浅谈北京市高标准商品住宅建设方案

2021年北京市贯彻落实党中央、国务院“ 房住不炒 ”的定位及“ 稳房价、稳地价、稳预期 ”决策部署，根据自然资源部提出的商品住宅用地“ 两集中 ”的新规，3月31日北京市规划和自然资源委员会集中出让商品住宅地块共计30宗，土地面积约169公顷，建筑规模约345万平方米，土地总成交价约1110亿元，通过配、竞建方式实现公共租赁住房及国际人才社区住房建设面积36.2万平方米，整体溢价率6.4%。此外，首批地块中共有8宗地进入高标准商品住宅建设方案评选程序，通过方案评选最终确定竞得人。北京市规划和自然资源委员会召开2021年度首批商品住宅用地供应及高标准商品住宅建设方案行业专家座谈会，与会单位和专家均给予了高度肯定，普遍认为从 决策部署、综合施策到竞买组织、成交结果等方面都对全国其他城市土地市场调控起到了很好的示范引领作用。

在此次高标准建设方案投报过程中，北京市住宅建筑设计研究院有限公司发挥十余年在 装配式建筑、超低能耗建筑、绿色建筑 等领域科技研发实力，配合多家房企积极参与高标准商品房住宅建设方案设计工作，最终助力融创、城建、阳光城、北京住总、绿城成功获得土地5宗，下面结合高标准商品住宅建设方案投报工作简几点思考。

一、高标准商品房建设方案政策

近年来，北京市对于新建住宅建筑质量和品质的要求逐年严格。北京作为首都，充分发挥首善之区的带头作用，在推进城市建设过程中，大力推广 装配式建筑、绿色建筑、超低能耗建筑 等新技术应用，从大规模粗放型建设转向提倡高质量发展的政策力度逐渐增强。随着北京各项建筑技术和整体产业链的逐渐成熟，住房建设正在迈入更高标准、更高要求的阶段。

2021年首次商品住宅用地集中出让更是将对绿色建筑二星、装配率达到60%等技术要求列入到土地出让条件中，从土地挂牌环节就提出对新建建筑绿建星级、装配率提出要求。从中可以看出政府对于建设高标准、高品质住宅的决心，有力地推进行业发展和商品房开发建设模式的转变，新的政策导向使得整个房地产行业重新思考，部分房地产企业与设计院形成合作伙伴，按照政策要求积极探索高标准住宅产品定位，技术创新，寻求更好的建设模式，致力于打造友好开放、和谐共享的人居环境。

表1　高标准商品住宅建设方案评审内容和评分标准

二、高标准建设方案评分标准的具体介绍

土地挂牌文件中《高标准商品住宅建设方案评审内容和评分标准》（以下简称“评审标准”）总分100分，评审内容分为建筑品质和规划建筑设计两个部分，各自满分为100分，占50%分值权重（如表1所示）。

第一部分的建筑品质中，在绿色建筑方面，全面实施三星级绿色建筑可得分。针对目前大多数项目绿色建筑二星级的现状而言，整体提高了一个星级，对绿色建筑安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居等方面的要求提高了，需要结合规划方案和具体的建筑设计综合考虑得分项，实现最优得分且得分项内容切实可行。

在装配式建筑方面，装配率≥91%得13分，装配率≥76%且≤90%得8分。对比以往北京地区大多数只需做够50%装配率的项目来说，如想该项得分装配率要提高20%多，高装配率的实施需要主体结构预制构件应用比例和装配式装修应用比例双重性提升，这就强调了装配式建筑不仅仅是主体结构的装配式，更是大力发展装配式装修，同时提倡其他宜居技术、BIM信息化技术的应用，超低能耗建筑和健康建筑技术应用，实现全方面节能减排、提质增效。

从以上第一部分建筑品质的6个评审项目可以看出，评审内容强调高标准商品住宅技术的多样性和全面性，采用单一技术已经无法满足高标准住房建设的要求。政府倡导新的商品住宅不应仅仅体现建筑技术的提升运用，更是全方位提升住房质量和性能，积极思考各项技术融合，实现技术创新和管理模式创新相结合的路径。

第二部分中规划建筑设计对城市设计及总图规划、建筑单体、交通流线设计、景观与公共环境提出细致的评审要求（如表2所示），从设计方面更加重视城市设计，更加关注百姓住房的舒适性、小区居住的便利性和宜居性等品质，体现人文关怀。

两个100分评审内容树立了首都建设的风向标，切实落实了绿色、低碳发展理念。政策引导房企不断提升自身产品建设，创新管理水平，从而推动整个行业进入高质量发展阶段。同时，高标准住房建设也给设计院提出了全新的挑战，如何把绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑等技术的高标准建造要求在全新的建筑师负责制管理模式上落地实现，又如何将建筑师负责制与工程总承包模式妥善衔接，设计单位更加需要在政府指引下，在开发企业的支持下，勇于创新，提高设计水平，充分发挥技术引领作用，切实建设好高标准住宅。

表 2　第二部分规划建筑设计评审内容

三、建筑师负责制，引导设计行业与房企创新合作模式

高标准住房建设中提倡建筑师负责制的管理模式，充分发挥建筑师设计引领的作用，为建设高标准住宅提供最有利的保障措施。 建筑师负责制旨在打破工程建设各环节间的“条块分割”、不断消除行业竞争壁垒、充分调动和发挥建筑师在建设项目中的技术主导作用， 传统的建筑设计向咨询服务延伸，通过全过程工程咨询，给项目建设带来实际收益，创造社会价值。

传统的建筑市场规律已经在潜移默化间发生了转变，在企业利益之上要体现社会价值。“高标准”不仅仅是居住意义上的“高品质”，更是要引导房地产行业向 绿色、健康、节能、环保 等方向发展，为社会作出贡献。设计单位与房地产企业一起发挥各自优势，以人为本，注重品质提升，真正实现 高标准、高品质 ，让百姓住有所居、有获得感和幸福感。

四、结论

此次高标准投报赢得了社会的高度认可，相信在主管部门的指导下，注重提升新增住房建设品质的竞争方式一定会精准落地，真正实现高品质的目标。