单体设计指标的管与控

单体设计指标的管与控

设计优化圈 今天

以下文章来源于解答题地产观 ，作者设计成本优化

在单体设计时，有些设计指标对造价影响较大，有些指标对销售影响较大。在设计时应对几个关键指标重点控制和关注。

层高控制：

中低端住宅：地暖层高2.9m，非地暖层高2.8m

高端住宅：地暖层高3.2m，非地暖层高3.1m

别墅：负一层（储藏室）层高3m，一层层高3.6m，二层层高3.3m，顶层层高3m

底商：首层3.9m，二层以上3.6m层高每增加10cm

建安成本增加2%-4%；但高端项目为了个业主预留更多的吊顶高度，通常会增加层高来提高项目品质。

公摊控制：

公摊的几个重要影响因素：梯户比、套内面积、建筑高度梯户比越小，公摊小；套内面积越大，公摊越小；建筑高度不同对应的交通核面积不同。

通常情况下11层以下公摊为10%-14%；12-18层公摊为12%-17%，19-33层公摊为19%-23%，不超过25%；

公摊越小，公共区域相关费用（如电梯、公共区域精装修）折合到单方成本越低。同时减小公摊，能让业主得到更大的套内使用面积，更利于销售。

梯户比控制：梯户比按销售口径指的是单层电梯数量/户数的比值。

常见的梯户比形式为：

11层以下：一梯两户（一单元）

12-18层（电梯独立入户）：两梯两户（一单元）

12-18层（非电梯独立入户）：两梯三户（一单元）、两梯四户（一单元）

19-33层（电梯独立入户）：两梯两户（一单元）

19-33层（非电梯独立入户）：两梯四户（两单元）、三梯六户（三单元）

梯户比越小，电梯摊到平米造价越低，成本越低。但梯户比减小会影响住宅品质，因此高端楼盘设置较高的梯户比，两梯两户，电梯独立入户。

体形系数控制：建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值

体积：建筑物外表面和底层地面围成的体积，不包括架空层、地下室体积。

外表面积：墙面面积、屋顶面积，及下表面直接接触室外空气的楼板面积（如架空层顶板面积）。外表面积不包括女儿墙，也不包括屋面层的楼梯间与设备用房等的墙体。突出墙面的构件如空调板在计算时忽略掉，按完整的墙体计算即可。

建筑物外墙越规则，体形系数越小，造价越低，同时建筑物的节能性越好，外墙厚度及外窗的保温要求越低。

图片来源：明源地产研究研究

体形系数与层数有关，随着层数增加，体形系数减小

体形系数与单元的拼接数有关，单元的拼接越多，体形系数越小。

如果体形系数不满足上表限值规定，则必须进行围护结构热工性能的权衡判断。通常情况下：多层体形系数不大0.37，高层体形系数不大于0.35，别墅体形系数不大于0.4，如高端别墅外立面较复杂，可做到0.42

外墙系数控制：外墙及其附属构件面积与地上建筑面积比值

外墙系数反映了一个建筑物外立面的复杂程度，与体形系数和外挑构件的数量、复杂程度有关。体形系数越大，外挑构件越多，外墙系数越大，造价越高。

窗地比控制：外窗（含阳台门）与地上建筑面积比值。

窗地比越大，外窗面积越大，同时建筑的节能性越差，外保温的厚度越大，造价越高。但高档住宅为了更好的采光，通常设置较大的窗或落地窗，以提高项目档次。

不同层数的设计差异：（层高按2.9m考虑，不同层数的设计差异如下表）