住宅产品微创新的趋势，你不得不了解！

这两年，房地产行业的住宅产品越来越乏善可陈。很多地产人都抱怨，现在做住宅都没有什么成就感了。
 

确实，行业发展到现在，创新似乎进入了瓶颈期，很少能看到让人眼前一亮的产品。虽然很多项目都喜欢给自己打上“豪宅”、“神户型”等标签，但更多都是概念和营销噱头，并没有带来实质性的创新。

不过，今年明源君看了不少标杆房企发布的新产品，倒是发现了一些有意思的微创新，不少设计还是能让人心动的，从这些微创新，我们也能发现住宅产品未来的几个趋势。下面明源君来详细分析一下。

地产行业进入高度细分时代

这几年，市场上产品同质化日趋严重，在一些竞争激烈的市场，打价格战几乎成了大多数项目的出路。

为了打破这种恶性竞争，很多房企会开始专注细分市场，让产品更有特色化。而且集中供地下，市场竞争越来越激烈。 可以预见，细分趋势将会越来越明显。

某房企设计负责人表示，未来针对细分市场或特殊客群做产品会成为一种趋势，这种趋势在一二线城市会更加明显。

一方面，以前做产品可以去竞品楼盘找灵感，集中供地下，彼此开发节奏一致，相当于蒙眼狂奔，如果产品不做出特色，自己心里也没底。

比如现在是三孩时代，有些人认为三孩家庭可以忽略不计，但有些房企或设计院已经开始研发三孩户型了，你做了别人不愿意做的细分市场，那这部分的客户是不是就归你了？比如已经有不少公司推出了三孩户型：

另一方面，集中供地的城市都是在热点城市，市场足够大，某一类型的客群量足够多，不像小城市可能一年销量就一两千套，容易形成滞销，这也给了很多地产公司更大动力做细分客群。

比如麓湖最新推出的大平层产品，如果用行业传统指标来评价，存在不少bug，比如没有入户玄关，没有做开放式厨房，书房放在入户，主卧面积达到50平。

图源：观念研究院

但这样的户型，一天来访量就能达到700组，相当于很多楼盘一个月的来访。

原因在于他们针对成都高端客群的需求深入研究，做出了高度符合该客群需求的产品。

还有今年香港置地重庆的豪宅项目，针对高端客群推出了游艇造型的独栋别墅，非常震撼。

不少地产高管认为，现在拿地太难了，未来房企会要珍惜拿到的每一宗地，把拿到的每一宗地，就像农民一样精耕细作，做得更好。这远远比我们在市场上拼价格、拼胆量好一点。

建筑去风格化，设计细节特色化

这两年很多高层产品外立面越来越多采用现代简约风格，预计建筑去风格化将是未来趋势。

第一，现代简约风没有太多杂糅元素，具有一种科技感，更符合现代人的审美；第二，风格多样化会加大产品标准化和集采工作量，不利于推行标准化。

比如绿城在某些项目采用的“无边框”设计，其实就是比较典型的现代风格。

绿城有个项目建筑外框从 50-100公分降到了12-15公分，同时将窗户边框从6-12公分，弱化到1-1.5公分，最大程度弱化了立面外框，现代感十足。

春月锦庐高层立面效果图，图源：绿城集团

当然，如果每个项目都采用极简风格，如何避免设计雷同、项目同质化呢？旭辉的做法是在设计细节上打造差异化，提高辨识度。

旭辉CIFI-7产品体系中就推出了更有辨识度的“微笑立面”，这个概念缘起黄金曲线，将斐波那契数列运用到建筑设计当中。即在立面设计中大量采用黄金曲线元素，远远望去如建筑在微笑一般。

如今这个创新已经在多个项目落地。下图为合肥旭辉某项目实景图。横向的窗墙关系以琴键方式排布，既协调稳重又不失韵律感。通过阳台、飘窗、山墙、屋顶的四项设计提升，让“微笑立面”更容易被客户感知。

合肥旭辉·滨湖江来实景图

景观交互性越来越强

既要好看，更要好用

房地产进入改善时代后，房企都非常重视社区环境的营造。这两年，标杆房企景观标准化程度越来越高，看起来创新空间比较小。但据明源君观察，景观其实还在不断迭代，只不过创新进入了微循环。从具体设计上，有几个特征：

一、景观交互性越来越强，好看更好玩

比如儿童活动场地不再局限在儿童器械区域，而是很好地融入到景观中。

图源：世茂集团

比如很多项目都设有植物科普的区域，一般配置植物标牌或者二维码，帮助孩子理解植物特性、节气知识等等。但很多人会嫌麻烦，一般不会花时间去扫描二维码。为了解决这个问题，绿城计划在园区里增设互动科普装置，孩子们可以通过触摸交互和语音交互了解园区植物，以及其他科普问答、问询天气、讲故事、成语接龙等等。

这样一来，大大增强了孩子与景观的互动性，让孩子学习起来更方便更有趣。

绿城中国建研中心 互动科普装置实景打样 图源：绿城集团

而且，为了吸引孩子们参与到户外运动去，绿城更希望通过智能运动体系，将运动与游戏结合起来，让运动方式变得更加有趣。

绿城中国建研中心互动骑行装置实景  图源：绿城集团

二、室内功能向室外延伸的趋势更明显了

以前的社区景观客厅，帮客户承担了部分会客功能。有朋友来了不想带家里去，可以在小区接待，这个基本成了大多项目标配了。

现在世茂还有项目打造了户外阅读空间，自然面石材台阶搭配带有靠背的木制座椅和金属置物桌，营造出更舒适的阅读空间。

图源：世茂集团

室外储藏书架兼顾二手书借阅以及交换工程，一方面促进业主的交往，另一方面能更有利于营造阅读氛围。

户型功能空间更极致、更灵活

前几年，行业对于户型创新的热情比较高，确实也出现了不少神户型。但去年以来，户型设计更多开始挖掘细节，追求带给客户更极致的居住体验。

对开发商来讲，产品做得好有两类，第一类是不断变化新的东西，第二类是把一个东西越做越好，实际上很多好产品，并没有颠覆性创新或者一直不断变化，而是不断地丰富，将一些细节做到极致，别人都做不到，这也是一种创新。

从今年的户型产品来看，微创新更多聚焦在客餐厅、主卧、阳台几个功能空间。

一、深入挖掘设计细节，提产品竞争力

一是通过增设窗户，提升室内空间采光通风效果以及实现景观资源最大化。

比如说金地峯范的这个户型，玄关左侧做了窗户，这样入户玄关和餐厅都能拥有良好的采光。

图源：真叫卢俊

旭辉北京有个项目的边套户型，餐厅正好对着公园，于是项目团队在餐厅空间也开了一扇窗，餐桌放置在窗旁，一边观景一边用餐，客户很难不心动。

龙湖重庆有个大平层项目，在客厅做了双重景观视野，营造出了前江后院的感觉。

建面约188㎡意境图，图源：院长聊房

其实这些看起来都是很小的细节，但这些细节如果市场上别人都没做，你做了，这个细节就能给你的产品加分。

除此以外，在改善项目中，越来越常见储藏室、家政室、茶室、开放式书房、多厅设计等设计，也会成为吸引客户差异化亮点和卖点。

二、同一空间，功能尽可能丰富，满足不同场景需求

比如玄关，以前玄关只是鞋柜，现在的玄关不但要是收纳空间，更是独立储物间，有的项目玄关更要兼作消杀空间。

再比如阳台，以前要么主要是晾晒空间，要么是种植空间，现在景观阳台将兼具洗衣、收纳、休闲、健身等功能。比如金科最新产品中，就把阳台转化成了一个融合日常生活的多功能空间，实现了“休闲+健身+家政”的三位一体。

 

三、设计更加精细化、场景化

以前很多房企做户型不考虑后期精装和实际使用，业主入住后往往发现很多设计不合理。现在房企做产品要求设计师要具备场景思维。

比如冰箱摆放在哪里，洗衣机放在哪里，提前都会做好规划设计。

图源：上海融创

再就是功能空间的研究越来越精细化了。比如绿城对阳台这个空间功能的要求如下：

①冷热水点位预留。

在户型条件允许情况下，预留洗衣机、烘干机位置（空间位置、给排水点位、插座、地漏等）。

②安全细节：洗衣机防漏电插座。

温州留香园交付实景

③排水细节：阳台长度≥5m或面积≥8㎡时，要求设置双地漏或隐蔽式排水槽，提升排水能力。非封闭阳台地面须在移门下部设置止水坎（养老住宅除外）。

隐蔽式排水槽

④保温细节：北方地区生活阳台宜设计为封闭阳台，且栏板及顶层阳台顶部需做保温，以防结露。

⑤逃生功能：去年，绿城还借鉴日本逃生阳台的设计，结合弱电，安装报警装置，以防非紧急情况下的开启，研发出了梯子形式逃生阳台的“安全出口”。

日本逃生阳台

绿城中国建研中心梯子形式逃生阳台样板实景，图源：绿城集团

部品部件创新

除了在建筑层面创新，现在房企对于部品部件的创新也更加重视了。比如如何通过材料的选择，减少可能出现的错误？在利润严重下滑的今天，如何找出成本更低、效果更好的材料？材料如何能符合健康、环保的要求？

一位设计同行指出，房企所有的 创新都应该是为了解决客户的问题，为问题而去创新，而不是纯粹为了销售的噱头。

比如绿城对于门窗的选择上，除了考虑到安全问题，更要追求绝对的静音效果。

绿城有些项目 考虑到家里有孩子的家庭安全性，外开窗专门配备了儿童锁。上提时，窗扇处于全开状态，可实现大面积通风；下拉时，窗扇处于半开状态，10CM开启间隙既可通风又能防坠落，让家变得更安心。

图源：绿城集团

针对不同建筑，绿城会考虑配置不同的窗户。高层建筑易受天气影响，更应着重考虑安全问题，采用内开窗或内开内倒窗。

中低层建筑受天气影响小，通风需求大，更适合使用外开窗，同时能提高室内空间使用效率。

产品内容越来越丰富

从单一设计过渡到整个社区运营

以前，房企产品创新主要从设计层面出发，项目立面、户型、景观等怎么做好。现在，随着产品同质化，房企需要把品质不断扩大化，产品包容的东西会越来越多、越来越丰富，所以要求房企做产品，不光是做设计，它可能还涉及到后期的服务以及各种运营。

 

比如现在万科做的一些售楼处，实际上不但是打造卖场，更是在打造一个温馨的社区，不光让客户看到一个产品，还看到了服务，而且看到了后面的生态以及他的生活。

   

融创华南的各个社区里，都基于未来社区生活场景和服务需求来打造社区归心空间。

 

以清远融创春风岭南项目为例，项目设计建造之初，项目团队就曾到国内几十个知名项目参观，考虑如何设计社群活动的场所。项目中的很多空间设计，本就是以服务场景来驱动的。

 

小结

创新要付出成本，利润空间收窄，一定程度会压制房企的创新。值得欣慰的是，现在中央限制土地溢价，房企未来拿地能保证更大的利润空间。

这对地产行业是重大利好，可以预见的是，下半年和明年将会出现越来越多的产品创新，行业将有更多火花和趣味。让我们拭目以待。