哈德逊城市广场

“新未来城市”哈德逊城市广场是纽约又一个超大聚集空间，该项目位于纽约市曼哈顿的心脏地带，毗邻时代广场、宾州火车站及空中花园，是曼哈顿唯一、仅剩的一块可开发用地。项目占地面积达10.5公顷，总投资250亿美元（约合人民币1,596.5亿元），诸多国际品牌及跨国集团，包括媒体巨头时代华纳、美国精品品牌蔻驰、法国欧莱雅及德国软件公司 SAP都将总部搬迁至哈德逊城市广场。同时在项目内还将新建高端住宅公寓、五星级酒店和室内购物商场，以及公园、学校、文艺中心、空中步道等功能性配套设施。项目及周边配套设施、地铁线路改造等已被纽约市政府纳入重点市政工程项目，并且被国土安全局提升到“国家利益”优先等级。

哈德逊城市广场再开发项目是纽约最具代表性的城市更新项目之一，其从衰落到复兴的成功，归功于发展定位、规划设计、政策引导的多元推动。如此一个集商业、住宅、人文、休闲于一体的综合性开发项目将会永久改变纽约的天际线，其中最受瞩目的就是一个新型公共景观项目Vessel，这个纽约新地标更是被称作纽约的埃菲尔铁塔。Edge是西半球最高的户外观景台，通过电梯只需60s就能到达这个拥有透明玻璃材质地面的新晋纽约最高观景台，除了刺激外，10,000ft. ² （929㎡）的酒吧、餐厅和公共空间，会让你更加享受俯瞰纽约的过程。位于高线公园与哈德逊城市广场交汇处的The Shed是哈德逊城市广场的文化中心。The Shed两个大型的画廊空间、多功能剧院、排练空间、艺术家实验室和天空活动空间，将嘻哈、古典音乐、绘画、数字媒体、戏剧、文学、雕塑、舞蹈等多领域的艺术家们以及爱好者们聚集到了一起。更加让人感到惊喜的是，The Shed是可移动的，可以适应容纳不同文化活动的参观者，也将成为纽约时装周等一系列大型活动的举办地。

哈德逊城市广场所在地历史上曾是制造商的“家”，主要由汽车修理厂、停车场、空地以及铁路站场组成。哈德逊城市广场由美国最大的房地产开发企业之一——瑞联集团，携手加拿大牛津地产集团负责开发。瑞联集团在美国及全世界各大一线城市皆有分支机构及房地产开发项目，仅在纽约就有约53栋由瑞联开发及经营的大楼，包括著名的时代华纳中心大楼。集团旗下管理着超过200亿美元（约合人民币1,277.2亿元）的物业资产，在全美19个州拥有超过5万个高端住宅公寓。瑞联集团将全力打造被称为美国有史以来耗资最大的房地产开发项目——哈德逊城市广场，实现其从铁路车场到未来之城的转身。2005年1月，纽约市议会正式通过哈德逊城市广场再开发方案。在接下来的几年中，由于申奥失败、经济环境萧条等因素影响，方案几经调整，最终于2009年通过了西部铁路站场的再开发方案，原有的体育场馆被调整为多功能混合使用功能，2012年，第一座建筑哈德逊10号（10 Hudson Yards）动工，标志着哈德逊城市广场改造工程的开始。扩建中的地铁7号线也已于2015年正式投入使用。整个项目计划于2024年完工并投入使用，目前仍处于持续建设中。

哈德逊城市广场位于寸土寸金的纽约曼哈顿，更新、改造过程面临诸多挑战，这场以政府为主导、既庞大又复杂的城市更新项目，面临诸多难题：（1）铁路客流逐年攀升，交通运力亟待提升，片区基础设施老旧、公共空间的品质滞后，最重要的是，尽管广场东侧为宾州车站等重要交通枢纽，大部分地区的乘客步行距离过长（步行时间超过10min），公交可达性亟待提升；（2）制造业逐渐衰败，原有的低密度制造业用地向中高密度、多功能混合用地转型的需求激增，同时，作为曼哈顿中城旁唯一一块具有极大改造潜力的区域，政府对其的愿景是创造大量的公共开放空间与绿地，并实现其与周边地区的有效衔接，促进整个区域经济发展与良性循环；（3）面对经济萧条与财政危机，政府需要寻找新的融资手段，以支撑这项庞大而复杂的城市更新项目；（4）哈德逊城市广场的再开发是一个持续的、多方博弈的过程，在规划决策与实践过程中，如何协调各利益主体的矛盾，实现区域乃至城市的可持续发展，是亟待解决的问题。

哈德逊城市广场的再开发，借助交通基础设施亟待升级的契机，大力提升运能的同时，充分发挥了其门户口岸的作用，带动整个大都市区紧凑发展。作为区域经济的中心，目前纽约大都市区人口约2,300万，预计到2050 年将增至2,600万。随着人口增长与经济的蓬勃发展，住房、就业、通勤需求也与日俱增，平均每天约有100万人进城工作，而30多万城市居民往返于大都市区。人口和城市的发展可以凝聚资本，前提是城市交通基础设施可以持续不断地供给人口流动。作为跨区域交通的重要节点和门户口岸，哈德逊城市广场再开发项目通过对区域交通设施的大力投资与再开发，实现了以公共交通为导向的紧凑与可持续地发展，为整个城市群服务，为区域内所有人口服务，成为区域大规模人口工作、生活的载体，实现了区域的联动发展。

另外，哈德逊城市广场再开发过程中注重沿交通“节点＋公共走廊”的高密度开发，而非传统的平均主义。对于城市中心区来说，地价昂贵、空间紧缺、客流量与日俱增，完善升级区域交通基础设施，提倡以公共交通为导向的高密度开发，是应对人口和土地问题、激发旧城活力、服务人群的有效策略。有的放矢地高密度开发，在集聚工作、生活的同时提升配套服务，以此吸引更多人口集聚，实现区域的良性互馈机制。

城市的复兴与再开发是重塑城市空间环境的绝佳契机。哈德逊城市广场的弹性再区划以完善和扩充城市公共空间和绿地、增建经济适用房为基本条件，通过多重奖励机制，引导私人资本积极参与再开发。再开发以交通节点为核心，规划混合使用功能并与周边区域整体协调，形成了开放空间网络和张弛有度的城市空间结构。而对于住宅功能则尽量“原地安置”，避免因“推土机”式的再开发，激发开发部门与原住民的矛盾，增加社会、经济负担。另一方面，再开发项目大胆利用原有铁路站场上盖空间，将其规划为混合使用功能并巧妙地将现有铁路设施地下化，以租赁铁路站场上空权的形式进行立体化开发，实现了交通基础设施竖向维度的紧凑利用。

哈德逊城市广场实现从衰败的制造业片区向充满活力的多功能混合片区的更新转型，归功于初期对该区域前瞻性的再区划与调整，得益于区划法的保障与层次化、精细化的控制指标体系。以纽约为范本，美国区划法已形成一套较为成熟与完善的管理体系，具有公开化、定时修正的特征，是城市用地与空间管控的法令，是哈德逊城市广场在经济波动、申奥失败、市场调整等多重因素影响下及时转型的重要保障。纽约区划将开发强度等指标与土地使用细分相结合，每一种用地对应一定的容积率区间，以及与之匹配的建筑密度、限高等标准，因此其综合性较强，精细化程度较高。此外，在哈德逊城市广场再开发项目之前，通过ULURP（统一土地使用审议制度）程序强调公众参与，包括数次公共听证会，有效地引入公众监督，这与区划法“以人为本，完善社区需求，维护公共利益”的目标是分不开的，这也是城市更新过程中，公平与效率均衡化的核心。哈德逊城市广场的更新采用地区改善奖励、铁路站场上空开发权转让等“弹性”技术手段，有效地引导私人资本参与城市公共空间的重塑，基础设施的升级也提升了开发主体的积极性，使得更新更具公共价值。哈德逊城市广场更新中的容积率转移与开发权转让，可使利益各方更敏锐且灵活地使用土地，有利于塑造丰富多变的城市空间形态。同时，容积率上、下限对应各细分类别地块，配合不同激励机制，可形成一整套具有激励性、灵活度的开发控制指标。

可以说，哈德逊城市广场的更新是公私合作时代下，以公共交通为导向的再开发运用税收增量融资实现自给自足、良性循环的更新范例。纽约市政府与纽约大都会运输署通过融资、铁路站场上空权租赁与转移等方式在不影响铁路正常运营的前提下实现区域立体、紧凑发展，减少开发商财政上的负担，引导其更积极地参与城市基础设施与公共空间的开发与改善，实现基于社会公平与公共价值的可持续开发。此外，哈德逊城市广场的更新始终没有脱离强有力的政策框架把控，这种把控对于整个区域的发展来说是可持续的。从早期纽约市的西部中城发展纲领，到发布哈德逊城市广场环境影响评估报告，确立以公共交通为导向的发展战略，再到纽约市议会修正与通过再开发方案，项目多方协作是建立在完整、清晰、一致的总体框架基础上的，可为后续的运营与实施提供持续动力。

注：部分内容来自http://kns.cnki.net/kcms/detail/11.5583.TU.20200424.1040.002.html。

项目概况：

业主：哈德逊城市广场；牛津地产集团；

瑞联集团

开发商：牛津地产集团；瑞联集团

建筑设计：KPF建筑事务所

景观设计：Nelson Byrd Woltz Landscape Architects

结构工程设计：Thornton Tomasetti；

CAST CONNEX

机电工程设计：Jaros, Baum&Bolles

总承包商：铁狮门建筑公司