全新“大平层”洋房，回归主流，产品设计趋势

今天我们来聊一聊洋房。

众所周知，洋房不光容积率低，而且梯户比小，整体居住密度较小，舒适度高。

洋房业主有更宽阔的空间享受生活，提升居住品质。

如果把纯正洋房的筛选标准设在8层以下（6+1、7+1），那么放眼全国，供应真是少得可怜。

除了少数位于远郊的低容积率地块，市区大部分项目根本做不出“真”洋房，这两年，市面上多了很多11+1、12+1的洋房产品，这种产品实际上是小高层的创新。

这样一来好多城市都出现了洋房扎堆的现象，洋房和叠墅这一类的中高端住宅，重新回归主流，我们来看一看 各大房企 是如何做的。

01

洋房布局

T2纯板式、独立入户、超大面宽

① 户型布局

T2纯板式结构一字排开的特点使住宅通常采光无死角，每一户从早到晚都可以享受充足阳光，避免室内潮湿和病菌滋生，一年四季通风采光不受限制；

而且进深较小，一般为南北通透格局，通风好；

如今横厅和边厅十分流行，这样景观效果好，大阳台带来开阔的视野，带来别样的观景体验。

洋房楼栋平面示意图

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② 规划布局

洋房板式结构建筑密度低，前后无遮挡，使空气可以形成南北对流，板式结构每层住户少，人口密度低，私密性更高，也较为清静、舒适。

龙湖.云瑶玉陛项目实景图

龙湖.云瑶玉陛项目实景图

郑州永威上和琚规划19栋洋房，五排布局改为四排，加大楼间距。地块中间规划一栋建筑面积约600㎡的洋房。

郑州永威上和琚鸟瞰图

郑州永威上和琚效果图

从昆明融创文旅城海潮和鸣鸟瞰图可以看出，洋房产品围绕中央园林有序合围，使得其宽阔的视野，能够尽享窗外无限景致。

昆明融创文旅城海潮和鸣 鸟瞰图

昆明融创文旅城 海潮和鸣洋房效果图

02

真改善洋房

不是刚需PLUS

① 公区的升级，空间功能更加复合

重庆首创做的户型全部无一遮挡，享受很好的视野，这也是设计的初衷，因为项目临江而建，江景一直以来都是大家很向往的，户型景观面达到270°观景，空间感得到非常大的延伸，不管是在哪个房间，都有很好的视觉享受。

比如他的洋房户型，7.6米大横厅连接约14.8m的观景跑道阳台，活脱脱一个空中花园，不仅宽度大，进深也很不错。

重庆首创天阅嘉陵建筑面积约 142㎡户型平面示意图

阳台的进深对观景的体验尤为重要，天阅嘉陵突破传统的进深局限，将进深设计为约1.9m，竟然达到了2.4m，而传统的阳台进深大多数约为1.5m，仅仅0.4米的差距却能给生活带来更多的美好与可能。

重庆首创 天 阅嘉陵 洋房样板间 实景图

提出 巨厅概念的是旭辉等标杆房企，旭辉的CIFI-7 产品 中，更升级了这个设计。

如旭辉敔山公元洋房165㎡户型亮点十足，巨厅设计，四房两厅两卫，实际面积等同于市面上高层190㎡左右的实际面积，居住舒适度可想而知。

旭辉敔山公元洋房165㎡户型

客厅面宽约6.6米，配上面宽约9.2米的三开间阳台，带来270°的空间视野，地方足够大，还可以自由布置。

旭辉敔山公元

成都龙湖·龙悦台约130㎡户型，通过LDKG一体化设计，获得了更为阔绰的居住体验，强化互动与交流、满足各种使用场景的需求。

7m*5.1m的全明社交大客厅，结合南向通长阳台采用推拉门设计，无缝衔接构建出270°宽幕采光面阳光与清风一齐入室，焕新生活。

成都龙湖·龙悦台约1 30㎡户型

约150㎡户型，7.7m*5.7m全能方厅设计，减少了交通空间的浪费，也有利于采光和通风，每个角落灵动布置的可变空间，无论是孩子玩耍空间，成人交流区域，还是厨房的美食制作，要有互动与交流、能满足各种使用场景的情感需求。

成都龙湖 ·龙悦台150㎡户型

融创云潮府洋房建面约144㎡的户型，四个房间、两个卫生间、一个厨房围绕大客厅排布，形成了一个向下的“凹”字形。

融创云潮府约144㎡户型

如此一来，约6.9米横厅成为绝对的主角。这样的设计，在以往的户型中很是少见，因为这对户型的南向面宽要求非常之高，一般户型做不到云潮府这么通透。

云潮府洋房建面约140方整个户型的南向面宽高达惊人的约13.9米，即便是阴天也无需开灯照明，自然采光就已足够。

融创云潮府约144㎡横厅实景图

珠海 · 中海 · 寰宇天下约129㎡一梯两户花园洋房，将LDK（客餐厨）一体升级，在约129㎡户型上创新引入“LDKG”新型空间理念，打造超尺度的家庭厅。

珠海 · 中海 · 寰宇天下约129㎡户 型 意向效果图

LDKG一体化空间 示意图

什么是LDKG一体化？就是将客、餐、厨、阳台公共空间融为一体，四大公区保持在一条直线上，这个空间俨然成为了户型里的“C位”。

在传统的竖厅里，厨房在整个客餐厅北侧的位置，有人在厨房做饭的时候，家人都在客厅，整个空间没有真正的融合。

一体化设计的厨房可封闭可开敞，还可以做西厨中岛，担纲社交厨房的重任，可以增强做饭的人与在客餐厅活动的人的互动，这样厨房更能融入进客餐厅。

厨房还辟出了家政间，整个LDKG公区相当于整个户型面积的二分之一，高达约60㎡，从家居的舒适度和房屋面积的利用率上来讲，这样的户型也是目前市场认可度很高的户型。

珠海 · 中海 · 寰宇天 下 约129㎡户型客厅 示意图

从大平层开始，龙湖就在强化公区一体化，在建面约144 ㎡洋房里，这个一体化有了更进一步的演绎：它把进深做得更窄，但面宽做得更大——既阔绰，又不过分浪费。

龙湖云瑶玉陛建面约144㎡户型示意图

重庆龙湖云瑶玉陛一期的洋房，建面128平米，四房结构，配置的是一个7.1米宽的横厅。

龙湖 云瑶玉陛建面约128㎡户型示意图

“LDKG”，是户型进化的一种表现，这个空间的升级，正说明大家的需求正在升级。正如马斯洛需求所说，当房屋满足了人类的吃住需求、安全需求的状态下，社交需求就变得较为迫切。

公区的更新升级，其实是在迎合这个趋势，随着生活的丰富程度，大家对公区的需求度，正在井喷式猛增，过去公区只是大家吃饭，看电视的地方，但现在，成了社交、聚会、亲子的MAX级宽幕空间。

升级公区，也就可以抓住更多用户的心。

② 更大的空中花园

洋房产品原本的特点就是引景入室，之前的花园洋房通过“层层退台”能够在每一层形成情景露台，以及早先金科的“空中院馆”，也都是这个思路，把花园引入室内。去年龙湖的网红户型“空中院子”实际上也是洋房的创新形态。

龙湖·揽境实景图 来源：承构建筑

重庆龙湖揽境的九宫格演绎

九宫格演绎理论图

从上图可以看出，户型设计以客厅为中心，客厅左右两侧分别是入户空间、餐厨空间、书房空间以及卧室空间；而客厅的上下两侧，一边是绿色的“空中院子”，而另一侧则是用灰色表示的空间。

注意灰色的部分，这个空间是不属于这套房子的，奇数层的灰色部分是偶数层的院子上空，偶数层的灰色部分是奇数层的院子上空，也就是说，每家的院子都是向上挑空的，层高可以达到6米以上。

△揽境C户型，套内约177平米

户型并非是传统的方块或长方形，而是井字型格局，将室内空间得到了划分，各个空间独立分区。大平层罕见3.15层高，四间卧室布局：两间次卧室同朝向同面积，一间独立的老人房，一间主卧套房。

更重要的是为“院子”提供了空间，让院子成为家庭生活的原点，院子是一个长8米、宽4-5米，高6米的立体空间，面积达40多平米。

③ 多套房设计，卧室空间功能更强大

对于和父母同住的客户而言，一方面希望保持一定隐私性，另一方面也要照顾老人的居住需求。因此，双套房或者多套房设计很有必要。

比如 杭州棠玥湾洋房164㎡户型 ，双套房设计，主卧套相当奢华，另外一个套房可以作为老人套房。

杭州棠玥湾洋房164㎡户型

03

洋房墅化

打破传统洋房规制

蓝城春风江山陌上花开的墅化洋房，BA设计师在传统洋房产品的基础上开始变异，由下至上，户型由大到小堆叠，形成局部向上收缩的趋势。

蓝城春风江山陌上花开 来 源：蓝城设计品牌部

底层户型面积段约115-130㎡。是上层户型内收的基础，通过设置衣帽间，卫生间，阳台等，做满进深。

蓝城春风江山陌上花开

二层户型面积段约110㎡左右，边套将主卧次卧，公卫私卫对调，取消衣帽间，将主卧变成书房，形成了约17㎡的贯通露台。

蓝城春风江山陌上花开

三到四层面积段为85-95㎡，通过书房→设备平台，取消套内卫生间等手法，阳台变成露台，露台变成飘窗，继续缓步内退。

蓝城春风江山陌上花开

屋顶将两小户型并为一户，形成了5开间朝南，约130㎡的大户型，拥有约57㎡的赠送面积！

蓝城春风江山陌上花开

重庆龙湖·三千庭全新打造了特色洋房——生态时代的立体花园。错叠布置的约6米挑高空中阳台花园、复式上层景观小阳台，使私家庭院的尺度和功能得到了双重满足。

重庆龙湖·三千庭 概念生 成图

? 根据叠加户型平面，立面形成自然通高阳台；

?  线条比例延伸，形成互相咬合的立面符号语言记忆点；

?  约6米通高的阳台花园，两层叠加，形成空中花园洋房。

重庆 龙湖·三千 庭 意境图

重庆 龙湖·三千 庭 手稿图

结语：

房地产整体进入改善时代，从客户层面上来看，中产阶层的改善需求是，既想找一个能彰显身份的产品，又没有能力一步到位买别墅。这也导致洋房这种中高端产品的需求量上升。

而洋房非常容易同质化，随着大量的洋房集中入市，各大房企在产品方面也应该呈现出一些新的趋势。