关于【自建房】的问与答

转自公众号：荣言PLUS

如题所见。

问：什么是自建房？

 

答：顾名思义，自建房即农村户口或城镇户口居民在自己的宅基地上修建的房屋。由于上个世纪90年代以前，中国的房地产制度和供求关系尚未建立，居民的住所大多是由单位筹建的集体宿舍或是自己修建的房屋。

90年代以后，随着中国房地产业的迅猛发展，以及居民对于住房和投资的各种需求的增加，加上大量的农村人口流向大中城市，农村自建房这种修建房屋的形式逐渐淡出了城市居民的视野。

但由于农村居民“一宅一户”的传统思维根深蒂固，以及修建自建房相对低廉的建造成本，大多数农村居民还是倾向于在自家的宅基地，把祖屋拆除重建或在附近的空地新建自己家的自建房；

另外，90年代至21世纪之初，中国的土地出让制度和市场尚未成熟，许多中小城市的县、镇、乡政府将农村居民的集体所有地以成立房地产公司的名义，以切“豆腐块”的形式出让给城镇居民，一方面可以解决城镇居民想自建房没有地的难题，另一方面，可以增加地方政府的财政收入，可谓是“两全其美”。

 

然而，这种以县、镇、乡政府出让土地衍生出了许多土地和建设以及规划问题。

其一，缺乏上层规划和领导，地方政府缺乏建设和规划经验，大量违建自建房占用永久保护农田和公共用地，大量的土地在私人和集体之间流转滋生了围绕土地相关的利益矛盾和纠纷，大量农村和城镇居民缺乏设计和建造房屋的理论知识，仅凭个人或者“包工头”（农村居民对施工老板的传统称谓）的所谓“经验”建造了大量可能存在设计缺陷或安全隐患的房屋建筑。

另外，随着，我国房地产业的迅猛发展，在巨大的利益的驱使下，有一大群所谓的私人开发商，在许多一线城市的城中村或二三线城市的城乡结合部的区域，在未获得合法的土地出让和规划报批手续的情况下，建设了大量所谓的“小产权房”进行低于当地商品房的价格进行销售。然而，虽然这种小产权的价格远低于正规的商品房，但其合法性和结构和消防性均可能存在安全隐患。

林林总总，不一一赘述，随着我国的土地出让和城市规划的法律法规的完善，越来越多的自建房的规划和审批手续变得越来越多严格，加之商品房如雨后春笋，遍地开花，越来越少人选择自建房作为解决居住问题的渠道；而大量已建的或者正在建的违建建筑也将面临被拆除和改造的命运，大量城镇居民也遇到了持有已出让的“地皮单”缺无法继续自建房的“历史遗留问题”。

自建房由于其衍生出来的一系列社会问题，似乎，如今被冠以“原罪”，然而，这真的是自建房的错吗？

 

问：自建房是违法建筑吗？

 

答：不一定是。如果个人或集体持有国土证（现称不动产证），持有通过国家有关机构审图的合格设计图纸，并且通过合法规划审批和相关部门的审批，经过正规的施工建设并且通过有关部门验收的自建房是允许的。

 

问：自建房一定有安全问题吗？

 

答：不一定。设计质量和施工质量是影响自建房的两大重要因素。自建房如果按照相关的规范合理设计和施工，在没有特殊的情况下，一般不会存在安全问题。相反，如果能全过程认真把控设计和施工质量，自建房的质量可能比一般的商品房的质量还要好。

 

问：最近，为什么出现了这么多工程事故和自建房有关？

 

答：自建房自上世纪90年代至今，其一，自建房的存量巨大，有些城市的自建房和商品房的比例更是达到了惊人的1:1，大量的自建房对于相关部门的监管和治理是一项艰巨的任务；

其二，初代的自建房的房龄至今可能已经超过40年，施工质量、材料质量以及环境因素均对房屋建筑的使用年限有很大的影响，房屋的主要结构承重构件一旦老化或者损伤均对房屋结构的整体和局部承重力会有很大的影响。如果没有及时发现自建房的安全隐患，在超载或者某些极端工况下，自建房屋则容易发生安全事故；如果，需要对如此巨量的“高龄”自建房自行定期监测和加固鉴定，需要大量的人力财力和时间成本，很多地方的行政部门可能无法承受；

其三，随着近年来，我国经济的发展以及居民对居住和商业的需求的不断变化，大量的自建房的功能已远远不能满足普通民众的需求。由此，大量的、层出不穷的自建房屋的改造需求不断涌现。

可是，许多自建房业主一方面可能不具备房屋结构改造的专业知识和结构安全意识，随便找一家室内设计公司或“包工头”便对房屋的结构“一顿操作猛如虎”，另一方面，许多自建房业主考虑到为了节约改造成本，想当然，认为自己的房子当年建造质量很好，随便加个3-4层是没问题，不用请专业的公司再设计或者加固鉴定，可以省去一大笔费用和许多麻烦；

其四，许多自建房的产权混乱，随着时间推移和层层转让，许多房屋的权属人已经难觅踪影或者物是人非，更别说当初的设计图纸或者施工单位，房屋的权属人都不明确，那么对房屋结构进行定期监测和加固鉴定那就更加难了；

其五，许多自建房建设之初可能仅凭施工队的经验，完全没有设计，当年的设计缺陷就像是一颗早已埋下的“定时炸弹”，可能建造之初，使用起来，看不出有任何问题，然而，随着时间的推移，结构构件的老化，如遇极端工况或盲目地私搭乱改，这颗早年埋下的“炸弹”，很可能在某个瞬间就“爆炸”了。

 

问：自建房可以完全禁止吗？

 

答：可以，但没有必要。由古自今，从内到外，从来没有哪个国家有过明文规定，不许人们建设自己房屋。房屋是大多数人们一生中最重要的物质财产，房屋提供了人们一生中最重要的一项功能——居住，房屋也是很多人和企业重要的生产资料。

虽然，自建房自诞生到发展，这几十年间，由此衍生出了一系列问题，也让人们和上层看到了其很多弊端，但自建房作为居住建筑、商业建筑与商品房有区别，也有共同点，它们都是我国城市建设中的重要一部分。

自建房在我国房屋建筑历史上曾经解决了很大一部分人的居住问题，让人们能住有所属，安居乐业，在城市规划和建设中，避免了千城一面，在满足人们居住需求，充分发挥人们的聪明才智，同时又能因地制宜，就地取材，体现每个地方地域特色和建筑文化特征。

大城市人口居高不下，高人口密度和高建筑密度导致的城市问题，大城市的商品房价格高企不下，高房价导致中层阶级生活成本过高等问题，也许自建房建设机制的完善和发展，能在以上问题上得到一些解决和缓解，自建房可能也是未来人们除了商品房的另一种更合适的选择。

 

问:自建房的期望与未来？

 

答：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。凡是具有两面性，我们不应因为自建房的各种弊端就赋予它“原罪”，况且自建房本身并无“好”与“坏”之分，问题更多的是建设和使用它的人。在未来，我希望我们的有关部门真的要抓紧落实筛查存在安全隐患的自建房，对于存在安全问题的自建房应该及时进行加固鉴定检测，对于问题房屋应及时进行维修加固；有关部门应严格监督和管控私搭乱建、乱改造房屋，改造房屋的业主应及时向有关部门提交改造方案以便审批，对于不合理、不成立的改造方案应严令禁止。对于个人，我们应该多多学习房屋建筑以及结构概念等基本知识，增强个人的结构安全意识，房屋改造时，应请专业的房屋加固鉴定公司出具专业的房屋加固鉴定报告，在此基础上，再请专业的建筑设计院或房屋改造加固公司进行设计，让专业的改造加固公司进行施工。结构安全无小事，结构安全重于泰山！

版权声明： 内容系转载，文章版权归原作者所有。

 

 

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