工业用地更新规划关键问题探索

        目前 ， 广州 、 深圳是我国城市更新体系探索较为成熟的地 区 ， 广州 于２０１５ 年成立城 市更新局 ， 通过建 立 “ １ ＋３ ＋ Ｎ” 的更新规划体系衔接法定规划 ， 并通过近期实施计划 、 年度计划加以落实 。 深圳在全 国范 围 内 率先颁布 了 《 深圳市城市更新办法》 、 《深圳市城市更新办法实施细则》 等 ， 以 “ 城市更新单 元” 为核 心 ， 构建了涵盖法规 、 管理 、 操作 、 技术标准等 四个层次 的更新政策体系来辅助更新 。 国内部分城市也开始专门针对工业用地更新体系展开 了研究实 践。 何智锋 （ ２０ １ ６ ） 提出 杭州 市应 建 立 以 存量 工业 用地控规为 核心 的工业 用 地更新规 划体系 ， 包括战 略体系 、 核心 体系和配套体系三个层 面 ， 各层 面分别与 现有 法定规划体系相衔接 ， 提 供了 较好 的参考借 鉴。 宁 波市则探索构 建 了 工业用 地空间 整合与 管控的 “ １ ＋ ２＋ ４” 思路， 其 中 的 “ １ ” 即 为建立以 存 量 开 发控制 为核心 的 工业 用地更新 体系 ， 围 绕工业 用地 “ 一张 图 ” ， 包含顶层政 策 、 规 划 编制 和 支撑 保 障等 内 容 （ 张 磊 ， 苗华楠 ， ２０ １ ７ ） 。 可见， 工业用 地更 新规划体系 的构 建基本 思路较 为 一致 ， 即要形成 一套 与现行法定规划有效衔接 的 工业用 地更 新体系 ， 还需要形成一系列 的配套政策与制度来推进实施操作。

        划 定工业 用 地更新片 区 工业用 地更新 片 区 作为 规划 编制 和 实 施管理 的 载体 ， 其划 定是更新规划 中的重点 内 容 。 从现有 实践 来看 ， 深圳较 早划 定 了 城市更新单 元 ， 通过 《 深圳 市 城市更新办法》 以 法 定文 件 的形式规定 了 划定 城市更新单 元的 ４ 种情 形 ， 并 对 更新单元 四 至范 围 界定做 ； ｌ ｉ 了 较 为详细的 规定 ； 上海虽未 划定工业用地 更新单 元 ， 但其按照产业 片区 发展特征提出 的 “ 产 业基地 —产业 城 区 —产业社 区 —零 星工业地块” 空间 分 区概念 ， 有 利 于针对不 同特征 的 工业 片 区提 出 差异 化 的 管控 策略 ， 值得借鉴 ； 宁波市 工业 用地 更新 中 按照 管控要求将工业用地 分 为 重 点发展 、 优化 提升 、 清理迁移 、 调 整整 治等 四 类空间政 策分 区 ； 杭州 市则 基于 空间 分布特征将 工业用 地先划 分 为 零 星 分布 、 混合 集聚 和 成 片 集 聚 三 大 类 ， 并针 对规模较 大的 混合集聚类 和成 片 集 聚类 ， 内 部又进行 了 “ 更新功能 组 团 —更新 单元—更新 产权 地块 ” 的 细分划 定 。 总结来看 ， 工业用 地更新片 区 的划 定需 要综合考虑城 市未 来的 产业 格局 （ 政府 意图 ） 、 现状工业用地分布 和 产 出 效益等 因 素。 此外 ， 划定 片区 后还 要有利于针 对片 区 实行差 别化 的管控 引 导 。