拉闸限电对地产行业会有哪些影响？

最近“拉闸限电”这一话题刷爆全网，还上了各大主流媒体的热搜，各区域大面积出现拉闸限电的情况

 

那拉闸限电对地产行业到底有哪些影响，我们又该如何应对呢？

 

题纲  

01 拉闸限电的原因分析  

02 拉闸限电对地产行业的影响  

03 面对拉闸限电的应对措施  

 

01

拉闸限电的原因分析

 

很多朋友都在疑惑，在中国多年不遇的拉闸限电怎么就这么突然的出现呢？

 

 

这场突如其来的拉闸限电并没有那么简单，   这是国家下的一盘大棋 ，你可能说不就是拉闸限电吗，怎么扯到国家战略上去了，你若不明白，那就听我一一道来

 

1. 环保的需要  
 

随着全球气候变化愈发恶劣，不管是自发的还是被动的，各国对环保的要求也越来越高，除了改善自身环境外，想要在国际活动中获得更多的话语权，环保是一个避不开的话题

 

我国越来越成为世界工业中心，生产的商品越多，随之而来的排放也越来越多，环保压力也越来越大，虽然我国已经采取了很多环保措施，但依然有个别国家拿中国的环保说事

 

而我国电力生产，煤炭火力发电占比过半，拿广东省为例，火力发电占到70%，这也严重影响了国家的环保政策，在这种情况下出现拉闸限电就在所难免了

 

2. 大国博弈的结果  

有人说，我们自己拉闸限电怎么又扯到大国博弈上去了，其实这才是这次拉闸限电最直接的原因，听我慢慢道来

 

上文已经提过，我国已逐步成为世界生产中心，尤其是新冠的影响，我国新冠疫情控制得力，其他国家商品生产活动被迫停滞的时候，我国依然可以源源不断的输出产品，中国产品的市场占有率、出口商品数量不断攀升，很多外贸企业手里的订单是往年的n倍

 

这原本是好事，但！在这个时候很多国家看到自己的工业生产停滞，自己的经营收到冲击，于是开始放水，大量发钞，货币贬值，这样带来的影响是已经拿到大量国外订单的中国企业发现，销售出去的商品不但利润大幅下降，有的甚至出现亏本，这导致很多中国企业宁愿取消订单倒贴补偿也不再愿意出口，这无疑对中国的经济造成极大的破坏，然而并不是所有的中国厂商都能看到这点，依然不断有企业签订外贸合同，这些都是自发的，国家不可能出个文件要求停止外贸，在这种情况下拉闸限电就成了一种最最直接的手段

 

3. 符合国家去库存的要求  

国家这几年的经济政策，重点在去库存（不仅仅是房地产行业），中国已有的库存商品太多了，占用大量资金、资源，因而在这个时候拉闸限电控制生产活动，释放出一个强烈的信号，就是大家先把库存销完再说，这对中国经济整体健康发展无疑是必要的

 

4. 电力生产的内因  

我国电力生产主要分为两大类，一类是火力发电，即通过燃烧煤炭的方式发电，另一类是新能源发电，就是我们常见的水力发电、风力发电、太阳能发电等

 

但在我国新能源发电依然只是整个电力供给的补充部分，主要的电力来源依然依赖火力发电，火力发电也是需要成本的，在煤炭价格不断提高的情况下，电费却不能随便提，火力发电企业的利润也是非常的难看，甚至有的企业每发一度电就要亏损几分钱，在这种情况下出现拉闸限电也就可以理解了

 

02

拉闸限电对地产行业的影响

 

地产是一个资源高度整合的行业，因而拉闸限电对地产行业会产生影响也是必然的

 

这两年针对地产行业的政策是一个接一个，尤其是今年三道红线、集中供地等等，这时候就有阴谋论在说，这次拉闸限电也是针对地产行业的政策，其实，这次地产行业真的是躺枪了

 

虽然不是针对地产行业，但依然对地产开发产生了不小的影响

 

1. 生产材料价格上涨  

建筑材料生产受到拉闸限电的影响，产能必然下降，但市场需求量却没有降低，僧多粥少，必然导致建筑材料奇货可居，价格上涨是必然结果，对地产开发来说，开发成本也会不断的攀升

 

2. 持续性停工  

房地产项目开发离不开电力，一旦出现间歇性的拉闸限电施工现场部分的停工就在所难免，夜间施工更是不可能，这对那些高周转的房地产企业来说无疑是致命的；而且现场的停工也会带来各种停窝工索赔，同时为了保证整体工期，后续的抢工也是必然的，无形中提高了开发成本

 

同时由于工期拉长了，建筑材料价格的波动又比较大，材料调差的索赔也会非常多

 

3. 延期交付的风险  

对于部分项目来说，拉闸限电可能会造成项目的延期交付，如果真的出现延期交付那么就会面临延期交付的赔付问题

 

4. 项目开发利润降低  

建筑材料价格上涨、开发周期拉长都意味着项目的成本在不断累加提升，然而现有的政策却在限制售价，甚至很多城市出现了要求售价逐年降低的政策（如广州市，对于多期开发的项目要求后期批价要比前期低3%的要求），这意味着项目的利润被逐步蚕食

 

03

面对拉闸限电的应对措施

 

既然拉闸限电对房地产开发产生了这么多的影响，那我们该如何应对呢？

 

1. 投资端  

依笔者来看，拉闸限电不会是长期的动作，但今后类似的政策不会少，甚至会越来越频繁，因而在投资阶段的成本、工程、营销都要充分考虑类似政策带来的影响，并在成本测算、工期排布、销售周期等方面考虑

 

以成本为例，在投资测算时，要根据项目开发周期、以往原材料上涨趋势等因素合理制定开发期的价格，以当期为基础，在当期价格的基础上考虑每年的涨幅，避免后期实施阶段成本的超支

 

而且由于对项目利润产生了较大的影响，在投资阶段也不能盲目乐观，需要持谨慎态度，要知道现在的市场对于中小房企来说，一个项目的失败可能直接导致公司的存亡

 

2. 设计端  

这次的拉闸限电对设计端没有什么直接的影响，但却给我们带来了很多的启示，房地产设计要逐步往受限制少的方向思考，受周期影响小，受材料影响小，受资源影响小，受人工影响小，比如工业化、自动化等等，这也会是地产企业设计的趋势

 

3. 成本端  

这次拉闸限电受冲击最大的无疑是成本端，可以预见经过本轮的拉闸限电，各个项目的成本都会或多或少的有所提升，成本人要把类似的情况视为常态

 

首先，在目标成本设定时要科学的考虑这些因素，比如材料价格，要根据以往材料涨幅趋势以及项目开发周期予以考虑，同时预留部分窝工、抢工的费用

 

其次，施工合同中要准确清晰的对材料上涨、停窝工补偿进行约定，避免后期一旦出现产生扯皮的情况，同时不要再一厢情愿的设置霸王条款，市场规律是硬道理，没有人会做亏本的买卖

 

4. 施工运营端  

在项目计划排布时要根据当时的政策把会影响工期的因素考虑充分，也要对突发时间提前做出预案，避免出现问题时不知所措，要梳理哪些政策是长期性，哪些政策是阶段性，比如“封土期”政策已由最初的阶段性政策变成部分地区长期性政策，那么在做施工计划时就要考虑进去

 

5. 营销端  

对营销端来说，拉闸限电或者此类的政策最大的影响就是交付时间的不确定性，因而营销的交房时间（销售合同）要充分跟工程运营交圈，并且时刻关注项目开发进度，一旦出现延期交付可能的时候可以从容的制定应对策略，同时销售合同里关于延期交付罚则建议进行弱化  
 

 

6. 经营端  

房地产市场越来越正规，开发环境越来越恶劣，房地产企业要正视这一变化，不能盲目乐观，也不要盲目悲观，在经营上要把政策影响视为常态

 

面对各种政策导致的利润下滑，要从管理上要红利，提升企业自身的经营管理能力

 

从管理一体化，系统的统筹销、供、投融；提升管理精度，落实系统化管理；加快公司标准化建设，房地产工业化是个必然的趋势，只有标准化高的企业才有更高的抗风险能力；加大企业集中采购力度，通过量拿到价；重视企业费用管理，营销费、管理费、财务费等等

 

04

小结

 

拉闸限电虽然不是主要针对地产行业的措施，但我们要认真分析其对项目开发的影响，及时、提前的进行预案，从容不迫的面对本次事件

 

虽然这次拉闸限电对房地产企业来说影响有限，然而我们却应该从这次拉闸限电事件再次审视房地产行业发展提升的方向

 

对于有前瞻战略眼光的房地产企业来说，这次的事件可能会有一定的影响，但更多的是会引起他们对今后经营战略的思考，也只有这些善于思考的企业才会越来越稳，越来越壮大

 

来源：有得管理分享汇（ID：UD_Management），本文已获授权，对原作者表示感谢！

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