房企暴雷“吹哨人”

瞒住负面信息，转危为机，是陷入流动性危机的房企最想做的事之一，良好的市场声誉是融资和销售顺畅的保障。可当债台高筑，购房者、上下游合作商、企业员工、银行、债权人众多利益相关方相互拉扯，房企暴雷的秘密终究藏不住。

 

房企暴雷是一个过程，消息被传递出来大多经历过下面六个过程。

 

“财务魔法”失灵，商票违约

供应链曝光，施工方停工

 

监管严格之后，商票成了房企的“财务魔法”，这是行业内公开的秘密。而最近这张遮羞布不太管用了，接二连三的房企暴雷，大都是从商票逾期开始的。

 

有的房企，无故商票延期，不给说法，避而不谈，有的房企公告回应，努力控制舆情，能捂一会是一会，最后闹到总部维权，大家才发现这家房企也要暴雷了。还有的房企，最开始曝出商票逾期，为了维持声誉就马上还了一笔，可是债务太多，还不过来的时候，只能破罐子破摔了。有的房企对一家供应商欠款就达上亿元，出于自保供应商甚至上下游企业联合起来，制定了开发商合作预警名单，名单上涉及几十多家公司。

 

现在很多供应商都不愿意再接收商票，甚至明确说明停止接收哪些房企的商票。

 

商票通常是建筑原材料供应商和工程队持有，靠的是房企的自身信用做背书。但供应商选择商票也是无奈之举，因为处于弱势方，没有选择余地，另外，如果接不到大房企的单子，其他客户也会怀疑你的业务能力。

 

其实以前行情好的时候，也有商票逾期的情况，因为不少房企也注重合作方关系维护，认真沟通商票逾期都可以理解。但敏感时期，一个个看似健康运转的房企暴雷，商票逾期已经是现金流紧张的明显信号。

 

一方面，供应商面对房企本来就相对弱势，有的商票付款年限甚至可以拉长到近1年。供应商不像媒体或者金融机构有直接的发声渠道，信息能传开说明债务已经比较严重。

 

另一方面，好的供应商都是常年合作的，关系一直比较融洽，不到万不得已也不想对簿公堂，但总有蛛丝马迹能暴露房企的债务状况。前段时间某房企传出商票逾期，曝光之后该房企马上还款，表明公司状况良好，但是网友发现他的长期合作伙伴在财务信息公开中有一笔数量不小的计提坏账，追问内部人员，才知道坏账就来源于某房企的商票逾期，只不过碍于关系并没有曝出来。

 

到处找人借钱，却得罪金主

 

落难之时如果有金主愿意持续输血，那么一切将不是问题。但面对难得的幸运机会，有的房企却因为长久以来的内部管理沉疴作没了。

 

某房企的债务问题得到了金主的支持，双方就一个项目正在进行合作，却因为内部沟通的问题，该房企晚了很多天还款给金主。

 

而金主此时也是因为债务问题刚刚吃了另外一个房企的亏，损失不少，吃一堑长一智，碰到这种情况，当机立断停掉对该房企的一切融资和贷款，冻结股权，拉入黑名单，其他金融机构看到这种结果，也都紧跟其后，该房企彻底暴雷。

 

对于白衣骑士，债务房企本应该尽心维护关系，什么沟通问题，能让房企损失救命稻草？据说由于公司内部实行的高度放权策略，有些事情老板并不事事过问，导致了信息传递不畅、沟通误差。

融资出现问题的该房企，走投无路只好卖身。

 

这种得罪金主的事情还有很多，比如某百强房企本身欠款数额不大，如果下决心还，完全还得起，但是由于公司派去和银行沟通的人级别不够高，金融机构一看，觉得对方是不是不想还，公司的信用马上就垮了。如果一开始就是高层出面沟通，展期的问题不是很大。

 

 

开启卖卖卖模式，降价促销

合同陷阱，业主维权

 

为了稳住现金流，房企通常有三种做法：出售项目、降价促销、出售资产。

 

其中，如果降价促销方式不当，最容易引发负面信息，成为暴雷信号。某房企本来没事，手中的现金流应对债务绰绰有余，为了冲刺销售额，十一降价力度空前，原有业主不愿意了，投诉房企违规降价，扰乱当地房地产市场，甚至开始深扒该房企的债务数据、其他违规事件。如果负面舆论持续扩大，关注度进一步提升，谁也说不准看起来安然无恙的房企接下来会怎么样。

 

已经出现债务危机的房企，为了快速销售回笼资金，甚至设置合同陷阱，忽悠客户交完首付之后，才告知购买的房屋是在建工程抵押状态，当客户反应过来想要理论，发现自己稀里糊涂签了一份“告知合同”，这份合同上已经说明该房产属于抵押房。更糟糕的是，该小区目前还是停工状态，能否如期交房也是个问题。

 

这样的忽悠客户的套路，无异于杀鸡取卵，客户会对开发商越来越不信任，期房去化更加困难，维权频发，将有更多的房企暴雷于业主口中。

 

降薪裁员，得罪员工

内部自曝，彻底失去声誉

 

公司快速发展期，人员调整、薪资调整都属正常现象。但行业波动期，高管频繁变动、大幅降薪一定有蹊跷，甚至公司本来没有问题或者问题比较小，高管的变动引发了外界不好的猜测，影响公司的正常发展。

 

某房企的暴雷信息源于一次正常的会议后，领导在会上强调了企业危机时刻员工的离职问题，希望大家能一起渡过难关。紧接着第二个会议却迟迟没有领导现身，而网上传出高管提前兑付的截图。

 

微信群里迅速炸开锅，“承受着内心巨大的煎熬和愧疚，听从领导的话，帮着他们维稳，现在请领导给个交代。”“一线基层员工顶着压力安抚客户，自己的身家也全在里面，客户帮助企业度过了难关，不能寒了客户的心！”员工群聊信息流出，事情火速冲上热搜，再也包不住。

 

当信息从企业内部曝出，暴雷真实性和受关注度一起大幅上升。

 

从自家员工抖出来暴雷事件还有不少，前些年，地产公司内部跟投也比较盛行，跟投到期之后原本应该返还员工本金和收益，结果公司说自己资金链紧张，希望借用员工的钱一段时间。这一借就是好几年，最后几百万本金都要不回来，员工只好到单位拉横幅。一时间，公司负面新闻缠身。

 

 

老板“自杀式”危机公关

疯狂粉饰，越辟越谣

 

“求救信”是房企暴雷过程中的高频词，有的领导写求救信，却暂无大碍，有的领导辟谣，甚至报警抓造谣者，却随即暴雷，其中真真假假，难以辨别，但所有危机公关都是结果导向的，负责人的发言甚至与经济损失直接相关。

 

在危机公关中，企业负责人的表态往往很重要，企业负责人如果躲躲闪闪，错过最佳回应时间，危机会迅速发酵扩散。可是如果负责人没有公关能力、不了解具体情况不做周全计划鲁莽回应，高调发言更是会让危机事件升级。

 

在房企暴雷过程中，不难发现一些房企负责人信口开河，一边稳定军心，一边提前躺平，一边承诺，一边违约，甚至直到违约前，还说自己公司经营状况良好，资金充裕。

 

负责人的每次发言，让大家更关注房企的下一阶段举措，“狼来了”说多了，每次辟谣就成为下一次危机的新闻标题。

 

很多时候负面信息并不可怕，可怕的是在应对负面信息时，企业面对客户、金主、债权人的沟通真诚度不足，一步步左右着最后的结局。

 

评级下调，信用危机

最终导致美元债违约

 

在流动性危机初期，房企一般都会尽力挽救，并且年报半年报做的漂亮，负面信息都能捂一阵子。所以对于普通人来说，房企信用甄别难度大，往往会出现“看起来稳健的房企突然暴雷”的情况。

 

但国际评级机构早已洞察了一切。国际机构评级有着全面详细的标准，从房企的融资、销售、偿债、拿地方面分析房企现金流。当评级机构下调评级，大部分情况下，已经真实反映出了房企的当下状况。

 

今年10月，房企信用评级大规模下调，当中就有一些绿档房企，虽然短期现金流有压力，但评级机构的评级下调成为压死骆驼的最后一根稻草，不仅影响股价和海外债的走势，更重要的影响是融资更加困难。当美元债时间步步紧逼，最后只能迎来违约公告。

 

而债券一旦违约，极有可能触发交叉违约，全部债款触发提前还款，债权人起诉之后，法院会追溯过去半年至一年不合理股东分配或财产转移。严重信用污点，相当于自断后路。

 

 

小   结

 

最近，房地产行业利好频出，也有不少暴雷房企通过资产重组，得到了喘息机会。总体来说，房地产行业依然是一个值得期待的行业，依然有不少稳健房企，在真正提升住宅品质，优化城市服务。但房企暴雷信号反映出来的行业问题，依然值得深入反思。