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旭辉瓴寓莫沸:探索租赁住房可持续性发展之路

发布于:2021-09-22 14:52:22 来自:站务休闲/闲聊茶吧 [复制转发]

旭辉瓴寓是开发商背景,积累了强大的开发和建设能力,旭辉瓴寓也是大型租赁社区的鼻祖,运作项目已达24个;旭辉瓴寓走重资产持有和轻资产运营管理之路,打通了前期定位、方案设计、施工建设、开业筹备、运营服务、融资方案、退出估值等的全链条资管能力,累计管理资产规模100亿元。


在维C公寓传媒主办的第四届租无忧“寓言·未来”住房租赁产业高峰论坛上,旭辉瓴寓副总裁莫沸发表了主题为《探索租赁住房可持续性发展之路》的精彩演讲。





柚米寓租房以下内容是根据演讲现场实录整理得来:


01


行业现状分析


在一线城市,年轻人买房的压力高居不下,在房住不炒的前提下,房子的投 资属性已经逐渐消退。


莫沸表示,越来越多的年轻人接受租房解决居住,但市场上缺少有确定性的、适合长期居住的租赁产品。


从两年前开始,旭辉瓴寓就开始战略布局大型租赁社区,目前大型租赁社区(包含未开业的)项目已经达到24个。


“未来社区化、品质化、生活化的租赁住宅是更适合长期居住的有确定性的租赁产品。”莫沸指出,相比单栋集中式公寓,租赁社区更规范、更集约、居住成本更低、更便捷、更宜居、更舒适、更稳定。


目前,长租公寓行业主要有轻资产托管式、中资产包租式、重资产三种模式。


莫沸认为,重资产模式相比于轻、中资产模式更成熟、稳定,优势更加凸显。虽然重资产前期投入较大,但一旦解决流动性问题可获得每年5-6%的租金回报,50-70年的产权亦能获取高额银行D款,解决了大部分建设投 资资金问题。如果有效控制土地开发和总投 资成本,提升经营性现金流,控制运营管理成本,降低税收,就能产生更好的盈利。





自成立以来,旭辉瓴寓始终坚守资产管理人的角色定位,致力于构建百万级生活服务平台和千亿级资产管理平台。


旭辉瓴寓积 极 探索,通过已有项目的成功经验打通了前期定位、方案设计、施工建设、开业筹备、运营服务、融资方案、退出估值等的全链条资管能力,通过数据技术驱动业务,实现精准决策、精细管理,助力资产价值最 大化。


同时,瓴寓强大的数字化系统支撑了从投拓到运营每个环节的精准决策。投 资决策系统和数据智能系统帮助预判租金、房量以及未来可实现的出租率;数字化技术解读客户需求,让产品、服务与定位三者匹配,以确保产品的真正落地;KOI智能营销系统实时监测每天甚至每小时的销售情况,及时调整策略提升成果;以及投后管理系统帮助团队分析经营数据变化,实时复盘投 资偏差的原因。








02


租赁住房可持续发展之路


旭辉瓴寓一直在探索重资产持有和管理的模式,截至目前,旭辉瓴寓累计资产管理规模100亿元。


早在2017年12月,旭辉瓴寓成功发行中国民企首 单长租公寓储架式权益类REITs,金额30亿元,并于次年发行两栋2.5亿物业;2019年12月,旭辉瓴寓战略携手巨头平安不动产搭建100亿长租公寓投 资平台;2020年1月,旭辉瓴寓战略携手GIC,双方首 期合作的四年内投 资5.7亿美元用于住房租赁项目的投 资;2021年1月,战略携手中再资本共同投 资和管理险资租赁住房专项基金;2021年8月,联合知名险资共同投 资上海R4 地块。


租赁住房可持续发展之路在哪里?


莫沸以旭辉瓴寓的上海浦江华侨城柚米社区的实操案例,带来了他的思考。





作为旭辉瓴寓打造投融建管退闭环、大数据分析赋能的首 个实践案例,上海浦江华侨城柚米社区总投 资20亿元,共计1869套房源,目前出租率达到95%,平均租金3360元/月/间。


“产品是基石。”莫沸表示,产品做不好,客户定位不准,将会导致后期的运营服务大打折扣。


因此,在投 资改造阶段,利用大数据分析客户来源、收入水平、导流可能性以及日常行为方式等,针对租住前、租住中、租住后这三个不同的阶段,分析识别痛点后利用数字化产品设计配置资源、解决痛点,让客户获得更好的体验感等。


在运营管理阶段,做好安全管理、基础服务、增值服务以及社群社团联盟,让租户更有归属感、参与感。


在收费层面,上海浦江华侨城柚米社区实行一价全包,透明实价,不超标准收费;不乱收费,服务项目清晰,统一公示,可以追溯;无租金贷,不设租金贷入口,不推荐租金贷,不超收客户租金。


通过调研租户需求,上海浦江华侨城柚米社区首 次尝试国内第 一个租户公约,提倡积 极 向上的行为准则、和谐安定的社区氛围;还成立了特色的社区联盟,由瓴寓和各社团团长共同管理,各个社团之间共同发展团队,互相支持,让社团共同成长;各兴趣社团的建立由租户申请,瓴寓给予指导和监督,并协调解决资源。


“服务实现个性化、模块化、产品化,满足多维度需求。”莫沸表示。


目前住房租赁行业可持续发展面临几大困难:增量租赁住宅供应缓慢,参与主体市场化程度不高;行业规范欠缺,机构化程度低;资金需求量巨大、税负较重。





住房租赁行业想要实现可持续发展,莫沸给出了几个建议:政策端,需要有计划地进行租赁用地供应,参与主体逐步市场化;从需求端来看,需要尽快落实租购同权,非改居享受民水民电;金融端,加快租赁住房公募REITs试点,简化交易结构;给予一定的低息扶持;此外,降低税负。


在论坛同期举办的住房租赁广厦奖颁奖典礼上,旭辉瓴寓凭借在住房租赁产业的高质量发展,一举获得“全国集中式公寓TOP1(10000间以上规模)”、“江浙沪品牌公寓TOP5”及“年度十佳投 资价值企业”三项大奖,在产品力、城市群竞争力及企业成长力三维度获行业认可。


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只看楼主 我来说两句抢沙发
这个家伙什么也没有留下。。。

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