破产重组是假，“揭不开锅”是真!年内已超244家房企破产!

“公司目前确实遇到了前所未有的困难，想尽一切办法恢复正常经营，全力保障客户的合法权益。”

最近，恒大集团陷入多事之秋，各种传闻可谓满天飞。

网络流传《关于“恒大金服”周期补偿事项通知》，经核实，深圳市地方金融监管局发布公告称，该通知系伪造，非该局出具，已向公安机关报案。

更有网传恒大破产重组。

9月13日，恒大集团网站发布声明称，网络上近日出现的有关恒大破产重组的言论完全失实。公司目前确实遇到了前所未有的困难，但公司坚决履行企业主体责任，全力以赴复工复产，保交楼，想尽一切办法恢复正常经营，全力保障客户的合法权益。

声明表示恒大没有破产重组，也看的出来恒大过得并不好。

周二盘中，恒大概念股持续走低，截至发稿，恒大汽车跌幅扩大至16%，中国恒大跌超8%，恒大物业跌超6%，恒腾网络跌超5%。

同时，恒大债券集体走低，截至发稿，“20恒大01”跌超11%；“15恒大03”跌超6%；“19恒大01”跌逾5%，此前一度涨近23%；“20恒大02”持平，此前一度涨10%。

商讨出售部分资产，开启断臂求生模式

面对此状，恒大已经开始积极接触潜在投资者，商讨出售部分恒大股权和资产（包括但不限于投资物业、酒店及其他物业）来缓解财务流动性的问题。

此前，中国恒大在港交所公告表示，本集团预期9月物业合约销售持续大幅下降。如营运数据公告中所披露，集团于2021年6月、7月及8月的物业合约销售金额分别为人民币716.3亿元、437.8亿元、380.8亿元，呈下降趋势。

“9月通常是中国房地产行业物业合约销售高峰，然而由于对本集团的持续负面新闻报道严重影响潜在购房者信心，本公司预期9月销售持续大幅下降，导致本集团销售回款持续恶化，进一步对现金流及流动性造成巨大压力。 ”

“本集团将继续推进中期业绩公告披露的措施，缓解流动性问题，包括但不限于：调整项目开发时间表、严格控制成本、大力促进销售及回款、争取借款续贷和展期、出售股权和资产（包括但不限于投资物业、酒店及其他物业）及引入投资者增加本集团及附属公司股本。”恒大称。

如中期业绩公告披露，中国恒大正积极接触潜在投资者，商讨出售本集团成员的权益，以及其他资产(包括但不限于投资性物业、酒店和其他物业)。

同时，商讨出售中国恒大新能源汽车集团有限公司及恒大物业集团有限公司部分股份，也考虑为本公司及其他附属公司引入新投资者。

日前传言恒大在与越秀洽谈出售恒大香港大楼事宜。对此，恒大指出，出售位于香港的办公大楼（即位于香港湾仔告士打道38号的中国恒大中心）未按预期时间完成。截至本公告之日，本集团尚未与投资者或买家签订任何有约束力的协议，不能保证能够签订出售协议。

9月14日，中国恒大董事会宣布，已聘任华利安诺基（ 中国 ）有限公司及钟港资本有限公司为该公司联席财务顾问。

中国恒大表示，联席财务顾问会与该公司共同评估中国恒大目前的资本架构、研究流动性情况、探索所有可行方案以缓解目前的流动性问题，争取尽快达成对所有利益相关方最优的解决方案。

据悉，华利安诺基(Houlihan Lokey)，创建至今已有40多年。全球排名第一的财务重组与并购公平性意见顾问。曾参与雷曼兄弟、通用汽车、世界通信、安然等经典破产案，实力堪称世界一流。

恒大财富“暴雷”，三种形式能否兑付？

9月7日，恒大财富陆续曝出理财产品到期未兑付。

9月13日，中国恒大集团总部所在地深圳卓越后海中心及重庆、郑州、湖北等地的恒大集团分公司出现众多维权投资者，要求对恒大财富产品进行兑付。

在恒大财富兑付舆情发酵之下，9月13日，恒大系H股相关股票全部下跌，A股市场恒大债券也几乎全线下跌，其中，“19恒大01”跌幅最大，跌超30%，盘中出现二次临时停牌。

港股恒大概念股午后跌幅扩大，恒大汽车跌超7%，恒腾网络跌6.38%，中国恒大跌近5%，恒大物业跌2.13%。债券方面，盘中“19恒大01”跌超30%，盘中二次临时停牌。“19恒大01”盘中跌23.26%，触发临停。“19恒大02”现涨6.74%，“20恒大02”涨6.25%，“20恒大01”涨14.83%。

随着维权发展到线下，网络舆情汹涌，恒大给出了第二版兑付方案，在方案中提出了三种兑付形式：

第一种是现金分期兑付方案，范围仅限于合同约定期限到期的投资产品，现金兑付安排是，投资产品到期后，在到期当月的最后一个工作日支付上述“现金分期兑付金额”10%，此后每满3个月，在第三个月的最后一个工作日支付10%，直到现金分期兑付金额全部支付完毕为止。

第二种是实物资产兑付，兑付范围是：合同约期限到期的投资产品，以及虽然合同期限未到期，但投资人要求提前以实物资产兑付的投资产品。

恒大要求各地区公司必须提供可供兑付的实物资产供投资人选择。其中，实物资产兑付价格，用于兑付投资产品各物业类型的价格优惠如下：住宅按照现行销售发文价格基础上享受90折优惠后，再额外给予80折优惠；公寓及写字楼，按照现行销售发文价格基础上享受90折优惠后，再额外给予60折优惠；商铺及车位，按照现行销售发文价格基础上享受80折优惠后，再额外给予60折优惠。

实物资产兑付的安排是，恒大在每月下旬办理实物资产兑付工作，采取集中登记、线上集中选房的方式，确保实物资产兑付的公平公正。

第三种是冲抵购房尾款兑付，其中，购房尾款是指在9月12日24点前已经认购恒大楼盘房屋未付清尾款的客户。恒大降按合同约定期限到期的投资产品，冲抵兑付金额为投资产品本金和截至产品到期日合同约定利息，产品到期后不再计利息；合同约定期限未到期的投资产品，冲抵兑付金额为投资产品本金和截至投资人要求提前以冲抵购房尾款兑付日的利息，投资人要求提前兑付后，不再计利息。投资人可以选择使用全部或者部分“冲抵兑付金额”冲抵本人或他人的购房尾款。

此外，恒大在兑付方案中表示，投资人以每份投资产品为单位，可以选择三种方案中一种兑付，或者组合任意两种及三种方案兑付。

许多投资者表示，看到了这份兑付方案之后表示无法接受，希望本息可以一次性兑付，不接受分期兑付和实物兑付。

“我可以一无所有，但恒大财富的投资者不能一无所有！”许家印强调，兑付过程中，一定做到公平公正，不允许任何人搞特殊化，以前没有发生过、今后也绝不会发生，要按既定的兑付方案千方百计争取比计划提早兑付。

恒大到底有多少隐性负债？

根据中国恒大公布的财务报告显示，其总资产拥有2.3万亿元人民币左右，其中的负债为1.97万亿元人民币，同时，一年内到期的有息负债高达上千亿元人民币。

据梧桐投研室分析，恒大的账面债务可以分为三个部分，即借款（含发债与贷款等）、合约负债（预收款等）以及应付款项（针对上游企业等）。市场上通常会把借款归为有息债务，合约负债与应付款项归为无息债务，因此市场上对借款这一项往往比较关注，因为它有到期还本付息的要求。

根据恒大半年报显示，其借款余额较2020年底减少了1447.60亿元，看似有息债务已经下降较多，债务压力减轻了不少。

但合约负债较2020年底增加了300.44亿元，应付款项较2020年底增加了1244.52亿元，也就是说恒大的有息借款虽然下降了，但其无息债务却增加更多。

除一些明面上的债务外，恒大真正的债务压力还体现在四个层面：一是针对上游企业的应付款项，二是恒大财富对投资者的未兑付金额，三是以明股实债为主的少数股东权益，四是恒大与其控股金融机构（盛京银行与恒大人寿）的关联交易。

截至到2021年6月，恒大欠上游企业的应付款高达9629.04亿元。

恒大财富具体融资金额及缺口没有官方公布。

2018年以来的三年半时间里，恒大集团的少数股东权益累计净增了1122亿元，这可能涉及恒大与深深房并购重组时引入的1300亿战投。

陷入危机的房企不止恒大一家

据了解，2021年8月，全国房地产市场继续降温。29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降22%和10%，较2019年同期下降8%，降幅较7月有所扩大。其中，一线城市成交整体仍处高位，而受供应低迷影响25个二、三线城市成交持续走低，仅厦门、杭州部分城市成交环比有所回升。

企业层面，8月百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期。TOP100房企单月销售操盘金额同比下降20.7%、环比下降10.7%。累计业绩增速自二季度以来也呈持续放缓趋势。8月，百强房企中近7成企业单月业绩同比降低，逾40家同环比双降。包括绝大部分TOP30房企在内，近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。

8月，有两家华南房企破产。

8月23日，佛山鸿辉房地产总公司的破产之事正式被法院公告。这家公司成立于1993年，在当今的年轻百强房企里也称得上是老牌房企。在佛山，也能被夸上一声“知名”。8月24日，广东粤泰集团股份发布申请破产清算的公告。及其一致行动人广州城启、广州豪城、广州建豪、广州新意，共5家公司一起进入了破产清算程序。

据中房网统计，截至8月24日，年内已超244家房企破产。

河南房企巨头建业集团也引发广泛关注。9月9日，网上一份建业集团《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》，当日22时30分，建业集团连夜召开线上媒体沟通会回应。

建业集团总裁王俊参加沟通会表示，网传求助信内容真实，但困难是暂时的。目前建业多数业态和业务已恢复到正常经营状态，正在加速回暖。

据王俊介绍，水灾和疫情影响了建业住宅项目的施工和销售进度。部分在建楼盘在洪水中受到不同程度的损坏，工期被拉长，对于企业而言都是不可抗力。建业由于绝大多数产业布局位于河南，且属文旅、地产、商业等业态，受到汛情和疫情影响较大，持续停业，对集团发展是很大考验。其中自7月20日以来，建业地产销售断崖式下滑，销售回款较原计划减少近30亿元。