售周期、价格、法律文件、培训等）

 

项目营销推广方案；（推广周期、媒体组合、费用计划、重大营销活动方案等）

 

项目展示区包装方案；（外围导示、售楼处、样板房、看楼通道、工地等）

 

合作方资源使用；（广告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒体、印刷等）

 

项目第一次广告出街；

 

公司及项目品牌推广；

 

项目展示区开放；

 

项目价格听证会；

 

项目一期开盘；

 

营销费用预算。

入伙交付

 

 

项目推进慢在各环节的主要原因：

房地产开发成本构成：