郁亮要再造一个万科

导读：   万物云终于拿到万科董事会主席郁亮的“放行条”。   

万物云此前曾多次被传上市，但万科方面始终否认这一消息。郁亮曾多次在公开场合表示，“我就不上，我怕资本市场把我们引导坏了”。

郁亮认为，万科物业是有机会做到达成市值千亿的。虽然不知道要多长时间，但希望万科物业在具备这个基础跟实力之后再去讨论这个问题。

 

据媒体估算，万物云上市可能估值在2000亿以上，而万科A股最新市值是2071亿，几乎追平。  

 

2021年年初，郁亮在万科内部工作会议上说， “我们要用在贝壳的股票上挣到的钱打败贝壳。”或许等万物云正式上市后，就多了一个和贝壳竞争的砝码。  

11月5日，万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）发布公告，拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）在香港联合交易所有限公司发行境外上市外资股（H股）股票并上市。本次分拆上市完成后，万科的股权结构不会发生变化，且仍将维持对万物云的控股权。

万物云由万科物业更名而来，旗下业务中住宅物业营收占比最高，今年上半年占比55%；商业物业以“万物梁行”为品牌，已服务项目超1900个；社区空间服务方面运营房产经纪平台朴邻；此外还有智慧城市服务品牌“万物云城”。

公告显示， 2020年全年万物云营业收入182.04亿元，实现营业利润17.2亿元；今年上半年，万物云实现营业收入103.83亿元，营业利润10.43亿元。

从规模上看，万物云仅次于碧桂园服务。 截至今年上半年，碧桂园服务合同管理面积为12.05亿平方米，收费管理面积约为6.44亿平方米。万科年报披露，截至2020年底，万物云在管面积5.66亿平方米。

“本次分拆上市有助于突出本公司在空间科技服务领域的发展优势，提高本公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于本公司向开发、经营、服务并重的转型发展。本次分拆万物云境外上市后，公司仍将继续保持对万物云的控股权，不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响，不影响公司独立上市地位。”

据悉，发行规模将根据香港联交所关于最低流通比例的规定和万物云未来发展的资金需求，本次发行的H股股数不高于万物云发行后总股本的15%（超额配售选择权行使前），并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售选择权。本次发行的最终发行数量将由万物云股东大会授权其董事会及董事会授权人士根据法律规定、监管机构核准以及境外资本市场状况决定。

截至11月5日公告日期，万科直接或间接合计持有万物云62.889%股权。

今年4月28日， 市场曾传出万科正在筹备物业管理业务IPO事宜，或筹资20亿美元（128亿人民币） 。 万科万科董事会主席郁亮在6月召开的2020年股东大会上回应表示，万科物业服务业务一定会上市，但目前无明确时间计划。

此外，万物云CEO朱保全及郁亮曾强调，万物云不以物业公司的概念上市。 外界有分析称，万物云意欲对标贝壳系，定位于物管行业的空间科技服务商。 整体来看，万物云稳中向好的物业基本盘业务为其提供了底气支撑。

再造万科？

事实上，物业很大程度上被认为是房地产企业最后一块优质资产。华盛证券就指出，房地产开发商拆分物管公司释放价值的策略模式在2015-2020年发挥的淋漓尽致，也成功地缔造一个新的行业板块，期间上市公司总数增至46家，该板块在港股市场的比重上升至1.08%。

物管行得益于轻资产模式，相对稳定的现金流，较高的ROE，通过新冠疫情印证具有抗周期性，跨行业合作下科技赋能，增值服务支持着成长空间，这些优势在资本市场具有较好的吸引力和估值基础。

正式因为诸多优势， 物业管理业务的估值一直大大高于地产公司，而直接的结果就是不少上市物业公司的市值高于其母公司。

比如， 碧桂园服务当前的总市值为1771.59亿元，对应PE为42倍，而其母公司碧桂园目前的市值为1539.88亿元，对应的PE为3.57倍。

市场分析对物业管理业务也普遍看好。近期港股的物管板块普遍回调，但是华盛证券就指出，即便一些问题掩盖了行业前景及板块出现个股估值分化现象，但基于政策的大方向是往物业管理市场化、规模化发展，速优胜劣 汰下头部公司的市场份额进一步提升，仍对该板块保持积极看法。

兴业证券也指出，物业管理存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、 稳定的派息分红，决定了行业的估值下限。而物管公司的管理服务水平，物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。龙头将继续享有估值溢价，同时成长性和确定性兼具的优质中型物管公司也值得关注。

在地产行业艰难转型的阶段，物业资产也是很多地产公司唯一拿得出手的资产，不少地产公司当下都在出售物业资产回收现金流。

11月1日，首创置业有限公司(下称“首创置业”)拟挂牌出售旗下物业公司首置物业100%的股权，以及首万誉业51%的股权。此前， 恒大计划200亿港元转让旗下恒大物业50.1%股权予合生创展，不过最终没有成行。

显而易见，万物云上市，也能让万科这块业务快速实现价值释放。万科在公告中就坦言，通过本次分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势，同时符合公司股东的整体利益。

对标碧桂园服务，万物云如果能够获得相当的估值，在市值上再造一个万科似乎也不无可能。

万物云此前曾多次被传上市，但万科方面始终否认这一消息。今年4月28日，市场曾传出万科正在筹备物业管理业务IPO事宜，或筹资20亿美元。随后，万郁亮在6月召开的2020年股东大会上回应表示，“万科物业”服务业务一定会上市，但目前无明确时间计划。

不过，万科对万物云的估值一直有所期待，万科董事会主席郁亮曾表示，“万科物业”有机会达成市值千亿，虽然不知道要多长时间，但希望“万科物业”在具备这个基础跟实力之后再去讨论这个问题。

整体上市还是单独上市？

据中报数据，万物云城市服务商的比重仅占5.44%，个头太小，撑不起城市服务商的门面。算上住宅、商管、万物成长的科技等组成部分，万物云至多有点城市服务商的内味，离城市服务商还差不少。

但眼下万科的处境不是多么好，如上提到的业绩下滑，增收不增利，导致股价腰斩，股票市值已经跌破了净资产。

万科需要一个好消息来提振市场士气，而可能唯一能改变局面便是万物云上市。

据媒体估算，万物云上市可能估值在2000亿，而万科A股最新市值是2071亿，几乎追平。

万物云如若上市，能一定程度上缓解万科现金流危机，提振万科股价和地产股股价，以及对下行的物业股也有一定积极意义。

这里插一句， 如果万物云能尽早上市，或许阳光城所持万物云的股权便能尽早变现 ，这对火烧眉毛的阳光城来说是个好消息。

早在年初1月份，江湖曾传闻万科将打包物业和科技业务一同上市，但后来再无进展，不了了之。所以万物云到底会以何种方式上市，也一直是市场焦点。

科技、空间、成长是万物云三大组成部分，如果定位科技公司，勿爷曾猜测万物云可能会在科创板上市，但证监会禁止了房地类企业在科创板上市，让万物云不得不打消意图，那么只能去港交所。

既然去港交所，那么随之而来的问题是，这三大部分是整体上市还是单独上市？

想起上个月朱保全在万科交流会上对城市服务浓墨重彩，大概率还是以城市服务商的角色去上市，至于带不带科技、成长板块一起玩耍，或许答案都在招股书里。

对标贝壳系

尽管相对很多同行来说，万科的财务指标比较稳定，连续12年现金流为正，但今年半年报， 万科净利润下滑了11.68%，三季报更是下降了23.3%。外界猜测，万物云上市的背景或许与万科目前的资金状况有关。

据悉，万科今年现金流出增多，净利润同比减少，资产负债率有大幅上升，“参考当代置业、花样年和恒大，可以看到物业管理公司都是在地产公司经营紧急的时候，被当做是一块相对较容易套现的资产。”

公告显示，万物云与万科不存在同业竞争，且资产、财务独立，但业内人士分析认为，万物云IPO后账上现金大量增加，可以降低母公司万科的合并报表层面的负债率。前段时间，郁亮坦言行业入冬，万科正在痛苦缩表中，“‘三道红线’等政策总的来说就是要缩表，开发商方面要降债务、控制杠杆，去金融化。在去杠杆、去金融化过程中，资产端的投资、开工都在下降，整个行业短期肯定受到重大冲击。”

2020年10月， 万科物业更名为万物云，定位在科技公司，旗下建立了Space、Tech和Grow三大模块。 其中，Space模块包含归属社区空间服务的“万科物业”、“朴邻发展”，归属商企空间服务的“万物梁行”，和归属城市空间服务、以城市服务为定位的“万物云城”；Tech模块则包括“万睿科技”、“第五空间”，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务；Grow模块的“万物成长”是公司的孵化器。

简言之，万科利用万物云开始打起平台生意的主意。可以将之类比为贝壳系，利用长期积淀的物管服务体系和科技系统，打造物管行业的开放式平台，这样其与其他物业公司不再是竞争关系而是合作关系。彼时，朱保全表示，未来的对手不会是物业公司，而是科技公司的下沉，在人才建设、服务品质投入更多，还要补贴新业务。

在朱保全看来，上市非必要动作，万物云要革“万科物业”的命。下一步，在住宅物业领域形成的BPaaS服务将在万物云旗下各空间服务子品牌上全覆盖，并以睿联盟为主要载体对外进行输出。万物云还会战略投资睿联盟成员企业并支持其上市。

2021年年初，郁亮在万科内部工作会议上说， “我们要用在贝壳的股票上挣到的钱打败贝壳。”或许等万物云正式上市后，就多了一个和贝壳竞争的砝码。

不过，万物云的具体上市时间将由万物云股东大会授权其董事会及董事会授权人士根据境外资本市场状况、审批进展及其他情况决定。接下来，万物云在资本市场的故事怎样讲，它的估值能否稳定还有待进一步观察。