养老建筑设计的——研究与创新，三大发展趋势

   

SUNLAY三磊健康养老产品线致力于养老建筑的研究、设计与创新。在研究方面，SUNLAY三磊养老专业团队正在编著《养老建筑设计专题》手册，该手册将详细总结近年来对养老建筑设计的研究成果和创新项目案例分享。

序言

现今中国正以前所未有的速度步入老龄社会，据预测，到本世纪中叶，我国老年人口总数将达到4.8亿，占到人口总数的30％。这意味着每3个中国人中就会有1个老人。而中国养老产业尚处于起步阶段，供给不足、产业化程度较低，发展不平衡、供需不匹配，服务标准化水平不高，迫切需要进一步发展完善健康养老产业。

在老龄化时代和消费时代大背景下，养老服务业前景十分可观，SUNLAY三磊认为养老产业总体呈现多元化、市场化和社区化三大发展趋势。养老服务仍然是核心，延伸至金融、医疗、产品、房地产开发、互联网等多个领域。

养老项目可行性研究

老年人“养儿防老”的观念正在发生转变，使老年人的幸福感指向的对象也发生了变化，由此导致老年人对养老居住方式有了不同的选择。

通过分析中高端养老机构实际入住的客户画像，了解客群的养老意愿，判断其具体需求。 “高龄”、“高职”、“高知” 是中高端养老机构入住客户的三个显著标签。

为提升整体社区活力，同时考虑控制护理部分规模以提升运营效率， 自理护理比例定为3:1 。由于老人会不断老化，建议设置过渡户型， 保留两部分产品相互转化的可能性 。随着中高端养老机构运营周期的延长，无论是从“客群自然老化”，还是从“机构收益提升”角度，护理客群占比必将进一步提高；几乎100% 入住长者患有不同类型的慢性疾病，对于健康管理、康复保健、中医理疗等需求旺盛，是机构下一步增值收益提升的主要突破口。

老年人随着年龄增大，身体机能衰退，对外界的应激反应速度迟缓，他们的社会角色和经济地位也发生了变化：一般由主导变为辅助，这些变化给他们带来心理上的压力和情绪上的波动，导致出现衰老感，自卑感，失落感，孤独感，抑郁感。生理、心理、角色和地位的变化反映出他们相对安静的需求、受尊敬的需求、安全的需求、健康的需求和社会活动的需求。

?根据系统的客群定位模型并结合项目情况， 最终确定符合项目的客户画像 。

可提供的配置服务

• 建议在传统物业里增加“埋伏式”服务内容，增加养老服务和社区硬件设施的集合度，强化的可持续退养社区的概念，提高市场溢价。
  
   
• 建议以社区内养老机构为载体，建立“Travel Team” 进行上门居家护理和专业介护的连续性服务，并对社区老年人居民对养老机构的使用设置一定的专属性。
  
   
• 建议将社区互助会和文娱活动相结合，避免缺乏人文关怀的精神关爱，融合时间银行的概念，提高老年人的积极性，同时降低成本。
  
   
• 建议将“主动式”健康管理作为核心服务，并以此为切入点增加社区养老服务的活跃度，提高增值服务收入。
  
   
• 建议以老年病特色的医疗机构，提供初级的康复服务，打击刚需并形成差异化竞争优势，并积极与周边医院建立联系。

  
  

养老项目开发及运营模式

· 长期持有型

模式特点： 仅出租 ，采用战略联盟管理模式或专业公司管理模式，多采用会员制、押金制、保单捆绑制的运营模式。

资金回收特点： 开发商自持物业，充当运营商角色，以租赁费、服务费或会员费盈利。资金回收速度一般。

典型案例：

?  韩国三星Noble Country 

/ / 项目概况

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Project Overview

区位：

项目位于首尔市南部的京畿道龙仁市，走高速公路约30分钟车程。整个项目位于龙仁市清明山南部山脚下，形成了自然的坡度，山上树木茂盛，形成良好的生态屏障。

占地面积：

22公顷

目标客群:

健康老人、半自理老人和全护理老人

项目定位：

韩国首家持续照料退休社区（CCRC）。除了入住居民是老年人之外，其多个配套设施面向周边区域居民开放，是可容纳三代人活动的新型养老社区模式。

运营模式：

高端养老社区

养老公寓：保证金+管理费+餐费

主要建筑功能组成：

养老公寓+服务中心+护理院

· 养老公寓：

由两栋塔楼组成，共有540套，入住的是健康老人为主

· 护理院：

有197张床位主要面向失能老人

· 服务中心：

有各种生活、娱乐、文化、体育等配套，可对外开放，因此整个社区不仅有老年人常住，白天还有很多年轻人及小朋友，因此呈现几代人共融的景象。

· 销售型

模式特点： 仅出售 ，采用开发商管理模式，提供基础的物业服务、健康管理服务及内部设施的使用。

资金回收特点： 出售适老化住宅产品快速回笼资金，利用周边环境与生态资源提供设施和相关服务。

典型案例：

?  美国太阳城

/ / 项目概况

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Project Overview

区位：

项目位于凤凰城西北12英里，全年312天能接收到日照。

占地面积：

37.8千平方米，其中陆地37.6千平方米，水域0.2千平方米。

目标客群:

主要针对55-70岁之间 活 跃健康老人

项目定位：

规模大、配套全， 一切以年长人士为中心 ，应有尽有的服务体验尽在社区之内。其价位跨度很大，无论是哪个国家、哪个年龄段的年长人士都可以在这里找到适合自己的生活，住宅用地属房地产开发性质， 且具有旅游度假功能。

运营模式：

出售房产

核心配套功能：

项目共有7个康娱中心。包括11个高尔夫球场（其中3个属私人乡间俱乐部，另8个向太阳城的居民和游客开放）、2个图书馆、2个保龄球馆、2个湖、30个教堂、19个购物中心、15家银行、1家地方医院，另外还有消防队、州长办公室等政府机构、电力、天然气、垃圾处理、水利等公用事业公司。

老年社区类型：

1. 活动自理型社区：独栋别墅社区，给55岁以上生活完全可以自理的人群居住。

2. 高级人士出租型公寓：以出租的形式提供的公寓。

3. 持续照料型退休社区（“CCRC”）：根据顾客的需要，提供不同层次的照料服务。

4. 辅助生活：为住在单元中的生活不能自理的顾客，提供日常的全方位照料。

5. 退休社区：以出售或出租的形式，提供给生活完全自理的退休人群。

6. 专业护理设施：可以以单独的形式进行专业护理，或是在“辅助生活”的服务之中提供专业护理。

7. 特别护理服务：专为老年痴呆症患者提供服务。

· 持有+ 销售型

模式特点： 部分出售+ 部分出租  满足老年度假、护理租用采用战略联盟管理模式或专业公司管理模式，设计需要利于物业管理，降低运营成本。

资金回收特点： 租售并举，管理灵活，资金回收较慢。

（与旅游产业结合，与酒店结合，与教育设施结合...）

典型案例：

?  英国Retirement Villages退休社区

/ / 项目概况

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Project Overview

养老连锁社区：

Retirement Villages是英国历史悠久的老年连锁社区，到现在已经成立了30年。第一个RetirementVillage社区建成于1981年。目前在英国的中部和南部已经开设了13家养老连锁社区。

目标客群:

55岁及以上年龄段客户

设计原则：

社区的选址和建设遵循保护当地生态环境和人文景观的原则，主要的居所多为平房和低层建筑。

运营模式：

出售房产+出租房屋

核心配套功能：

· 餐厅、酒吧、图书馆、斯诺克室、游泳池、健身房、美发室等。

· 部分社区还设有水疗按摩池、绿地保龄球场、酒店、咖啡屋、商店、网球场、菜园、小型高尔夫球场、鲤鱼池、林间小道。

社区服务：

美容美发师、工艺室、24小时专职交通服务。社区配备护理师、护士、清洁工、维修工、行政人员、园艺工人和司机。

· 其他创新案例

专门针对失智老人的小镇养老

?  霍格威小镇

/ / 项目概况

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Project Overview

地点：

荷兰. 阿姆斯特丹郊外

户数：

27个单元房，每单元6-8人

目标客群:

重度认知障碍症患者

项目定位：

专门针对失智老人的小镇养老， 没有高墙和守卫，整个村子只有一个出口，公共设施配套完善。让老人在这里生活，完全感觉不到这是一家养老院。

△27个居住单元

核心配套功能：

医院、理发店、超市、影院，娱乐场所等公共设施

养老模式：

为老人提供像家一样正常的房子里而非病房。

根据老人的生活兴趣分成6-7人的小组，以“和朋友们一起住在家里”的模式，成立了7个或更多居民小组，定义为“生活方式小组”。 

“二代居”“镶嵌式”住宅模式

?  日本港北新城

/ / 项目概况

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Project Overview

区位：

项目位于日本横滨市神奈川县，是东京大都市圈中规模较大的四个新城之一，距东京20公里，距横滨8公里。

规模：

港北区占地面积31.37平方公里

目标客群:

自理老人或需要护理的老人

项目定位：

参照西方模式，结合本国国情，形成具有自身特色的 “两代居”“镶嵌式” 老年住宅模式。突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物质生活的基本需求。

产品设计：

提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品以及能和家人共同生活的（二代居）产品；三种产品共存，满足各类型老龄人的基本生活需求。同时奖二代居、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。

住宅特点：

· 结合日本居家养老的社会习惯，住宅以适合家庭合住的两代居为主。

· 住宅面积37平方米—74 平方米 不等，为居住者提供多种选择；配套交流广场、步行专用道、游憩绿地、管理中心等公共设施。

核心配套功能：

· 医疗功能：

社区设有护理之家、康复指导部及其他生活服务机构

· 休闲功能：

社区建有各种兴趣活动中心、图书馆等。同时引入高科技智能产品，在生活设备上进行人性化设计，为老人独立行动提供方便。

运作方式：

开发商建设，政府征用，专业公司运营。

限定老人为对象的出租住宅，根据需要提供基本服务和选择性服务，月租金在10—20万日元之间。

综合开发的乐龄家园

?  新加坡 Hillford怡康公寓

/ / 项目概况

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Project Overview

区位：

Hillford交通便捷，步行可达MRT地铁站。此外周边还有King Albert公园等自然保护区、私立学校、新加坡国立大学等教育设施。开车不到15分钟就能到达市区商业中心。

目标客群:

健康、有独立生活能力的退休乐龄人士

项目定位：

社区是以 “ 居家养老+社区养老+医疗中心+私人商业中心” 综合模式开发 的私立退休老人社区， 首层对其他人士开放，使乐龄老人不脱离社会 。并使用多代同堂“双锁”设计模式，即一个居室单元有两把锁，老年人居住空间和年轻人居住空间相对独立又毗邻。

主要建筑组成：

社区共分281个居住单元、18个商业区，安排在2栋5层楼、1栋6层楼和3栋7层楼内。

核心配套功能：

· 医疗功能：

医疗中心，家庭医生

· 休闲功能：

咖啡厅、酒吧、会所、多功能厅、游泳池、图书馆、电影院、KTV、理发、沙龙、干洗、药店等

产品特点：

最优化的户型设计，共有281个住户单元，包括一卧室、二卧室等单元 （双锁） ，适应两代居生活模式；户型设计专门为住户提供了活动、舒适起居的场所。

运营特点:

设置了60年租赁项目，使住户可支付；不设置购买者年龄限制，考量年轻人可出资为父母购房。

覆盖老年人全生命周期

? 泰康之家·桂园

/ / 项目概况

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Project Overview

区位：

泰康之家·桂园位于南宁东部复合副中心核心地带，距离南宁市中心12 公里，20 分钟车程。临近温泉度假村，湿地公园等，周围休闲娱乐设施齐全，生活气息浓厚。

目标客群：

60-80 岁之间的半自理长者（CCRC 社区）

80 岁以上需要专业人员照料的老人（护理中心）

运营模式：

养老保险+月服务费

泰康之家·桂园项目设计概念源于广西当地的自然山水文化， 用现代的手法演绎山水聚落，打造老年人自然栖居的生活环境 。

基地内天然高差复杂，最大高差达到29米，具有野趣。设计团队分析场地内复杂的原始高差， 将独立生活功能和医护功能按组团分布在不同的标高 。其中 医护组团 设置于场地东南角，得天独厚的具备成为城市展示面的优势。将最具有公共服务属性的 活力中心 布置在养老地块居中的位置，利用公园优美景观，同时便于服务整个社区。

会所面向东北角公园展开， 曲面屋顶下的空间有着喀斯特地貌的神韵 。沿着会所长廊观赏公园景色，犹如一幅步移景异的山水画卷缓缓展开。场地内环绕活力中心设置大尺度的景观带，种植当地观赏花木，景致随四季变换。活力景观带中心为主要 活力广场 ，为老年人提供集中的活动场地，并连接东西走向的步行街区商业，为日常生活提供便利。

独立生活组团 与 医护组团 形成半围合的空间，楼栋面向主活力中心和公园层层退台，最大程度形成良好的景观视野。各组团通过风雨连廊与主活力中心和中心活力景观带联系。老人可以从各个组团无障碍地到达主活力中心。

南宁泰康桂园提供了优美的生活环境，一体化的居住设施和服务，为老年人打造具有安全感和归属感的理想家园。

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SUNLAY三磊《养老建筑设计专题》手册正在编著中，如有兴趣了解更多内容或希望交流分享，请各位读者通过官方联系方式咨询。