香港：楼市要变天？北部都会区将新增250万人住宅用地

10月6日，香港特区行政长官林郑月娥发布了2021施政报告。

《报告》提出，将在香港北部的元朗区和北区内建设300平方公里的北部都会区。

根据《报告》规划，都会区建成后，香港和深圳“双城”将与深港互动圈、大鹏湾和深圳湾形成“双城三圈”的格局，利于深化港深合作。

《报告》预计可提供35万个住宅单位，未来这一数字还将继续增加，北部都会区总计将可容纳约250万人居住。

在香港，住宅用地供应不足，房价高企一直以来，都是制约经济社会发展的重大问题。

香港陆域面积1110平方公里，住宅用地约77平方公里，占土地面积约7%。

3%为工商业用地，1.5%为空置及正在进行建筑的土地等，4.6%是农地。

另外还有65.9%是绿化土地，包括郊野公园及林地没有开发。

前段时间，一个博主《方寸之间的地狱》，记录了30万人香港人，一家四口住7平方米的“老鼠窝”，马桶边吃饭，引发热议。

摩天大楼鳞次栉比，繁华背后的是方寸之间艰难求生的香港人。

700万人口的香港，在未来增加250万人的住房，是不是就意味着未来香港住房紧张可以得到极大缓解？

甚至于说楼市一夜变天，房价狂降？

且慢，先别高兴太早。

我们先要知道，世界上大部分的国家都是实施土地用途管制的。

也就是说不管你这个土地产权是私有，还是国有，土地的用途是由广义的空间规划决定的。

所谓的施政纲领只是一个“愿景”而已，而愿景要真正实施，那么就需要空间规划落地。

我们来看看香港的空间规划体系，以及要想改变规划有多难？

香港的规划分为全港、次区域和地区三个层面。

全港发展策略制定长远规划大纲，贯彻政府的土地用途、交通基础设施和环境方面的政策。

类似于国内的城市总体规划。

次区域发展策略分为都会区、新界东北、新界西北、新界东南及新界西南5个次区域，演绎更为具体的规划目标。

类似于国内的分区规划。

地区图则是详细的土地用途图则，分为法定图则及政府内部图则两类，是具体确定土地开放用途的依据。

类似国内的详细规划。

具体来说，法定图则根据《城市规划条例》制定，包括分区计划大纲图和发展审批地区图。

分区计划大纲图明确规划分区内土地用途和主要道路系统。

发展审批地区图主要为非城市地区制定过渡性图例，有效期为3年，期间可由分区计划大纲图取代。

法定图则由规划委员会遵照特区行政长官会同行政局的指令制订。

制定新的分区计划大纲图或对现有图则进行重要修订前，要先公布规划研究报告，供公众查阅和发表意见。

图则草案送交各有关部门传阅及征求意见，然后提交规划委员会审议，然后在征询区议会意见。

图则草案空开展示2个月，供市民发表意见，受图则影响人士可以提出反对意见。

规划委员会在聆讯并审议反对意见后，将图草案提交特区行政长官会同行政局审批。

政府内部图则制定程序与法定图则相似，但提交发展委员会审议及批准，没有研究保护和反对意见程序。

香港的规划行政体系包括以下部门。

一是规划环境和地政局，是图则指令编制和核准机构。

二是规划及土地发展委员会，制定规划标准和审批政府内部的规划图则。

三是城市规划委员会，主要工作是制定法定图则，以及审核规划许可申请。

四是城市规划上述委员会，职能包括审理和裁定有关规划许可申请，或对于违例发展发出恢复原状通知和提出上诉。

五是规划署，负责制定、监察及检讨规划政策，制定全港、次区域和地区三个层次规划。

此外影响空间规划的还有《郊野公园条例》《海岸公园条例》《古物及古迹条例》，填海、排水、道路工程，环境方面的法规。

在某种程度上，法律法规对香港土地开发的约束，甚至远远大于空间规划本身。

所以说，从施政纲领到空间规划落实，还有很漫长的一段路要走。

但是，规划都是人制定的，程序漫长归漫长，总是有希望的。

甚至在内地，某个区域被确定为发展新区，那么修改审批上位的总体规划，编制详细规划，都可以在一两年内迅速推进。

那么我们就要问了，香港明明还有大片的土地没有开发，为什么之前就没有“规划”呢？

表明的答案在于“环保”，实际的答案在于“利益”。

在香港，一致以来环保势力集团就打着绝对的政治正确旗号，反对土地开发。

郊野公园只能搞搞休闲娱乐、度假，比如、公厕、垃圾站、雨亭、停车场等，并且必须经过严格论证，是唯一选址，且对生态环境没有破坏的条件下才能建设。

开发建设住宅，想都别想。

1997年6月，香港立法局会议通过的《保护海港条例》，成为日后填海的主要障碍。

一旦有填海，环保主义者便可依法起诉。漫长的诉讼程序，足以将一般项目拖死。

开发农用地，想天真了。

最长的农地审批超过三十年还没有审批完成，大部分农地审批时间都超过二十年了，基本上就是无法通过审批。

人都要住在鸽子笼里面了，难道香港人的偏好那么特殊，非要保护郊野公园、海洋生物和绿油油的农田。

当然不是的。

答案是一旦土地开发，那么有房阶级的资产就会暴跌。

所以他们很多人伪装成环保人士，鼓动不明就里的青年人去示威、去游行，反对政府的土地开发机会的。

这个操作相当鸡贼，但是旗号是绝对的“正义”的。

我们知道，长远来看，破除土地用途管制，自由开发土地，是对所有香港人有利的。

但是人有时候只看得到眼前的利益。

这也好比我们之前讲过的深圳的小产权房。

深圳的小产权房是一个巨大的存量大礼包，小产权房转正长远来看有利所有深圳人。

虽然我们说过，我们要保护的是权利，而不是利益。

但是小产权房转正会对所有商品房业主利益带来巨大冲击，换我在深圳有房，我也不干。

不用说在我国现行的土地管理制度下，小产权房转正行不通，哪怕行得通也会在民间遭遇巨大反对声音。

那么这个局怎么破？

其实也简单，第一取消高额的房产交易税。

香港的二手房交易要交多少税费呢？

1、契税，房款的3％；

2、营业税，房款的5.5％；个税，差额部分的20％。这部分5年后交易可豁免。

3、印花税，房款的15%。持有一幢以上物业的买家，还将被征收双倍的印花税。

海外买家要交双倍，也就是房款的30%。

没有物业的香港人，可豁免。

4、另外还有交易费、测绘费、权属登记费及取证费等视情况而定，属于毛毛雨了。

这里面要注意了，很多人以为税费是买家交的。

为了阻止大陆人来香港买房，抢夺香港人的空间，必须让大陆仔狠狠出血。

一套1000万港元的房产，最高税率可能达到房价的一半，即500万港元，最低也要300万港元（视卖方持有物业的期限而定）。

但实际上呢，税是不能向买家转移的！

 

举个例子。

你去菜场买菜，同样的白菜，老王和老李3块一斤。

 

老王住附近，在自己家露台种的，老李在郊区，挑着担走了几里路。

 

你会因为老李付出的成本大，给他的白菜价格高吗？显然不会。

现在的同样的二手房交易，税费全部都由买家承担。

 

同样的房子，不满2年，税费10万，房东开价净得140万。

 

满2年的，税费5万，房东开价净得145万。

 

为什么不满2年，要比满2年便宜5万呢？

 

因为在买家看来，他要付出的代价是房价加税费。加起来都是150万。

 

至于这150万里面，房东净得多少，税费缴纳多少，买家根本不关心。

 

所以税费部分名义上是买家交，实际上是房东承担的。

你想过没有，为什么香港人不能把自己的仅仅60平方的房子卖个1000万，来内地二线城市生活呢？

全款买个200万的房子，找份轻松点的工作，剩下800万哪怕吃利息，一个月也有好几万吧。这不香嘛？

不是不想卖，卖不了。

1000万的房子卖掉，交500万的税，谁会这么傻？！

第二，就是向大陆全面的开放。

以开放的心态，欢迎内地人来香港置业、旅游、找工作，减税减支减管制，包治百病。

至于有些人担心的大城市病，要控制城镇开发边界等，我们在《文青有毒》那篇里面也详细阐述过，不再展开。

我们在向自由迈进的时候，大多数时候仍然受阻于观念问题。

如果能够把道理说通，使得多方受益，有时候改革也会容易得多。

让内地人来香港，把香港填满，把房子卖给他们！

这是一个多么圆满的结局！