重庆市城镇房屋更新改造规划管理办法

重庆市城镇房屋更新改造规划管理办法

第一条 为规范城镇房屋更新改造的规划管理，保障城镇居民居住安全，依据《中华人民共和国城乡规划法》《重庆市城乡规划条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政辖区内国有土地上具有合法产权的城镇房屋，经有资质的鉴定机构鉴定为危房，进行更新改造规划管理的，适用本办法。

第三条 本市行政辖区内国有土地上划入禁建区、列入土地储备或者近期建设范围内的城镇房屋，其所有权人申请进行更新改造的，按照不超过不动产权证明文件证载建筑面积、不改变原建筑使用功能、不突破原建筑基底和原建筑高度的"四原"原则进行管理，符合要求的，直接办理建设工程规划许可证。

其他区域的城镇房屋，其所有权人申请更新改造的，按照计入容积率的建筑面积不超过不动产权证明文件证载计容建筑面积、不改变原建筑使用功能、不突破原土地使用权属范围的"三原"原则进行管理，符合要求的，直接办理建设工程规划许可证；改造后建筑与相邻建筑的间距、与用地权属边界的退让不符合本市的规划管理技术规定，并在原有基础上加剧影响相邻关系的，应当取得该侧相邻权人书面同意。

第四条 位于自然保护地核心保护区范围内的危房，原则上不在原址进行更新改造，由所在地区县（自治县）人民政府统筹，引导房屋所有权人实施生态搬迁。

第五条 位于历史文化名镇、名村、街区、传统风貌区范围内的危房，以及不可移动文物和历史建筑，其更新改造有特殊规定的，从其规定。

第六条 对城镇房屋更新改造的，房屋所有权人应当申请办理建设工程规划许可证，向房屋所在地的区县（自治县）规划和自然资源主管部门窗口提交下列材料：

1.书面申请（原件1份）；

2.身份证明材料（自然人需核实身份证，法人或其他组织需核实营业执照或组织机构代码/税务登记证；委托申请的，需核实受托人身份证，受托人需提交授权委托书原件、委托人的身份证明复印件1份）；

3.具有相应资质的房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定报告（核原件）；

4.不动产权证明文件，包括不动产权证、房屋所有权证、国有土地使用权证、房地产权证等证明材料（核原件）；

5.由具有相应资质等级的设计单位在1:500实测现状地形图上制作的建筑设计方案（按"四原"原则实施的2层及以下住宅更新改造除外，原件2份）及电子文档（1份）；

6.申请人承诺书（按"四原"原则实施的2层及以下住宅更新改造，原件1份）。

7.利害关系人的书面同意意见。（限改建共墙或涉及本办法第三条所指加剧影响相邻关系的情形，原件1份）。

8.法律法规规章规定的其他需要提交的材料。

第七条 规划自然资源主管部门应当自收到申请材料之日起10个工作日内做出是否同意的决定。

经审查同意的，向申请人核发建设工程规划许可证及附件、附图。不同意的，应当书面说明理由，并告知申请人依法享有申请行政复议或提起行政诉讼的权利。

规划自然资源主管部门认为需要相关部门协助办理的，应当在作出是否同意的决定前，会同相关部门审查。位于禁建区范围内的危房，实施更新改造前应当征求区县（自治县）人民政府或区县（自治县）主管部门关于生态搬迁的意见。

对存在重大安全隐患可能造成或者已经造成严重危害的危房，必须立即改造的，可以先行改造，并在工程施工开始后15日内申请补办规划许可手续。

第八条 属于下列特殊情形的，可以按照以下规定办理：

（一）对于不动产权证明文件不全的危房的更新改造，应当先行完善不动产权证明文件。

（二）房屋实际层数、面积不符合不动产权证明文件上的建筑层数、面积的，以不动产权证明文件上的建筑层数、面积为准。

第九条 对纳入城市更新范围内的危房进行更新改造的，其使用功能变更应当符合城市更新规划。

对于非居住类危房，在符合规划原则、权属不变、尊重权益、满足安全要求等条件下，在取得保障性租赁住房相关批准文件后，允许在更新改造的同时，将房屋使用功能变更为保障性租赁住房。

对于已建工业用地内的危房更新改造，在不改变使用权人的情况下，符合相关转型升级条件的，按程序经所在区县（自治县）人民政府批准后，可以转型发展文化创意、健康养老、科技创新等产业。

规划自然资源主管部门依据上述规定对使用功能变更进行认定，认定前应当将使用功能变更内容进行公示，听取利害关系人的意见，并告知利害关系人依法享有申请听证的权利。变更的内容与详细规划相符合的，公示时间不少于7日；变更内容与详细规划不符的，公示时间不少于30日。

经公示听证无异议的，规划自然资源主管部门核发建设工程规划许可证及附件、附图，出具规划意见对房屋使用功能变更进行认定；公示听证有异议的，按照我市相关规定程序执行。

房屋使用功能变更的，在五年内不变更土地用途和房屋登记属性。

第十条 2层及以下的，按照本办法"四原"原则进行更新改造的项目，可以实行告知承诺制，申请人可以持承诺书、不动产权证明文件及附图在规划自然资源报建窗口领取更新改造的建设工程规划许可证。

第十一条 城镇房屋更新改造中，需要突破危房原建筑外轮廓线增设电梯的，可以按照我市增设电梯的相关规定，与更新改造主体建筑合并办理建设工程规划许可证。

第十二条 申请人应严格按照规划自然资源主管部门核发的建设工程规划许可证及附件、附图确定的内容进行更新改造。城镇房屋更新改造完成后，房屋所有权人应当向规划自然资源主管部门申请办理建设工程竣工规划核实确认，提交下列材料如下：

1.书面申请（原件1份）；

2.具有相应资质的测绘单位出具的工程竣工测量报告（原件2份，附电子文档）。

第十三条 规划自然资源主管部门应当自收到申请材料在7个工作日内完成竣工规划核实工作。

经核实符合建设工程规划许可内容的，核发建设工程竣工规划核实确认书；不符合建设工程规划许可内容的，属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，经改正后，规划自然资源主管部门核发建设工程竣工规划核实确认书。

第十四条 按照本办法第三条第二款进行更新改造的项目，在竣工规划核实后，可按照相关要求申请办理不动产权登记。

第十五条 规划自然资源主管部门应当加强城镇房屋更新改造的批后监督管理，及时发现、制止违法建设行为。对擅自改变建设工程规划许可证及附件、附图确定的内容进行更新改造的，拒不改正或无法采取改正措施消除对规划实施影响的，移送有关部门依法查处。

对未经批准擅自进行更新改造（对存在重大安全隐患可能造成或者已经造成严重危害的危房除外），但符合或经改正后符合有关改造要求的，移送有关部门依法查处后，办理竣工规划核实确认书；对不符合有关改造要求，且无法采取改正措施消除对规划实施影响或者拒不改正的，移送有关部门依法查处。

第十六条 乡村公共设施、公益设施、乡镇企业和农村集中居民点房屋的更新改造，参照本办法执行。

第十七条 本办法自2021年10月1日起施行。《重庆市规划局关于印发重庆市城镇房屋解危改造规划管理办法的通知》（渝规发〔2011〕21号）同时废止。

关于《重庆市城镇房屋更新改造规划管理办法》的政策解读

一、制定背景和依据

《重庆市城镇房屋解危改造规划管理办法》为局规范性文件，自2011年颁布实施以来，对规范我市城镇危险房屋的解危改造，保障城镇居民居住安全发挥了重要作用，但在实施过程也存在一些问题，亟需完善；同时，随着2017年3月施行的《重庆市城乡规划条例》（以下简称《条例》），以及2020年《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）的颁布实施，对城镇房屋更新改造赋予了新的内涵，提出了新的要求，原有《重庆市城镇房屋解危改造规划管理办法》已不符合上位法的有关规定。

为进一步细化落实上位法规，解决城镇危险房屋的更新改造需求，我处于2020年7月启动了《重庆市城镇房屋更新改造规划管理办法》（以下简称《办法》）的修订工作，具体包括了以下方面：一是实地走访中心城区更新改造项目现场，充分了解原《重庆市城镇房屋解危改造规划管理办法》自2011年颁布实施以来的基本情况以及规划管理中面临的主要问题；二是借鉴了北京、上海、广州、深圳等城市的立法经验，提出了我市城镇房屋的更新改造的具体思路和立法建议；三是多次会同一线管理人员对问题进行剖析，广泛听取建议意见，夯实文件可操作性；四是分别组织市级部门、各区县人民政府、法律专家进行多次论证，并书面征求各市级部门、各区县人民政府意见，进一步对《办法》内容进行了优化完善。

二、主要内容

新修订的《办法》本着问题导向、明确职责、规范管理、优化流程、提高效率、强化责任的原则，着力提高规划管理的针对性和可操作性。

新修订的《办法》共十七条，主要体现在以下7个方面：

一是增加了更新改造的适用情形。依据《条例》将原条文中仅能对危险房屋实施"不超过不动产权证明文件证载建筑面积、不改变原建筑使用功能、不突破原建筑基底和原建筑高度"的"四原"更新改造，延展至对未划入禁建区、列入土地储备或者近期建设范围内的城镇房屋，可以实施"三原"更新改造，即"计入容积率的建筑面积不超过不动产权证明文件证载计容建筑面积、不改变原建筑使用功能、不突破原土地使用权属范围",给予更新改造项目优化建筑布局、提升空间品质的政策支撑。（第三条）

二是将更新改造与生态保护、历史文化保护有效衔接。通常，更新改造的"三原"原则以及"四原"原则，均是以原址改造作为前提，但位于自然保护地核心保护区范围内的危险房屋，若仍进行原址改造，则不利于生态保护，因此，《办法》作出了"房屋所在地区县（自治县）人民政府统筹，引导房屋所有权人实施生态搬迁"的规定（第四条）。此外，还规定"位于历史文化名镇、名村、街区、传统风貌区范围内的危险房屋，以及不可移动文物和历史建筑，其更新改造有特殊规定的，从其规定"（第五条）。

三是将更新改造工作与城市更新进行了有效衔接。对纳入了城市更新范围内的危险房屋进行更新改造的同时，允许其使用功能发生变更，但应当符合城市更新规划；贯彻落实国家部委相关文件，对于存量工业危险厂房转型升级，危险的闲置非住宅转用保障性租赁性住宅给予了相应的落地措施。同时，规定"城镇房屋更新改造中，需要突破危房原建筑外轮廓线增设电梯的，可以按照我市增设电梯的相关规定，与更新改造主体建筑合并办理建设工程规划许可证",避免建设业主多次申请办理同一栋房屋的规划许可。（第九条、第十一条）

四是精简程序。在规划许可阶段，取消了更新改造项目的受理和放验线环节，对材料齐全的，在10个工作日内直接做出是否同意许可的决定；在规划核实阶段，将工作时限由原来的20个工作日缩减为7个工作日。（第七条、第十三条）。

五是推行告知承诺制。根据我市建设领域行政审批？"放管服"改革精神，规定"2层及以下的，按照本《办法》？"四原"原则进行更新改造的项目，可以实行告知承诺制，申请人可以持承诺书、不动产权证明文件及附图在规划自然资源报建窗口领取更新改造建设工程规划许可证"（第十条）。

六是规定了紧急情况下的更新改造程序。危险房屋危及居民的生命和重大财产安全，本着以人民为中心的思想，《办法》规定"对存在重大安全隐患可能造成或者已经造成严重危害的危险房屋，必须立即改造的，可以先行改造，并在工程完工后15日内补办规划许可手续"（第七条），体现了《办法》的原则性与灵活性的统一。

七是明确了不动产权证明文件不全和产权证明文件内容与现状不符的情形的处理办法。通过调研，我市更新改造项目中，存在一定数量不动产权证明文件不全和产权证明文件内容与现状不符的情形，因缺乏政策指引，在实际工作中，存在管理盲区。《办法》针对更新改造的适用对象是具有合法产权的房屋，因此，规定需要先行完善不动产权证明文件后，再办理更新改造（第八条）。

三、其他需要说明的事项

本《办法》所指危房，是指经有资质的鉴定机构依据《危险房屋鉴定标准》，将房屋危险性鉴定为C、D级的房屋。